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1、 杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 1 -睢宁项目睢宁项目 可行性分析报告可行性分析报告杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 2 -第一部分第一部分 宏观状况调查宏观状况调查一、城市概况一、城市概况 地理位置地理位置 睢宁位于徐州都
2、市圈的核心层，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。全县总面积 1773 平方公里，辖 16 个镇，1 个省级经济开发区。 交通状况交通状况 徐州是全国铁路交通枢纽，而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州 80公里，距陇海铁路40 公里，境内 104国道、宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连，从睢宁到徐州市区只有 50 分钟的车程，到南京仅三个小时，到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内，从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河，800 吨下货船可以直通黄金水道京杭大运河。人口规模人口规模2006 年底，全县总人口为 134.0
3、4 万人，其中县城人口为 20 万。经济发展经济发展2007 年，全县规模工业企业达到 127 家，个体工商户达到 1.3 万户，民营企业总数达到 2.6 万家。外商达到 49 家；实际利用外资 8822 万美元，年均增长 198。天虹纺织城、港威制革、益友化工、金博药业、益友特钢、汉韵杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 3 -木业、鼎鸿激光、神龙巨力、海吉亚生物制药等一批重大项目落户睢宁，是睢宁工业经济发展的新
4、生力量。全县基本形成了以纺织、板材、皮革、钢铁为主导的产业体系。其中天虹纺织城项目，建设规模江苏第二，全国第三。二、经济特点二、经济特点2007 年睢宁县实现国内生产总值 84 亿元，比 2006 年增长 16.5%。历年国内生产总值及其增长情况见下图：GDP(亿元)及增长情况53.255.6962.2472.18416.50%15.80%4.70%11.80%03060902003200420052006200700.10.2从上图中我们可以看出，睢宁县国民经济自 2003 年以来一直保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了 12.2%，特别是 2006、2007 年更是出现了超过15%以上
5、的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。2 2、人均、人均 GDPGDP2006 年，睢宁县人均 GDP 为 5402 元人民币，根据睢宁县历年统计数据表明，睢宁县社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 4 -4108425647045402015003000450060002003200420052006人均GDP(元)
6、而根据联合国 75 国统计资料，住宅发展与人均 GDP 值之间有如下表的关系：人均 GDP（美元）800-13001300-80008000-1300013000 以上房地产市场发展状况起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道，目前睢宁县房地产市场处于起步阶段（06 年人均 GDP 为 5402/7.1 为 760 美元） ，说明了睢宁县房地产的一个发展现状。3 3、三大产业增长情况及第、三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化三产业所占比重的变化经济增长的同时，睢宁县的产业结构调整也初见成效。2006 年第一产业达到 21.28 亿元，比 200
7、5 年增长 3.6%，第二产业达到27.64 亿元，增长 25.6%，增长速度最快。第三产业达到 23.18 亿元，增长 17.7%。经济结构逐步优化三大产业结构比例由 2003 年的 31.536.332.3优化为 2007 年的 26.3:40.8:32.9。农业基础地位加强，第二产业所占比例逐三产所占比重(%)01020304050一产 二产 三产一产31.5353329.526.3 二产36.334.735.438.340.8 三产32.330.331.732.132.920032004200520062007杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风
8、现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 5 -年增长，成为拉动经济增长的主要因素，第三产业保持稳步变化。 4 4、全社会固定资产投资和房地产投资情况全社会固定资产投资和房地产投资情况固定资产投资,房地产投资情况(亿元)051015200.00%5.00%10.00%15.00%固定资产投资额房地产开发固定资产投资额14.3910.6213.0511房地产开发1.550.750.971.210.80%7%7.40%10.90%2003200420052006近年来睢宁固定资产投资额波动较大，有
9、增有降。2004 年同比 2003 年减少了 26.2%。其中房地产投资的变化趋势基本上与固定资产投资保持一致。我们发现睢宁对国家出台的政策不是十分敏感。随着各一线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小，如睢宁这类的四线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间，这是一个有利的市场因素。5 5、在岗职工平均工资情况、在岗职工平均工资情况由于睢宁县近年来宏观经济 GDP 平均保持在 12.2%的增长速度，因此城市居民的人均收入也呈现出大幅增长的态势。2007 年在岗职工平均工资为 13063元，比 2003 年增长 58.5，尤其是 2005 年，增长率达到了 18
10、.6%,2007 年比2003 年增加 4821 元。以下是近年来城市居民人均收入及其增长情况：杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 6 -在岗职工平均工资(元)及增长率824289871065811984130639%9%12.40%18.60%04000800012000160002003200420052006200700.040.080.120.160.26 6、宏观经济总结、宏观经济总结从总体上来说，睢宁
11、县经济发展趋势较为看好，无论是宏观经济、区域性地区经济的发展，还是第一、二、三产业的协调发展。针对本项目而言，将存在以下一系列的有利影响。1、经济保持增长，且增幅较稳定，有利于房地产市场的稳步发展，改善房地产市场环境，开放房地产市场交易。2、城市居民人均收入增长速度较快，长期来看这对于引入住宅市场消费是一个有利的因素。三、城市规划三、城市规划1 1、城市定位、城市定位根据睢宁县城总体规划（2005-2020）要求，将睢宁县城定位为：睢宁县的政治、经济、文化中心，徐州市域东南、苏皖边界重要的交通节点和商贸中心城市，具有现代化滨河园林特色的生态型城市、儿童画之乡。2 2、城市发展重点、城市发展重点
12、“东进、北扩、西展”战略，重点加快东部市场区、北部新城区、西部开发区建设，构建中部核心商务区，推进南部区域和老城区改造。杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 7 -3 3、社会经济发展目标社会经济发展目标（1）、GDP 年均递增：到 2010 年为 13%左右，20112015 年为 11%左右，20162020 年为 9%左右。（2）、县域总人口：到 2010 年为 137 万，2020 为 146 万；（3）、城市化水平：2010 年达到 39%左右，2020 年达到 47%左右；（4）、市域城镇人口：2010 年为 53 万，2020 年为 69 万；（5）、市区人口规模：2010 年为 22 万，2020 年为 30 万；（6）、城市建设用地：2010 年 22 平方公里，2020 年为 30 平方公里；4 4、总体布局结构、总体布局结构杭州诺鼎房地产策划有限公司 睢宁项目可行性分析报告ADD：中国杭州潮王路野风现代名苑 10 幢 2 单元 1103 室 TEL：0571-85264109 E-Mail: NOD FAX：0571-85264110 - 8 -以交通干线和水体绿化分
