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1、第 1 页郑汴路项目定位研究报告郑汴路项目定位研究报告第一部分第一部分 结论综述结论综述1、宗地概况、宗地概况1.1 宗地区位1.2 场地概况1.3 宗地主要特征2、定位研究结果综述、定位研究结果综述2.1 经济技术指标2.2 开发原则第二部分第二部分 宏观市场分析宏观市场分析1、郑州宏观经济郑州宏观经济(包括开封、中牟包括开封、中牟)2、郑东新区发展概述郑东新区发展概述3、郑汴一体化概述郑汴一体化概述第三部分第三部分 郑州市房地产市场分析郑州市房地产市场分析第 2 页1、20012005 年郑州市房地产市场分析年郑州市房地产市场分析1.1 供求关系分析1.2 政策分析1.3 价格分析2、区域
2、房地产分析、区域房地产分析2.1 区域供求关系分析2.2 区域价格分析2.3 区域产品分析2.4 个案分析第四部分第四部分 项目定位以及开发策略项目定位以及开发策略1、宗地发展环境（宗地给人的初步感觉）宗地发展环境（宗地给人的初步感觉）2、地块地块 SWOT 分析分析3、项目定位项目定位4、产品定位产品定位5、客层定位客层定位6、开发原则以及策略（包括开发计划）开发原则以及策略（包括开发计划）第 3 页第五部分第五部分 投资估算与经济分析投资估算与经济分析1、项目经济指标项目经济指标2、财务评价财务评价3、敏感性分析敏感性分析4、结论结论第 4 页郑汴路项目定位研究报告郑汴路项目定位研究报告（
3、初稿）（初稿）编制日期：编制日期：20062006 年年 1212 月月第 5 页第一部分第一部分 结论综述结论综述1、宗地概况、宗地概况1.1 宗地区位宗地位于郑州市郑东新区，东临十里铺街，西临通泰路，北临宏伟街，南靠白庄街，向北与郑汴路相距仅 100 米左右，向西与中州大道相距仅百米。地块为长 299.233 米，宽 260 米的长方形地块，周边规划路以修好，但未全部打通，地块西南角有一个约 5 亩左右的加油站停车场（尚未启用） 。总占地 105.138 亩，净地 85.485 亩，规划道路面积 19.653 亩。地块北面是尼桑 4S 店以及正在建设中的宝马 4S 店，西面为未开发地块，东
4、为澳柯玛物流园区的批发商铺、以及麦德龙，南面为分别为正在建设的大郉村安置小区、白庄安置家属楼。第 6 页1.2 场地概况该宗地场地平整，地面无附属物，无拆迁量，因此另只需对水电等设施适当增容就能达到项目开发建设的“三通一平”要求。1.3 宗地主要特征 地处郑汴路与中州大道交叉口附近，周边建材批发等人气旺盛； 地块四面临路，结合周边业态重点发掘商业价值；第 7 页 地块西南加油站停车场将影响小区住宅规划，尤其影响商业街的连贯性； 地块周边除通泰路为次干道（红线退让 20 米） ，其余均为城市支路。2、定位研究结果综述、定位研究结果综述2.1 经济技术指标商业 项目住宅沿通泰路商业沿十里铺街沿白庄
5、街沿宏伟街地下车库（除去人防 7089 平方米）占地（亩）105.138 亩容积率3.5（毛地），4.3（净地）面积（平方米）212671650086404798971431411销售均价（元/平方米） 400065002000户数1833 11002.2 开发原则本项目开发原则：抓住 20072008 年的房地产飞速发展机遇，在保证一定利润的同时，以短、平、快的原则开发，前期以聚集人气为目的，同时树立自身的高档精品形象，中期足量推出（约 911 万平方米）销售节奏加快，后期视市场整体形式再做定度；第 8 页围绕大众住宅，适度提升产品品质，回避同质化竞争； 以主流经济型户型为主，尽量降低总价，
6、保证利润，降低开发风险；充分挖掘环线商业价值，创造精品商业街概念，实现项目利润最大化；利用品牌优势，通过营销推广、销售执行，确立项目地位，保证同期开发同期销售。3 开发周期开发周期第二部分第二部分 宏观市场分析宏观市场分析1、郑州宏观经济发展情况郑州宏观经济发展情况高层6.27 万 一期宏伟街商业0.97 万2007 年 4 月动工，2007 年 8 月地面0，10月地面 5 层（开盘预售） ，2008 年 4 月结顶，2008 年 8 月交房高层10 万二期 十里铺街0.86 万2008 年 1 月动工，2008 年 4 月下旬旬地面0，6 月下旬地面 5 层（开盘预售） ，2009 年 6
7、结顶，2009 年 12 月交房高层5 万三期 通泰路、白庄街1.132009 年 2 月动工，2009 年 5 月中旬地面0，2009 年 9 月地面 5 层（开盘预售） ，2010年 9 月结顶，2010 年 12 月交房第 9 页1.1 郑州市 2001-2005 年全市 GDP 及增长速度根据郑州市统计局公布的资料显示：2003 年以来郑州市的 GDP 开始超出了 1000 亿人民币，呈现高速增长的态势，有关专业人士预计今年的 GDP 有可能突破 2000 亿大关。表表 1 1：郑州：郑州 2001200120052005 年郑州市年郑州市 GDPGDP 增长走势增长走势年份 2001
8、 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年GDP（亿元） 828.2 928.3 1102.3 1335.2 1650.0比上年增长 10.9% 11.0% 14.8% 15.7% 15.8%从上述信息中可以看出:2001 年以来郑州市的 GDP 一直处于 10%以上的增长速度在高速增长。郑州市宏观经济发展正呈现出加速发展的趋势，尤其是最近两年涨幅超过了 15%，可见郑州市的整体经济状况发展乐观。1.2 郑州市 2001-2005 年固定资产投资及房地产开发投资情况表表 2 2：郑州市：郑州市 2001-20052001-2005 年固定资产投资及房地产开发投资情况表（单位：
9、亿元）年固定资产投资及房地产开发投资情况表（单位：亿元）年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年固定资产投资额 295.7 340.7 502.3 650.3 820.0比上年增长 14.4% 15.2% 47.4% 30% 28.6%房地产投资额 47.6 59.6 74.3 121.8 168.1第 10 页房地产所占比例 16.1% 17.5% 14.8% 18.7% 20.5%房地产投资涨幅 39.2% 25.2% 24.5% 55% 38.0%郑州市房地产投资所占的比例在全市固定资产投资中所占的比例 2003 年以后处于上升的发展态势，同时房地产的投
10、资额也在不断的加大，从郑州市的长期发展来看，郑州市的房地产投资额将会进一步的加大，但并不表示目前郑州房地产市场投资过热，因为2005 年尚未到达国际公认的房地产投资占固定资产投资 30这一比例。从上面这个发展速度来说，这个比例基本上年递增 2-4 个百分点，所以郑州市场达到 30这个比例保守估计仍需要 3-5 年时间。1.3 郑州市 20012005 年 GDP 和人均可支配收入及涨幅表表 3 3：郑州市：郑州市 2001200120052005 年年 GDPGDP 及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：元）年份 2001 年 2002 年 2003 年
11、2004 年 2005 年人均 GDP 11008 12225 13584 2350 美元 23171市区人均可支配收入 7266 7772 8647 9667 10977涨幅 12.5% 17.4% 11.3% 11.8% 13.6%2005 年，郑州市的人均 GDP 达到了 23171 元，首次超过 2 万元；从人均可支配收入来看，2005 年达到 10977 元，比 2004 年上涨13.6，从 2001-2005 年长期发展态势来看，平均涨幅超过 12，发展速度超过全国平均水平。1.4 郑州市 20012005 年社会消费品零售总额及涨幅表表 4 4：郑州市：郑州市 200120012
12、0052005 年社会消费品零售总额及涨幅（单位：亿元）年社会消费品零售总额及涨幅（单位：亿元）第 11 页年份 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年社会消费品零售总额 386.5 430.9 479.9 558.7 706.7涨幅 11.8% 11.5% 11.4% 16.4% 14.5%郑州社会消费品零售总额 2005 年达到 706.7 亿元，20012005 年稳定高速上升。1.5 开封市 20022005 年经济发展概况表表 5 5：以下根据历年开封市政府工作报告整理：以下根据历年开封市政府工作报告整理GDP人均 GDP固定资产投资城镇居民可支配收入年
13、份（年）数额（亿元） 增长率数额（元）增长率数额（亿元） 增长率数额（元） ） 增长率2003288.18.6%6063-61.7-6548-200434811%734121%87.242.7%66031%200540713.1%853316%128.948.6%72209%上表数据显示，从 2003 年到 2005 年开封市高速增长的势头，GDP 年增长率连续三年高于全国发展水平，固定资产投资较快增长，城乡居民生活水平进一步提高，城镇居民人均可支配收入也有较快增长。根据 2006 年 2 月的开封市政府工作报告描述，开封在未来“十一五”经济社会发展的主要目标是：全市生产总值年均增长 13%左
14、右，到 2010 年达到 750 亿元，人均生产总值比 2000 年翻一番。全社会固定资产投资年均增长 25%，到 2010 年达到 390 亿元。一第 12 页般预算收入年均增长 14%以上，到 2010 年达到 27 亿元。城镇化率提高到 48%。各项改革不断深化，体制机制不断创新，非公有制经济比重达到 65%以上。开放型经济发展取得新突破，五年累计利用外商直接投资 2 亿美元，实现出口创汇 6 亿美元。资源节约型和环境友好型社会建设取得积极进展，单位生产总值能耗比“十五”末降低 20%以上，生态环境和人居环境进一步改善，可持续发展能力不断增强。和谐社会建设取得显著成效，就业岗位持续增加，
15、社会保障体系逐步健全。人民生活持续改善，城镇居民人均可支配收入年均增长 7%，农民人均纯收入年均增长 7%。据以上目标来看，开封市在未来的 5 年之内，发展速度应不会低于 2005 年的发展速度，尤其是在今年提出了进一步促进“郑汴一体化”发展，加快城镇化建设，仅此一项解决方案，对未来的开封经济发展就是一个巨大的推动，从 2006 年 11 月 19 日的郑开大道开通，到两城电信行业的整合进程加快，二者之间存在很大的互补性，这就为双方提供了更大的发展空间，对于房地产行业，土地是不可再生资源，也是目前困扰郑州快速发展的一个瓶颈，尤其是近期西郊的地块拍卖价格都拉升很高，在国家进一步限制城区内土地供应
16、的前提下，郑汴之间的土地将会为郑州提供更多的发展机会。对比郑州开封二者的三项指标，仅 GDP、固定资产投资两项 2005 年指标，郑州均是开封的 4 倍仍多,人均收入对比仅高至不到2 倍，因此对于房价的不断攀升，郑汴之间区域将会是今后房地产投资发展方向，这也加块了郑州市发展中心继续向东偏移的形势，因此对于郑汴路项目来说，随着城市中心的向东偏移，未来此区域内将会是房地产开发的黄金区域，对于市区版图的扩大，以及城市中心的转移都将成为郑汴路发展的利好消息。2、郑东新区发展概述郑东新区发展概述由于该项目所在地块位于郑东新区，因此对于郑东新区的发展规划以及目前的现状，十分有必要进行相关的了解。郑东新区有 1.5 万公顷，设计居住人口 150 万人，届时郑州市的居住人口将达到 350 万左右。根据规划方案，郑东新区规划范第 13 页围北至连霍(连云港至霍尔果斯)高速公路、东至京珠高速公路、南到机场高速公路、西到现在的 107 国道，建设用地 60 平方公里。规划中的郑东新区起步区有两
