漳州市场报告分析.1

《漳州市场报告分析.1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《漳州市场报告分析.1（23页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、漳州市场报告分析漳州市场报告分析一、宏观经济、环境概况 1、 城市概况行政区划：行政区划：全市现辖二区一市八县，即芗城区、龙文区、龙海市、漳浦县、云霄县、诏安县、东山县、南靖县、平和县、长泰县和华安县。漳州古代居民属于闽越族，现在居民主要是汉族。此外，还有畲族、回族、高山族等 21 个民族居住，通用语言为普通话、闽南话。全市总人口 470 万人漳州是福建重点侨乡和台胞的主要祖籍地，现有台湾人口中，祖籍漳州占 35.8%，漳州是国务院公布的历史文化名城（1986 年） ，迄今已有 1320 年历史，文化底蕴深厚，民俗风情多姿，历代名人辈出：明代东西洋考作者陆燮、清初“闽海才子”黄道周，近现代许地

2、山、杨骚、林语堂等饮誉海内外。布袋木偶戏、芗剧等民间艺术丰富多彩，此外，书画、剪纸、灯谜艺术也有广泛的群众基础和精深造诣。全国优秀旅游城市、全国科技先进城市、全国创建文明城市工作先进城市、全国双拥模范城市、国家园林城市、省级卫生城市、省级园林城市。漳州“110”被国务院授予“人民的 110”荣誉称号。正在开展创建“国家卫生城市” 、 “国家环保模范城市” 。漳州市近几年经济发展迅速，城市化进度加快，近一步确立以工业和第三产业为主的发展路线。现今漳州市区处于城市扩张时期，加大对基础设施的投入创造一个好的投资环境；在房地产政策上建立一个良性的，成熟的，稳定的市场。为房地产行业投资和发展提供一个好环

3、境。由国民收入的增加，市政配套的完善，楼盘品质的提高，投资渠道单一和漳州特殊的地理位置引发巨大的购房需求，为房地产发展提供强大的动力。二、区域房地产现状分析 1、房地产板块的划分及特征老老城城区区板板块块学府路以东、九龙大道以西、漳华路以南、水仙大街以北老城区以 1300 多年的文化底蕴和繁华的生活方式依然延续着新老漳州人的购房情结。老城区完善的生活服务、成熟的市政配套、悠久的历史积淀都使得旧城板块的地产开发仍然占据漳州房地产市场的前端。同时，由于可开发土地越来越稀缺，拆迁、改造等成本越来越高，房价上涨的趋势将不可阻挡。老城区经过十几年的开发，其最大的优势就是历史文化悠久，市政、交通、教育、生

4、活等都集中在这一区域，他的一些功能的完备是新城区无法替代的。正因为这些不可替代的条件，市中心土地越来越稀有，使得老城区新盘开发的成本越来越高，同时客户群对居住的品质要求越来越高，楼盘本身的品质提升，造价更高，也将继续拉大市区房价，尤其是大盘、好盘的上升空间会比较大。江滨板块江滨板块沿九龙江边、水仙大街以南江景资源的稀有性是江滨楼盘的最大卖点。随着江滨路的全线畅通，江滨景观建设逐步进行，使得江滨地产在 2007 年迎来了新的发展契机，价格也有望引领漳州市区房价。江滨路全线贯通后，开发商手中的储备用地将陆续推盘。目前，江滨汇聚了一代领秀、江滨花园、滨江丽景、外滩明珠、鑫荣花苑、上江名都、悦景豪庭等

5、众多楼盘。此外还有漳州发展、特房集团、华艺钟表等开发商也将加入到江滨地产的开发行列中，届时江滨的常住人口将超过 10 万人。 由于江景资源稀有性，江滨地产的江景优势有望在 08 年得到凸现，尤其在沿江景观带做好以后，其价值将还有很大的上升空间。目前将要推出的多个江滨楼盘，规模都比较大，产品形态多以高层和小高层为主，品质提升比较大，价格都已经达到或者超过市区其他板块的楼盘均价，大部分新盘开盘均价都要超过每平方米、5000 元。东部新区板块东部新区板块板块界定：九龙大道以东经历年，东部新区楼市板块已全面崛起，年新区仍将市 区楼市格局中扮演重要角色。 据统计，年新区的房地产投资首次超过 了老城区。日

6、益完善的交通网络，将为新区地产增添强劲动力。随着南昌路、 江滨路、九龙大道等主要干道的改造顺利完工，对新区楼市影响巨大，尤其是 在沃尔玛开业后，新区正在形成一个新的繁华商圈，与老商圈的连接更为便利， 聚拢了新区的人气和商气，提高了居住吸引力。 目前东部新区房地产项目风起 云涌，无论规模、品质、规划或物业等方面都较同类产品有所超越。正在建设 的天利仁和、悦华星座等项目更是未来市场关注的焦点。 整体来说，新区的房 地产开发，正在迎合城市东扩的大趋势。并且新区的第一个五星级酒店明发大 酒店将在今年启动。东部新区的房地产开发和投资将持续火热。 但由于政府行 政中心东移尚未真正投入，对片区多个项目影响较

7、大。随着整个漳州市经济的发展，尤其是西部经济的发展，加快推动了西部房地产业的开发进程。2006 年，西部板块除了已经启动的高信花园、香江国际、金峰花园、金源广场等项目外，绿洲富城、金品花园、鸿源鑫城、永鸿三湘城、永鸿三江城等楼盘也在紧张施工中。西部板块房地产因此成为市区楼市中的一个新亮点，大有与东区争抢风头之势。西部是一个具有明显特征的房地产板块，由于金峰工业开发区是漳州市区主要的工业区，外来务工人员较多，房产消费需求也较大。同时，目前片区内商业、生活配套还不十分完善，尤其是优质的中小学教育资源，整体居住氛围还不是很浓厚。因此，这个板块的房地产开发商在项目运作过程中十分注重生活配套的营建。今年

8、西部板块正在兴建的房地产项目却不少，可以说，目前这个区域的房地产市场仍处于蓄势阶段，今年新盘供应量将持续放大。同时随着漳州楼市的整体水涨船高，未来一段时期西部房地产价值潜力有望迎来快速增长的新机遇。2008 年漳州市区房地产市场运行走势的预测与分析1、由于市政府继续实施加快工业化和城市化战略，漳州市社会经济的较快发展，加上漳州自身的区位优势，投资价值凸现，地价、房价、人力劳动成本等相对较低，未来发 展有空间，吸引了外来资本来漳州投资，带动房地产市场发展。目前， 2、在售项目供给量及土地交易量主导着未来市场的供应量，预计 2007 年市场开发项 目约 20 个，总建筑面积不下 300 万平方，用

9、地约 160 公顷，套数约 32000 套。 3、因市区市场阶段性供过于求，促使未来市场竞争加剧，且市区客源较为单一，多 为本地人消费及周围县城人员购置，市场上升的空间后劲较为不足，价格较为平稳，项目 的营销难度增加周期拉长。 4、从目前土地交易的现况及受市区规划发展方向影响，龙文新区和江滨片区市场倍 受看好，预推项目不仅会引领市场价格，更会推进漳州楼盘规划设计的提高。 5、 户型设计去化分析：两房面积多在 80100，三房主力面积：110130，二房、 三房户型较为畅销。 6、购买客户群分析：漳州市区本地客源；来自漳州八大县城等地购房者；那些祖籍 外地，现在漳州工作的“新漳州人” 。 7、客

10、户消费心态分析：由于漳州房地场市场价格大幅度的拉高，使部分客户较难接 受，所以就选择静观奇变观望态度，出现市场过度的缓冲期，同样开发商放量也较为谨慎。8、因此，虽然总体市场供应量很大，但市场仍存在着有效需求不足。 9、在 2006 年漳州市区推出的国有土地出让的公告中，总共 17 个地块中，有 7 个地 块属于拍卖，10 个地块属于挂牌出让。而在地块的分布上，有 9 个地块位于东部新区，6 个地块位于金峰新区，金峰新区成为继东部新区后的又一热门片区。由此不难看出，漳州 “东扩、西进、南拓”的城市发展战略，直接关系着土地地块的推出，也直接影响未来房 地产市场趋势。10、漳州市区 2005 年现状

11、户籍人口约 40 万，非户籍长住人口约 4 万，市区现状住房建筑总面积约 990 万平方米，人均居住面积约 25 平方米，政府近期规划目标：至 2010年市区总人口约 50 万，非户籍长住人口约 10 万，人均居住面积 30 平方米。可以纯假设这五年内为增加的 16 万人口，以人均居住面积 30 平方米估算，只需建筑面积约 480 万平方米，现市区旧城改造已基本完成，哪怕在加上多次置业人口，建筑面积 520 万平方米相信足以！没有高速的经济发展和人口增长，相信这几年的供应量够漳州市区消化的！市区相关动态信息市区相关动态信息:1.漳华路拓通漳华路拓通 地域价值影响不可小视地域价值影响不可小视漳华

12、路是 207 年市区重点实施的“十一路二江一桥一堤一气”工程之一 ，它是东西走向的城市综合性交通 I 级主干道，在建设改造方面得到了漳州市 领导的高度重视。漳华路西起芗城延安北路，东至九龙大道，全长 6.05 公里， 总投资 7.0亿元，路面宽 45 米，设计为双向六车道，这条主干道沿途经过芗 城、龙文两个区的三个镇十个村（居） ，以及一个驻军营房和 175 医院。芗城段全长 3.45 公里，经过龙通、洋筠、群裕、市尾等五个社区；龙文段全长 2.6 公 里，经过蓝田开发区和龙文开发区。 分析分析:A.“区域价值区域价值”提升将带动房地产价值的提升提升将带动房地产价值的提升“区域价值”一直是置业

13、者和地产开发企业非常关注的话题，项目所处地段潜 力如何，逐渐成为市场上开发和购买双方首要考虑的因素之一。漳华路的拓通， 道路体系的不断完善，将使北部城区进入一个快速发展的上升通道，其区位优 势将越来越突出。如今，在这里汇集的楼盘有早期的工人新村、东岳新村、群裕小区，和新 近建设的钱隆首府、华元小区、新城财富广场以及我们的项目福海阳光和明年 将要建设的夏商 香榭花都等。我们项目建筑面积20多万平方及香榭花都总建 筑面积约18万平方米，都是漳州较大规模的住宅小区。B.市政配套将进一步完善更新市政配套将进一步完善更新漳华路与元光北路交汇的区域市政配套成熟，生活设施和市政基础设施比 较齐全，但是各种配

14、套设施相对陈旧，亟待改善与提高。从网上论坛了解到,政府目前的主要工作将针对漳华路两侧老城区的市政基 础设施进一步完善与更新，如对道路交通网和商业、生活中心的规划与改造。 例如目前钱隆首府所在的元光北区域，作为老城区的中心地段，区域价值重新 得到提升与加强火车站搬迁，由原来的客运和货运弱化为少量货运功能， 这样一来又恰恰提升了该区域的居住生活价值，正是适合休闲养生之场所。据悉，政府部门有意将元光北附近规划为漳州高尚生活居住中心。C.交通延展，消费力呼唤将带动商业发展交通延展，消费力呼唤将带动商业发展就像南昌路的拓通带动沿线住宅及商业店面价值飙升一样，漳华路的拓通 也将给沿线商业价值带来大幅度提升

15、。作为东西交通的大动脉，它的开通将带 来大量的车流、人流。而沿线原有的5万常住人口加上新楼盘业主的入住同时也 聚集了旺盛的人气，将为商家带来很大的商机。钱隆首府首期项目即将全面落架，A组团将在明年上半年迎来首批入住的 业主；新城财富广场明年上半年也有近600户业主入住。目前，商家已经把眼光 转向了这块区域，新华都，豪客来等知名商家已经确定入驻新城财富广场，还 有其他商家也意向进驻。目前该区域商业店面价值如新城财富广场，均价约为 11000元/平方米，相对南昌路沿线店面均价18000元/平方米，具有较大的升值潜 力。 2. 西洋坪大桥竣工带动西洋平一带房地产发展西洋坪大桥竣工带动西洋平一带房地产

16、发展西洋坪大桥竣工，绿州富城，鑫荣房地产，经济适用房项目惠民花园，大 学校园区，和北斗工业园，金峰工业区，都连在一起，漳州西北地区房地产增值空间进入高增长期。这里成为很多地产投资者的又一热点。 全长770米、主桥桥面宽33米的西洋坪大桥，经过700多天的施工建设，目 前车行道、人行道、道路绿化、路灯照明和交通标识等工程已全面竣工，大桥 也正式通车。影响影响:A.部分区县往来市区更便捷部分区县往来市区更便捷对居住在西部城区的市民而言，它的通车不仅仅是多了一条横跨九龙江的 大桥，它还意味着以后要去城区南部的百花村、南山寺、动物园等景点就更近 了，到程溪、漳浦、诏安等地的路程也将缩短。B. 市政建设便民服务市政建设便民服务西洋坪大桥既是西环城路的重要组成部分，又是连接九龙江南北两岸的交 通主干道，其正式通车有力推动桥南新区建设步伐。在西洋坪大桥竣工通车的 同时，大学西路金峰段、厂西二路南段、西洋坪路北段、瑞京路西段等一批交 通基础设施奠基，也将缓解市区交通压力，方便市民出行.C.促进区域联系促进区域联系,城市融合城市融合西部片区路网更为完善