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1、 起草：吴依 龚敏 第 1 页 共 4 页 上海中原研究咨询部 审核：宋会雍 供应收缩成交稳定增长 房价再回两万元以下 供应收缩成交稳定增长 房价再回两万元以下 中原地产上海商品住宅市场一周行情播报（09.13-09.19） 一周点评新盘价格略有回升 “二次调控”引起热议 一周点评新盘价格略有回升 “二次调控”引起热议 本周供应小幅回落，环比下滑两成；成交上升步伐缓慢，但依旧保持稳中有升的趋势，连续七周刷新周度最高值；市场结构重回供不应求局势。近日，市房管局明确表示加强对高价位楼盘预销售方案的重点复核，新开楼盘实行“一房一价”的管理模式，如果涨价必须重新申请备案，以防止开发商坐地起价，由此放缓
2、了高端房的入市步伐。政府在对于预售监管措施监管的同时，对空置房的统计作了准备，趋严的调控信号频频释放。“金九”过半，供应基本稳定，周度新增供应量连续两周维持在 20 万平方米以上，本周新增供应项目个数较上周减少 1 个，七成楼盘集中在周末推盘。少量多批现象依然存在。新上市楼盘开盘价格多出现小幅上扬。成交量增幅较上周有所提高，但环比幅度依然在 10%以下。 众多市中心豪宅楼盘在政策的干预下，预售许可证迟迟未获批准，连带成交降温，一定程度上抑制了房价的向上走势。全市成交均价再度滑落，徘徊 4 周以后，终于再次回落到 2 万元/平方米以下。二手房方面，交易量呈现逐渐复苏态势，改善型买家全款入市，与一
3、手房相同的是，刚性需求和部分投资客近期出手频繁，多数板块成交价格已恢复到新政前水平。上海中原研究咨询部经理龚敏表示：在流动性过剩及通货膨胀预期不减的态势下，房地产所蕴含的投资吸引力并未削弱。资本蛰伏期间，时刻保持对房价的高度灵敏，并在 8、9 月份的回暖潮中隐约体现了上扬的冲动。若资本冲动持续释放，未来房地产“二次调控”难以避免。近期政策脚步轻快，市场环境肃清的背后不排除为后续政策铺垫的可能。 一周交易播报供应再度回落 成交稳步提升 供求关系出现反复 一周交易播报供应再度回落 成交稳步提升 供求关系出现反复 楼盘活动 楼盘活动 位于浦东新区张江青桐路 409 弄日月光水岸花园日月光水岸花园目前
4、在售一期 90 平米两房和数套 140 平米三房房源，价格 23000-27000 元/平米，预计于 2010 年年底交房。据售楼处介绍，日月光水岸花园现有优惠活接连，凡购房即免费赠送车位。 位于崇明区陈家镇揽海路 55 弄览海国际高尔夫社区现在售联排、双拼和独栋别墅。其中联排别墅最小面积为地上 230 平米， 地下 100 平米， 总价 430 万元/套起； 双拼别墅最小面积地上地下共 350 平米， 总价约 600万元/套起；独栋别墅分大独栋和小独栋，小独栋地上 300 平米，地下 200 平米，总价 680 万-1400 万元/套；大独栋地上地下面积共为 700-1000 平米。全部别墅
5、均为地上两层，地下一层。据售楼处介绍，客户预付 200万元左右的订金，购房时可享受 95 折优惠。 位于嘉定区麦积路双单路龙湖郦城龙湖郦城现在售 26 层高层房源，户型有 95 平米两房、115 平米四房(送 20 平)以及 145 平米四房，其中 115 平米四房赠送 20 平米空间。毛坯价格 15000-16000 元/平米，精装房价格17000-18000 元/平米，其中，装修标准为 2000 元/平米。据售楼处介绍，若一次付全款，可享受 98 折优惠。现有河景四房，总价 170 万元/套起，另有 300 平米别墅总价 500 万元/套起。 位于奉贤区海湾镇明城路 588 弄世茂爱马尚郡
6、世茂爱马尚郡现在售 67 平米左右一房和 89 平米左右两房，为多层房源，单价 10000-11000元/平米，还剩 30 余套。据售楼处介绍，现有优惠，若一次性付款，可享受 9 折优惠。 位于虹口区四平路 311 号建邦 16 区建邦 16 区目前在售 101 平米两房、123 平米和 130 平米三房，这些房源位于社区中央的 6 号和 7 号楼，均价 38000 元/平，具体一房一价。据售楼处介绍，现推出优惠措施，为 6 大礼享基金共计 900 元/平米优惠。每项基金优惠额度为 150 元/平米。6 大礼享基金包括教育礼享基金、家私礼享基金、环保礼享基金、旅游礼享基金、理财礼享基金、乐活礼
7、享基金，具体情况可咨询售楼处。 起草：吴依 龚敏 第 2 页 共 4 页 上海中原研究咨询部 审核：宋会雍 位于普陀区武威东路 888 号恒盛鼎城圣都汇恒盛鼎城圣都汇现在售 87 平米两房，均价 23000 元/平米，以及 97、134 平米三房，均价 22000 元/平米。据售楼处介绍，针对 1-9 号楼的一层、二层的两房房源，推出总价 180 万-200万元/套的特价房，均价不到 2 万元/平。 位于嘉定区南翔沪宜公路 99 弄骏丰嘉骊花园骏丰嘉骊花园现已属尾盘销售阶段， 剩余房源 3、 4 套， 面积 81 平米和 140平米两种，精装修，均价 19500 元/平米。据售楼处介绍，若一次
8、性付全款可享 95 折优惠，若贷款则享 98 折优惠。 位于嘉定区安亭镇墨玉南路西上海名邸西上海名邸现在售四期房源， 所剩不多， 房型主要有 88-92 平米的两房，其中，90 平米两房全朝南，还有 132-137 平米的三房，南北通，均价 15800 元/平米，总价 170-180 万元/套，另外，140 平米的复式房源赠送 40-50 平米的露台。据售楼处介绍，原最低价 116 万元/套的房源已售出。 新增项目减少 1 例，供不应求态势再现 新增项目减少 1 例，供不应求态势再现 本周全市普通商品住宅 （剔除配套动迁房） 新增供应面积为 22.44 万平方米 （1895 套） ， 环比下滑
9、 18.72%，新增楼盘为 10 个，较上周减少 1 个。本周普通商品住宅（剔除配套动迁房）成交 27.76 万平方米（共计 2482套） ，环比上涨 8.50%。当期供求比指标为 0.81：1，供求关系再次逆转。 图 1：上海商品住宅周度供求走势（2010 年） 图 1：上海商品住宅周度供求走势（2010 年） 万平方米051015202530354012345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637供应量（不含配套）成交量（不含配套）数据来源：上海网上房地产；备注：数据为商品住宅（剔除配套动迁） 低低价房价房源
10、推源推盘盘积极积极 上周新盘上周新盘去划迅速去划迅速 外围外围楼盘楼盘比重逐比重逐步增步增大大 本周新增供应 10 个楼盘，其中仅有一个新盘推出，位于金山中部的“张堰镇街坊旧改项目”推出 58 套、共 0.51 万平方米，开盘价 7030 元/平方米。位于闸北不夜城板块的“新都国际城”4 月后再度推盘，推出 437套、6.4 万平方米，主力户型为 88 平方米二房和 180 平方米的四房，开盘价格 35000 元/平方米，与 4 月价格相当，项目处于闸北内环核心地区，周边有 3 条轨道交通环绕，交通十分便捷。位于松江新城东区的“绿地松江名邸二期”连续三月追加房源，本周再推 337 套、共 3.
11、23 万平方米，主力面积为 65-130 平方米的精装修房，开盘价格 15000-16000 元/平方米，较 8 月开盘价 13000 元/平方米上涨 19%，恢复到前期水平。另外，本周另有两个项目开盘价低于 10000 元/平方米的楼盘，分别为位于金山朱泾板块的“尚成府邸”和南汇临港新城板块“芦潮港海滨国际花城” ，前者是继 09 年 9 月后推出 192 套、6.4 万平方米房源，主力户型为 90 平方米二房和 106-120 平方米三房，开盘价 8200 元/平方米，较去年 9 月上涨近一半；后者推出 231 套、2 万平方米房源，开盘价格 9000 元/平方米，与 6 月推盘价格相同。
12、 本周除内中环和中外环交易量出现下滑外，其余环线均有不同幅度的上涨，其中郊环外涨幅最大，为64.92%，上周新推房源的位于松江九亭板块的“中大九里德苑三期”本周成交显著，给松江带来 154 套、1.43政策打压预期与 传统淡季因素推 动供求双降 新政强力打断，制 造短命“小阳春” 供应持续拉动 “金九”成色渐增 2010 年春节年春节 “新国十条”立竿见 影， 供求双双滑落谷底 起草：吴依 龚敏 第 3 页 共 4 页 上海中原研究咨询部 审核：宋会雍 万平方米房源，交易量位居全市第二，项目是继去年 10 月后再次推盘，自轨交 9 号线开通后，此案成交情况逐渐转好，本周成交均价 15298 元
13、/平方米，较上周下滑 10.59%。同样上周新开盘的位于宝山罗店板块的“美兰湖中华园” ，本周成交 64 套、0.56 万平方米，成交均价 16189 元/平方米，此案位于上海知名高尔夫生态居住区，临近轨交 7 号线始发站，并且开盘推出“一次性付款享受 99 折总价优惠 1 万元，按揭 99 折总价优惠5000 元”的促销活动，加上处于以别墅项目销售为主的板块，公寓房源尤为突出，从而带动了楼盘成交。9 月初新推盘的位于嘉定南翔板块的“金地格林风范城”本周销售火爆，共成交 291 套、2.94 万平方米房源，位居全市交易量榜首，借助轨交 11 号线的开通，使得此案销售较前期有大幅提升，开盘价格上
14、扬明显，本周成交均价 17933 元/平方米，较上周小幅下滑 4.7%。值得一提的是，位于浦东曹路板块的“蓝山小城”本周交易再现活跃，共成交 42 套、0.75 万平方米联体别墅房源，成交均价 30124 元/平方米，环比下滑 2.59%，由于此板块内无其他同类型项目，所以此案开盘后，销售成绩较理想。 图 2：上海商品住宅各环线成交比重（2010 年） 图 2：上海商品住宅各环线成交比重（2010 年） 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%2010 （1）2010 （2）2010 （3）2010 （4）2010 （5）2010 （6）2010 （7）2010
15、 （8）2010 （9）20 10（10）2010（11）2010（12）20 10（13）2010（13）2010（14）20 10（15）20 10（16）2010（17）20 10（18）20 10（19）2010（20）20 10（21）20 10（22）2010（23）2010（24）2010（25）2010（26）2010（27）2010（28）2010（29）2010（30）2010（31）2010（32）2010（33）2010（34）2010（35）2010（36）2010（37）内环内内中环中外环外郊环郊环外数据来源：上海网上房地产；备注：数据为商品住宅（剔除配套动迁） 中
16、心中心区区域顶级豪宅降温域顶级豪宅降温 全市全市房价房价终终现回调现回调 本周全市商品住宅（剔除配套动迁）成交均价为 19610 元/平方米，环比下滑 2.00%，由内至外各环线商品住宅成交均价分别为 39905 元/平方米、31502 元/平方米、25719 元/平方米、18383 元/平方米、13663 元/平方米，受内环内高档住宅交易下滑影响，全市均价小幅回落。本周成交价排名前三的分别为：黄浦“华润外滩九里苑”96024 元/平方米、长宁“嘉里华庭”95545 元/平方米、浦东“四季雅苑”68531 元/平方米。 图图 3 3：上海上海商品住宅各环线商品住宅各环线成交成交均均价价（20102010 年）年） 0100002000030000400005000060000700002010（1）20 10 （2）20 10 （3）2010 （4）20 10 （5）20 10 （6）2010 （7）2010 （8）20 10 （9）2010 （10）2010 （11）2010 （12）2010 （13）2010 （14）2010 （1
