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1、1宁盛北仑地块市场调查及规划建议报告宁盛北仑地块市场调查及规划建议报告第一部分第一部分 北仑区宏观市场分析北仑区宏观市场分析一、北仑区域概况一、北仑区域概况北仑区地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984 年由镇海县撤县分区后所设。北仑区域陆地面积 593 平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖 5 街道 2 镇 1 乡，有259 个行政村，常住人口 31.1 万，暂住人口 16.7 万人。2003 年，全
2、区实现国内生产总值 165.7 亿元，比上年增长 17.5%，其中，实现第一产业增加值 6.3 亿元，第二产业增加值 124.9 亿元，第三产业增加值34.5 亿元，分别比上年增长 4.5%、18.5%和 17.1%，三次产业占国内生产总值比重为 3.8：75.4：20.8，人均国内生产总值达到了 53488 元。全区完成财政一般预算收入 32.1 亿元，比上年增长 27.9%，其中区本级完成财政一般预算收入 11 亿元，比上年增长 33%。全社会固定资产投资 115 亿元，比上年增长 84.5%。全年新批外商投资项目 235 个，其中千万美元以上项目 56 个，合同利用外资 9.0亿美元，实
3、际利用外资 5.3 亿美元，分别比上年增长 51%和 24.1%。建成区面积达到 31.7 平方公里，总投资 12.9 亿元的行政中心、体艺中心、商务大楼、港务大楼、中心广场等城市亮点工程进展顺利。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到 14300 元和 6391 元，分别比上年增长 10.3%和 8%。二、北仑区房地产市场状况二、北仑区房地产市场状况1 1、总体市场回顾、总体市场回顾20032003 年及年及 0404 年上半年交易情况年上半年交易情况2003 年全年转让过户 14521 件，同比增长 188%，发放预售许可证 40 个，面积 118.92 万平方米，发放商品房预登记备案
4、证 50 个，面积 103.79 万平方米，同比增长 246%。2003 年北仑区房地产开发投资达 21.6 亿元，比上年增加 77.9%，2其中民间开发投资 17.65 亿元，比上年增加 113.9%。全年商品房施工面积 255万平方米，增长 75.8%；竣工面积 85.09 万平方米，增长 143.1%，其中住宅竣工面积 69.2 万平方米，增长 127.3%。商品房销售面积 107.8 万平方米，增长212.2%；房屋空置面积 11.1 万平方米，比上年增加 6 万平方米。2004 年上半年转让交易过户 5459 件，同比增长 41%，发放预售许可证 14个，共计建筑面积 24.61 万
5、平方米，发预登记备案证 20 个，建筑面积 24.81 万平方米，同比增长 71%。北仑区北仑区 2001-20032001-2003 年房产各类型物业交易比较表年房产各类型物业交易比较表物业类型物业类型年份年份总交易量总交易量上涨幅度上涨幅度新建总交易量及所占例新建总交易量及所占例上涨幅度上涨幅度2001109142.9277974.971%2002144762.8533%104064.9972%33%2003210960.1946%119143.2956%14%营业用房营业用房合计464865.96301183.1864%200133748.7427944.8583%200272100.5
6、2114%33662.4647%20%200363592.5812%21638.2534%36%办公用房办公用房合计169441.8483245.5649%2001697977.15378449.0854%2002697750.930.003%357094.6151%0.6%20031276040.8583%871148.0168%114%住宅住宅合计2671768.931606691.760%32 2、20042004 年上半年北仑区房地产开发项目竣工交付一览表年上半年北仑区房地产开发项目竣工交付一览表序号开 发 单 位项 目 名 称项 目 坐 落总建筑 面积备案日期2004(001)宁波华
7、盛房地产有限 公司雄镇花园 3#-14#大碶坝头路南面58862004-2-42004(002)余姚舜大房地产开发 公司宁波开发区分公 司海天园松花江路与骆霞 线交叉口处27395 2004-2-192004(003)宁波长江置业有限公 司明州花园二期 14#、15#、16#新大路东侧，明 州路南侧64472004-3-42004(004)宁波宏佳房地产经营 有限公司学府茗苑二期 （19#、22#、25#、28#、41#、42#）新大路16565 2004-4-132004(005)宁波四方投资发展有 限公司四方家园第一期 101#-107#、201#- 203#、204A#小港联合区域桥 头
8、山41877 2004-3-252004(006)宁波大榭开发区恒业 房地产开发有限公司柴桥芦江商住楼（三 期）柴桥镇芦江南路 与环镇南路交界 处2749 2004-4-222004(007)宁波华盛房地产有限 公司景第公寓黄山路以北，新 大路以西18219 2004-4-232004(008)宁波开发区仑江房地 产开发有限公司振兴东路 4#-6#住宅 楼小港红联振兴东 路8960 2004-5-142004(009)宁波开发区仑江房地 产开发有限公司港都茗宅 5#-11#小港红联前进村 振兴西路25580 2004-5-192004(010)宁波宏佳房地产经营 有限公司学府茗苑二期 （17#
9、、18#、20#、21#、23#、24#、26#、27#、29#、30#、31# 、32#、33#）新大路36266 2004-5-282004(011)宁波开发区万通置业 有限公司九鼎家园 1#-12#大碶宁穿路40600 2004-6-172004(012)宁波华盛房地产有限 公司俞王商住楼 1#-7#大碶人民南路东24280 2004-6-242004(013)宁波市北仑区房地产 建设开发有限公司泰河茗苑新碶嵩山路南侧18505 2004-6-282004（014）宁波高峰房地产开发有限公司高峰家园二期 26#-43#明州路北，闽江 路东86487 2004-7-2043 3、北仑区近期
10、新开发楼盘一览表、北仑区近期新开发楼盘一览表开发企业开发企业项目名称项目名称坐坐 落落 地地 点点总用地总用地 面积面积(M2)(M2)总建筑总建筑 面积面积 （M2)M2)容积率容积率(%)(%)领取施工许领取施工许 可证时间可证时间领取预售领取预售 许可证时许可证时 间间备备 注注宁波北仑华 信置业有限 公司黄金海岸北仑庐山路 以东，太河 路以北136969 2163201.692004.1 分期开 发宁波北仑天 一房地产有 限公司锦港佳园北仑大碶通 途路以南31808522701.652004.2 拆迁安 置小区宁波北仑区 房地产建设 开发公司青林嘉园北仑大碶人 民北路327515135
11、31.5682004.2 拆迁安 置小区宁波福华房 产开发公司港城嘉园小港联合区 域东区61699976421.5832004.4(二 期)2003.12( 一期)分期开 发宁波太平洋 土地建设有 限公司太平洋花园 广场 C 地块长江路东, 北临明州路2730053153 1.92.312004.2(二 期)2003.11( 一期)宁波万兴房 地产公司万兴茗苑小港联合中 学旁648588001.522003.112004.3 宁波华盛房 产有限公司新华园北仑大碶新 大路北,坝 头路北46342810251.752004.2(二 期)2003.十 (一期)宁波天兴房 地产开发有 限公司天兴嘉园北
12、仑大碶庐 山路49750776011.562003.72003.11拆迁安 置小区宁波市北仑 新碶房地产 公司高德公寓北仑大碶楼 下徐19513283461.452004.22004.4拆迁安 置小区宁波华都房 产公司华都公寓北仑小港联 合路10316159931.552004.3 宁波泰山房 地产公司君临江南北仑小港红 联22782865743.82004.4 宁波桂冠房 地产公司桂冠公寓二 期北仑小港红 联4302131413.052004.3 宁波开发区 房地产总公 司繁佳公寓北仑新碶长 江路22944636492.22004.3 宁波开发区 仑江房产公现代商务城北仑新碶长 江路明州路1
13、3790650334.05 办公楼5司宁波宏佳房 产经营有限 公司美好家园 北仑庐山路42260699001.652004.3 拆迁安 置小区宁波宏佳房 产经营有限 公司学苑花城三 期北仑大碶新 大路,庐山 东路11485349001.382004.3 宁波开发区 仑江房产公 司鸿景湾北仑大碶楼 下徐33719556311.65 拆迁安 置小区宁波市北仑 港都房产公 司名都新城北仑新碶通 途路南18517297201.6 拆迁安 置小区宁波万兴房 地产公司盛世云鼎北仑小港渡 口路11610317622.39 7924161052 耀华房地产 耀华家园北仑新碶长 江路18537353191.9
14、9299185902 宁波北仑新 隆房地产公 司蓝天公寓北仑新碶长 江路16083337502.1 宁波天兴房 地产开发有 限公司恒山公寓二 期北仑新碶新 大路298596003.2 宁波北仑天 一房地产有 限公司江南人家北仑小港小 浃江东38899641801.65 拆迁安 置小区宁波长江置 业有限公司明州花园二 三期北仑新碶新 大路11427183991.61 宁波北仑经 济发展公司滨海花苑北仑大碶庐 山路48210799191.65 拆迁安 置小区宁波北仑区 房地产建设 开发公司泰河康城北仑大碶庐 山路48078795701.65 宁波大榭开 发区金榭房 地产开发公 司怡峰家园北仑白峰,
15、 白峰-舟山 渡口附近22068342051.55 拆迁安 置小区6宁波永元置 业有限公司加州阳光北仑大碶钱 塘江南路49308 1523103.089 4 4、20042004 年上半年北仑拍卖土地成交情况年上半年北仑拍卖土地成交情况地块名称面积（平方米） 使用性质拍卖时间成交价格 （元/平方米）白峰镇拆迁安置地块 B 地块17408+4034商住综合1 月 12 日521嵩山路菜场地块18658商业1 月 12 日1957大契人民广场东侧地块16166商住综合3 月 23 日2755春晓镇 A 地块57691商住综合3 月 23 日812太河居住区 1 号地块43660商住综合4 月 16
16、 日1420太河居住区 2 号地块57417商住综合4 月 16 日1425太河居住区 4 号地块45201商住综合4 月 16 日1420塘湾工业区申洲地块130817商住综合5 月 31 日3637塘湾工业区安吉尔地块16388住宅5 月 31 日3200钱塘江南路西、坝头路北41504商住综合5 月 31 日2920松花江路东、明州路北11845商业、办 公、住宅5 月 31 日3351中河路东、黄山路北24831住宅5 月 31 日2915长江路西、嵩山路北11753商住综合5 月 31 日3960长江路西、明州路南9845商业、办 公、酒店5 月 31 日3670720042004 年年 9-109-10 月份北仑区土地推出量一览月份北仑区土地推出量一览85 5、综合分析、综合分析从去年北仑的房地产交易数据以及今年开发的一些楼盘的情况分析，北仑的从去年北仑的房地产交易数据以及今年开发的一些楼盘的情况分析，北仑的地块名称面积（M）用地性质容积率 绿化率起价（M/元）楼
