政策放松力度加大,重点城市成交回升

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1、敬请阅读末页的免责条款 行业研究行业研究月度报告月度报告政策“放松”力度加大，重点城市成交回升政策“放松”力度加大，重点城市成交回升 贾祖国 86-755-82940792 孟 群 86-755-82940647 2008年年1月月5日日 房地产行业月报（房地产行业月报（2008年年12月）月） 房地产行业房地产行业 行业评级： 推荐推荐 评级调整： 维持 行业指数行业指数 -80-60-40-20020Jan-08Apr-08Aug-08Dec-08(%)房地产沪深 300相关报告相关报告 房地产行业2008年11月月报政 策继续 “放松” ， 重点城市成交回升 2008/12/02 房

2、地产行业2008年10月月报放 松性政策出台，深圳成交量连续第三 月回升2008/11/03 房地产行业 2008 年 9 月月报政 策调整，重点城市成交未显“金九” 效应2008/10/06 房地产行业 2008 年 8 月月报政 策调控不改，重点城市成交总体继续 下滑2008/09/02 房地产行业 2008 年 7 月月报成 交总体继续下滑2008/08/05 房地产行业 2008 年 6 月月报6 月成交总体下滑，“旺季不旺” 2008/07/02 房地产重点公司 RNAV 敏感性分 析2008/06/17 内容摘要：内容摘要： ? 全国住宅开工面积和在建面积增速连续九月下降，销售同比

3、继续下降：全国住宅开工面积和在建面积增速连续九月下降，销售同比继续下降：1-11 月份，房地产固定资产投资为 3.1 万亿元，同比增长 25.4%；开工面积为 8.4 亿平米，同比增长 5.4%，住宅在建面积为 20.2 亿平米，同比增长 18.2%， 增速连续九个月下降；住宅销售面积为 4.5 亿平米，同比下降 18.8%，住宅销 售金额为 1.65 万亿元，同比下降 20.6%； ? 中央再度降息，并降低二手房税费，地方政府“救市”力度加大：中央再度降息，并降低二手房税费，地方政府“救市”力度加大：公积金贷 款利率分别下降 18 个基点，减免二手房转让税费最高可达 5.5%，加大对中 低价

4、位，中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力 有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务；湖南，温州， 江苏，南京，上海和成都等地先后加大了“救市”力度，湖南，温州， 江苏，南京，上海和成都等地先后加大了“救市”力度，除中央统一公布的 政策外，值得关注的政策包括：1）购房入户；2）加大危旧房改造力度，并 实行货币化补偿，以便将被动性需求引导到住房市场；3）以采购商品房的方 式增加保障性住房房源，同时帮助市场消化库存； ? 重点城市成交显著回升：重点城市成交显著回升：12 月份重点城市成交显示：重点城市成交量继续回 升，除北京成交环比下降 2.9%以外，其他城市成交环

5、比上升 15%到 35%不 等；2008 年 1-12 月，重点城市累计成交量同比下降幅度在 11%-45%； ? 重点公司动态：万科重点公司动态：万科 11 月实现销售面积 42.1 万平米，销售金额 35.7 亿元， 分别同比增长 3.4%和同比下降 15.6%， 分别环比下降 9.3%和环比增长 6.6%； 保利地产保利地产 11 月份实现销售面积为 24.1 万平米，实现销售金额为 20.1 亿元， 分别同比增长 72.5%和 46.1%，分别环比下降 30.1%和 22.3%；招商地产招商地产以 人民币 16.25 亿元转让子公司， 并已收到首付款 7.25 亿元； 以 5.87 亿

6、元取得 漳州开发区 4 宗地块，总建筑面积 67.9 万平米；另外蛇口工业区下调拟转让 给公司的六地块价格 20%，合计 5.2 亿元；金地集团金地集团 11 月实现销售面积为 13.2 万平，环比增长 12.5%；实现销售金额为 12.7 亿元，环比增长 10.7%；? 成交短期回暖，但不改房市调整格局：成交短期回暖，但不改房市调整格局：目前中国城市化率不足 46%，决定了 此轮房地产调整只是阶段性的。但参照国内外历史经验，此轮调整可能要持 续到 2010 年前后，一线城市房价还有约 30%的跌幅（参见拙著：中国当代 房地产专题研究系列（七篇），中国房地产调控政策分析）；（参见拙著：中国当代

7、 房地产专题研究系列（七篇），中国房地产调控政策分析）； ? 投资建议：维持房地产行业投资建议：维持房地产行业 2009 年年度策略报告中的行业“推荐”评级，建 议地产股至少标配，建议波段操作：年年度策略报告中的行业“推荐”评级，建 议地产股至少标配，建议波段操作：尽管行业最差情况还未到来，但股票底 部已现。参照国内外历史数据，在房价再次上涨前龙头地产股的估值应该在 2-4 倍 PB 左右，地产股总体将呈现震荡走势。地产股将因较好的相对收益而 优于大市。对于招商地产、华发股份、万科对于招商地产、华发股份、万科 A，保利地产等龙头公司而言，保利地产等龙头公司而言，2 倍倍 PB 以下的股价从长期

8、看应该是一个比较好的买点。以下的股价从长期看应该是一个比较好的买点。 行业研究行业研究敬请阅读末页的免责条款 Page 2 正文目录 一、全国房地产总体运行情况. 4 二、行业政策动向. 6 1、国务院及相关部委再次出台政策稳定楼市 . 6 2、基准利率下调 27 个基点，住房公积金贷款利率下调 18 个基点 . 6 3、地方政府“救市”步伐加快. 6 三、重点城市成交情况. 8 1、北京量跌价升. 9 2、上海量升价平. 10 3、深圳量升价跌.11 4、广州量升价平. 12 5、珠海量价齐跌. 12 6、天津量价齐升. 13 7、杭州量升价跌. 13 四、重点公司动向. 14 1、万科 .

9、 14 2、保利地产 . 15 3、招商地产 . 16 4、金地集团 . 16 五、行业分析及投资建议. 17 1、从行业来看，这次调整只是阶段性的 . 17 2、在未来 2 年仍将价跌量缩. 17 3、房地产调控政策：总体以放松为主，但是还会有些利空政策. 18 4、房地产股票估值：在房价没有大幅上涨之前，国内龙头公司的 PB 会在 2-4 倍间波 动. 18 5、投资建议：09 年地产标配+波段操作，龙头公司 2 倍 PB 以下的股价从长期看应该 是一个比较好的买点. 18 行业研究行业研究敬请阅读末页的免责条款 Page 3 图表目录 图 1：全国房地产累计固定资产投资总额. 4 图 2：全国房地产累计固定资产投资总额同比增速 .