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1、大学园商业公园策划报告第 1 页 目目 录录一、项目背景.31.1 政治背景.31.2经济环境.31.3 济南市的发展规划.51.4 长清区定位：.61.5 济南人的房地产投资趋势研究.61.6 济南西部新城大学科技园概况.7二、项目研究.82.1 商业业态发展规律研究.82.2 商业主题化运营的思考.112.3 校园经济的解析.132.4 全国部分高校校园经济带的调查.152.52.52.5 学生消费研究学生消费研究学生消费研究.18三、项目地块分析.233.1 项目概况.233.2 项目区位（项目四周）.24大学园商业公园策划报告第 2 页 3.3 项目 SWOT 分析.26四、项目定位.
2、274.1 市场定位.274.2 项目客群定位.294.3 目标消费群体定位.304.4 经营档次定位.304.5、商业业态组合建议.314.6 按行业对商业业态进行细分.324.7 按区域进行划分：.334.8 寒暑假的商业运营思路.36大学园商业公园策划报告第 3 页 一、项目背景一、项目背景1.1 政治背景政治背景山东省新一届政府换届之后，山东省的经济建设进入前所未有的高速发展时期，济南市的发展思路和理念发生变化，当今，正步入城市运营的大时代，城市发展提速！1.2经济环境经济环境1.2.1 济南市宏观经济环境济南市宏观经济环境GDP 分析济南市济南市 GDP 及增长比例图及增长比例图05
3、001000150020000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%GDP（亿元）增长（）GDP（亿元）952.21066.212001367.81618.9增长（）12.10% 12.10% 13.20% 14.50% 15.60%20002001200220032004从以上根据市统计局提供资料制成的图中可以看出，虽然 2000、2001大学园商业公园策划报告第 4 页 两年济南市 GDP 增长速度比较平稳，但 2002、2003、2004 年的 GDP 增长速度保持了高速的发展。综合 5 年的经济情况来看，济南市经济增
4、长稳定，保持着很高的增长速度，高于全国 7%的经济增长。2004 年经济实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值(注 2)1618.9 亿元，增长 15.6%。第一产业增加值 118.7 亿元，增长 7.8%；第二产业增加值 742.4 亿元，增长 19.8%；第三产业增加值 757.8 亿元，增长13.0%。人均生产总值 27610 元(按现行汇率折算为 3338.6 美元)，可比增长 14.1%。近几年人均近几年人均 GDP人均GDP（元）170011884320979236322761005000100001500020000250003000020002001200220032004
5、可比增长11.20%11.00% 12.00%13.20%14.10%0.00%5.00%10.00%15.00%20002001200220032004大学园商业公园策划报告第 5 页 2000 年济南人均 GDP 达到 17000 元，到 2002 年突破 20979 元，两年时间增加了 3000 元，而到而到 20042004 年突破年突破 2700027000 元，两年时间增加了元，两年时间增加了 67006700元元。表明济南的发展越来越快，全市大发展的气势已经形成，大发展的局面已经出现。居民消费力经过多年积蓄已达到较高水平。 1.2.2 长清区经济环境长清区经济环境2004 年经济
6、实力进一步增强。初步核算，实现地区生产总值 89.3 亿元，比上年增长 18.6，其中，第一产业增加值 16.1 亿元，增长 14.1%，第二产业增加值 45.4 亿元，增长 20.6，第三产业增加值 27.8 亿元，增长 17.5。人均生产总值 16684 元，可比增长 18%。生产总值按在地统计原则初步核算数为 91.2 亿元，同比增长 14.3%。1.3 济南市的发展规划济南市的发展规划2002 年 6 月召开的山东省委常委扩大会议，确定了济南市新一轮发展规划，制定了东拓、西进、南控、北跨、中疏的城市发展的总体战略，增加值(亿元)16.145.427.801020304050第一产业第二产业第三产业可比增长14.10%20.60% 18%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%第一产业第二产业第三产业大学园商业公园策划报告第 6 页 1.4 长清区定位：长清区定位：其中西进主要就是指加快开发以长清城区和济南经济开发区为主的西部片区。规划以自然山体、水系、交通走廊，把全区进一步细划为长清城区、科教研发区科教研发区、产业开发区、农业高新技术开发区、省级旅游度假区五个功能不同风格迥异的城市组团，从而形成沿 220 国道，连接经济开发区和长清区的城市发展轴，沿 104 国道，连接科教研发和休闲旅游区的高等教育文化旅游发展
