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1、某企业房地产开发风险案例介 绍与分析-预警部分企业全面风险管理咨询企业全面风险管理体系框架风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统企业风险流程管理子系统企业全面风险管理咨询企业全面风险管理体系框架风险信息收集系统风险诊断识别系统风险预警系统风险评估系统风险应对系统风险报告系统企业风险流程管理子系统企业全面风险管理体系管理风险预警系统企业预警危机信息收集子系统 风险与危机信息采集 风险和危机信息加工 风险和危机信息传递 危机分析子系统危机分析方法库预警评价指标库辅助危机分析软件预警管理子系统设定企业预警的指标 体系评价方法和选择危机警戒线的确定Z0 ZHX
2、XGL华生集团 公司Z1 ZHJHGL华生房地 产发展有 限公司Z2 JCSJGL市政建设 工程有限 公司Z3 CWFX华生装饰 工程有限 公司Z4 ZFWDGL桂林华生 漆业有限 公司Z5 XTWH民生建材 市场集团公司组织架构研 发 预 警采 购 预 警营 销 预 警财 务 预 警人 事 预 警设 备 预 警生 产 预 警其 他 预 警企业集团全资或控股子公司基础数据采集层 ： 部门信息采集组 领导层：预警领导小组风险分析层：预警管理办集团公司预警机构设置图Z0 ZHXXGL华生集团 公司Z1 ZHJHGL华生房地 产发展有 限公司Z2 JCSJGL市政建设 工程有限 公司Z3 CWFX华
3、生装饰 工程有限 公司Z4 ZFWDGL桂林华生 漆业有限 公司Z5 XTWH民生建材 市场集团公司预警监控目视图-目视管理预警指标 资产获 利能力 偿债 能力 资产 运营能力 企业发 展潜力要素层指标基础层指标计算值评价1、资产获利能力总资产报酬率 成本费用利润率 2、偿债能力流动比率 资产负债率 负债率 3、资产运营能力应收帐款周转率 产销平衡率 资金周转率 应收账款及其占销售收入的比 重资金周转率 产品存货及其占销售成本的比 重应付账款及其占购货额的比重 4、企业发展潜力销售增长率 资本保值增殖率 集 团 分 公 司 预 警 指 标 体 系案例： 顺驰房地产战略失误分析香港路劲基建公司董
4、事长单伟豹先生原顺驰顺驰 集团团董事长长孙孙宏斌领导者盲目 冒进风险国家政策 调控风险拖欠规费 贷款风险竞争对手 攻击风险企业丧失 制股权风险人才流失风险企业高速 发展风险-风险-风险顺驰集团面临的风险- - -顺驰集团面临风险因素1.顺驰的战略风险分析1.1 顺驰扩张模式介绍 顺驰管理层对未来的两个假设： 1） 房地产市场不会衰落，土地价格将不断 飙升，现在的“高价”就是日后的廉价； 2） 在第一次付出土地款项到付土地尾款的 时间段内，消费者能够接受由于土地价格上 升而带来的房价上升。分析上述发展历程，存在哪些风险因素：风险事件可致风险 1、从2003年9月到2004年8月间，顺驰旋风般地跑
5、马全国， 共购进10多块土地，建筑面积将近1000万平方米，获得“ 天价制造者”的雅号。2003年，顺驰实现销售额45亿元企业高速发展风险2、2003年7月，孙宏斌在中城房网的一次论坛上当面挑战王 石：“我们的中长期战略是要做全国第一，也就是要超过 在座诸位，包括王总。”领导者盲目冒进风险3、从2004年3月到5月之间，国家推出了一系列严厉的调控 措施，房地产业的冬天突然降临。5月3日，顺驰召开领 导团队会议，紧急下令停止拿地国家政策调控风险4、2004年8月7日，海南博鳌举办全国房地产论坛，王石点 名评论顺驰：“这种黑马其实是一种破坏行业竞争规则的 害群之马。”竞争对手攻击风险5、2005年
6、10月，顺驰与美国投资银行摩根的私募谈判流产 。顺驰进行大规模的人员调整，裁员20%人才流失风险6、2006年初，媒体曝光，顺驰拖欠的土地费用加上银行贷 款余额，总数估计高达46亿元。拖欠规费贷款风险7、2007年1月26日，路劲基建宣布收购孙宏斌手中的剩余股 权，总持股增至94.7%。企业丧失制股权风险 1.2 顺驰扩张模式分析 我们先用杜邦分析来仔细探讨这一模式。1.顺驰的战略风险分析总资产收益率 权益乘数销售净利率 资产周转率 税前销售净利率 销售收入 资产总额 负债总额 所得税率息税前净 利率利息支出/ 总资产比率销售毛 利率三项费用/ 销售收入比净资产收益率以顺驰在北京的第一个项目顺
7、驰领海为例 一方面顺驰的资产日后确实能够升值，这 是管理层的战略眼光； 另一方面，这种升值需要时间来释放，而 顺驰的扩张模式不允许他们等到升值的那一 刻，这是顺驰扩张模式里面又一个自相矛盾 的地方。 本案例从预警指标方面的应用研究分析一 定量预预警指标标如下：预警指标现状结合本案分析预警盲区绿区黄区红区（）资产负 债率大约有来自银行贷款（）利率利率上升（）房价收 入比商品房价格与居民收入比超 过发达国家-倍的水 平，高达倍以上，远 远超出普通消费者的购买 能力范围（）空置率房价收入比不能完整地描述 商品房的市场供求关系， 空置率则是反映市场需求 供应量的指标。本案例从预警指标方面的应用研究分析
8、二 定性预警指标如下：一级指标二级指标三级指标结合本案分析预警 盲区绿区黄区红区1宏观指 标设计(1)政治环境指标 表现为政治稳 定性：(2)政策法律环境 指标表现为：政策稳定性政策支持力法规健全度(3)社会环境指标 表现为：社会安定性 教育环境(4)经济环 境指标 表现为宏观经 济形势一级指标二级指标三级指标结合本案分析预警盲区绿区黄区红区2经营 指标 设计(1)土地环境指标表现为 ：土地属性指标土地规划指标(2)筹资指标表现为 可用资金数 (3)行业风险 表现为 行业固有风 险(4)开发时 机风险 指标表现为 ：人口状况收入状况消费心理(5)征地拆迁指标表现为 征地难 易程合同的完善和规范
9、程度 ： (6)合同类型指标表现为 ： 合同完备性违约 可能性(7)工程质量指标表现为 ：设计 理念的先进 性施工水平(8)销售时机指标为销 售形式指 标本案例从预警指标方面的应用研究分析二 定性预警指标如下：风险评估方法六：情景分析法因素最佳情景基准情景最差情景描述影响因素发发生概率结结果情景分析表地区竞争 欧洲游、泰国游直接竞争产品 云顶赌场、韩国、缅甸等地赌场一般竞争产品 迪斯尼、夜总会、健身俱乐部大类竞争产品 彩票、赛马、赌博情景分析法：奥门赌场面临不同层次的竞争 风险评估方法八：风险驱动因素图风险评估管理实务方法员工自身因素 1、职业兴趣变化 2、家庭问题 3、移民公司内部因素 1、业绩与薪酬 2、人际关系 3、劳保与安全 4、公司重组 5、上司领导能力公司外部因素 1、国家政策变化 2、人才竞争 3、自然灾害 4、交通事故员 工 流 失
