《苏州项目终稿 (NXPowerLite)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州项目终稿 (NXPowerLite)（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、金丰易居 普润地产地址：上海市徐汇区枫林路200号25楼电话：021-64039977网址：WWW.PNR.CN苏州wz地块项目报告目录Contents各类商业业态可行性分析商业模式定位业态模式评估土地价值评估项目成本估算与经济效益评价苏州房地产市场概况苏州商业市场概况苏州酒店概况苏州市场概况苏州宏观经济发展概况苏州写字楼概况苏州宏观经济发展概况宏观经济发展概况宏观经济概述2005年苏州市抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，综合实力和竞争力空前提升。2005年实现国内生产总值4026.52亿元，比上年增长15.3%。苏州已连续多
2、年保持GDP两位数的高速增长，经济形势非常喜人，2005年苏州经济增长率排在全国大城市前列，其上半年更是以18.1%增速高居全国各大城市第二位。GDP总量已经超过深圳，排名全国大中城市GDP总量第四名。经济的强劲增长是房地产市场走向火爆的首要前提，也是房地产继续健康发展的有效保障。宏观经济发展概况苏州地区生产总值（GDP）、人均GDP及其增长率数据来源：苏州市统计局近五年来，苏州地区生产总值从2001年的1760.28亿元增加到4026.5亿元，连续跨越2千亿元、3千亿元、4千亿元三大台阶；GDP按可比价计算年增长率达15.5%，经济增长势头迅猛。2005年人均GDP（按户籍人口计算）达到66
3、826元，按现行汇率折算，已超过8000美元。宏观经济发展概况苏州市吸引外资项目及金额随着苏州投资环境的不断改善和投资领域的不断扩大，吸引了大批外国公司来苏投资。2004年全年新增合同利用外商直接投资141亿美元，实际利用外商直接投资95亿美元，比上年分别增长12.84%和39.6%，两项指标均居全国大中城市第一位。至2004年末，苏州实际利用外资累计已达580亿美元，已开业的外商投资企业达6830家。苏州合同、实际利用外资及增长率变化：单位：亿元 数据来源：苏州市统计局宏观经济发展概况苏州市区居民人均可支配收入、消费性支出及增长情况苏州市区居民生活水平稳步提升，2005年人均可支配收入达到1
4、6276元，年均增长13.9%；在收入快速增长的同时，消费水平也得到迅速提高，2005年城市居民人均消费支出11163元，比2000年增长58.9%，消费升级趋势越来越明显。单位：元 数据来源：苏州市统计局苏州房地产市场概况苏州房地产投资总额单位：万平方米 数据来源：苏州市统计局苏州房地产市场保持迅猛增长的态势，继2002年房地产开发突破百亿大关之后，2003年、2004年苏州市房地产开发持续升温，统计资料显示：2004年全市房地产开发投资突破300亿元，达到334.32亿元，增长87.9%，创下历史新高。房地产的快速增长对提升苏州城市品位，加快经济发展起到了巨大的推动作用。苏州房地产市场概况
5、苏州商品房、住宅单价及销售额数据来源：苏州市统计局2001年2005年，苏州市房价快速上涨，至2005年底，苏州商品房预售平均价格达4550元/平方米，其中住宅均价4370元/平方米，分别是2001年的2.56倍和2.63倍。2000年2005年，购买住房、改善居住条件成为许多居民的重要选择，房地产市场异常火爆，至2005年苏州市个人住房销售额达290亿元。苏州房地产市场概况数据来源：苏州市统计局苏州普通商品房市场概述数据来源：苏州统计年鉴苏州房地产市场发展趋势良好，逐年均有不同程度的上扬；05年苏州整体房地产市场价格保持维持在5000元/平方米左右；苏州房地产市场概况高新区外商主要居住小区租
6、金列表区域内外商主要居住小区租金情况如上表所示，锦华苑的租金最高可达1800US /月，其他小区最低租金也达到250US /月，市场租赁情况良好。苏州房地产市场概况住宅区名称建筑面积积 （）参考租金 （US /月）住宅区名称建筑面积积 （）参考租金 （US /月） 锦华 苑11515012001800今日家园90130250350 御花园701308001200百合花公寓90130250350 挹翠华庭95150400700名城花园90300250600 锦丽 苑851505001200嘉多利花园90140200500 阳光公寓85120350450馨泰花园75120200350 狮山花园85
7、120250350世纪花园90130200350 时代花园90130250350外商主要居住小区租金情况：项目名称地理位置物业类型总建筑面积总户数成交均价 （元/平方米）嘉业阳光假日新区珠江路121号多层、（小）高层40万平方米25005100金枫美地木渎金山路180号多层、小高层13万平方米13004600白领生活馆新区竹园路189号小高层2万平方米2085600新升新苑玉山路、竹园路多层、小高层17万平方米19804900区域内平均价格4975元/平方米区域内在售普通商品住宅列表区域内普通商品房总体量约为72万平方米，户数达6000户左右； 区域内在售普通商品房市场平均成交价格约为5000
8、元/平方米；苏州房地产市场概况苏州商业市场概况商业市场概况苏州市商业概述苏州市市区商业网点布局规划期限从2004年到2020年，分近期、中期、远期，到 2007年初步建成 ，共分4个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积 约14.2平方公里。第二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁 高速公路，面积约81.5平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积 约1000平方公里。第四层次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约 2000平方公里。 规划布局结构为“一个板块二新二轴四带 ”： “一个板块”即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商
9、业功能区组成。规 划整合这3个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商 业板块； “二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的 狮山广场商业功能区；“二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴，横轴是通过景德路连接观前、石路两 个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸；纵轴是以人民路为主线，并逐步向相城 区、吴中区延伸； “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商 业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。 苏州市消费品零售总额数据来源：苏州市统计局近几年来，在一系列增加居民收入、开拓市场、扩大消费的政策措施推动下，居民消费信心明
10、显增强；2005年全市社会消费品总额达821亿元，比2000年增长1.4倍，年增长18.7%。商业市场概况苏州市餐饮业零售额2000年2005年，随着居民生活水平的提高，餐饮市场呈现淡季不淡、旺季更旺的局面，餐饮市场越来越红火；2005年全市实现餐饮业零售额117亿元，比2000年增长2.5倍。单位：亿元 数据来源：苏州市统计局商业市场概况商业市场概况苏州市购物与休闲、娱乐分布概述店名地址店名地址 苏州市第一百货人民路家乐福（超市）三香路体育中心 苏州市购物中心人民路大润发 （超市）高新区河山路 苏州市人民商场观前街新华书 店观前街 大洋百货人民路外文书店人民路 石路国际商城石路步行街购物分布
11、：店名地址店名地址 长方园康乐中心高新区河山路苏州乐园高新区长江路 中兴高尔夫球场阳澄湖东路168号何山公园何山路 苏州市健身中心三香路市体育中心太湖生态旅游区高新区镇湖 苏州图书馆人民路苏州市博物馆西北街休闲、娱乐分布：商业市场概况区域内商业概述 目前本项目周边基本无成型商业，区域内商业主要集中分布在木渎镇中心附近； 目前区域内消费力不高，区域内的商业发展还未完全成型，氛围还不够成熟； 商业业态基本以满足周边居民的生活配套需求为主； 区域底商的市场租金范围基本在3.0元/天/3.5元/天/之间；苏州酒店市场概况酒店市场概况苏州市酒店概述苏州是全国重点旅游城市，文物保护单位现共有489处，其中
12、国家级15处，省级85处， 随着这几年苏州旅游资源的不断开发，经济的高速发展，2005年苏州的酒店业呈现欣欣 向荣的发展势态，目前苏州的酒店业与长三角其他大城市相比，无论在平均入住率以及 平均房价都处在一个领先的位置。 到目前为止，苏州市郊（不含张家港、昆山等下辖县市）五星级大酒店总共有4家，包 括吴宫喜来登大酒店、和乔丽景公寓酒店、尼盛万丽酒店以及宝岛花园酒店；四星级大 酒店有22家主要包括丽都酒店、天平大酒店等等。 其中，五星级酒店双人标准间的挂牌价在1600元/天左右，实际成交价在900元/天左右， 商务套间的挂牌价在2200元/天左右，实际成交价在1500元/天左右；四星级酒店双人标
13、准间的挂牌价在800元/天左右，实际成交价在450元/天左右，商务套间的挂牌价在1200 元/天左右，实际成交价在800元/天左右。苏州市国际旅游发展及旅游外汇收入数据来源：苏州市统计局近几年来苏州市拓展国际旅游市场，取得了不俗业绩，2004年接待境外旅游人数达到130.16万人次，比2000年增长82.3%，旅游外汇收入4.86亿美元，比2000年增长1.42倍，2005年接待境外游客达到150万人次，旅游外汇收入达5.7亿美元。酒店市场概况酒店市场概况苏州市内主要酒店式公寓项目列表项目总规模（万M2）售价（￥/m2）出售率主力户型中心城区玄妙广场0.4万10000-120002005年3月
14、37-77摩登99约1.8万820090%以上37、57、62、69、92、87锦地星座208套8000-8500100%33-82 相皇国际1.6万880098%30-90 润亿皇朝167套8500-1000040%30-50高新区狮山丽晶约1.5万8000-1000085%33 青庭约2.6万11000-1500080%85、99、150 狮山峰汇约1.9万7500-8500100%39、85 工业园区 摩幻空间0.7510000100%50-100 石路地区 茉莉花国际大酒店3.4万13000100%50、70 时代晶华340007000-8500100%30-80 都市e站300007
15、50095%80、100、130 中心广场酒店12000中心广场；418间客房；50间会议室9000100%35、45 赛风梦想家60006800-800085%40-75 新五洲酒店100余套8600 50%以上35-41数据来源：上海普润地产商业部 说明：总规模指酒店式公寓规模； 酒店市场概况酒店式公寓物业市场细分苏州现有酒店式公寓类型表酒店式公寓物业苏州现有状况典型项目纯酒店式公寓都市E站、狮山峰汇、摩登99产权式酒店纯产权酒店茉莉花国际大酒店、相皇国际时权酒店-养老型酒店-时值度假型酒店-苏州现有酒店式公寓类型比例图资料来源：上海普润地产商业部资料来源：上海普润地产商业部苏州现有酒店式
16、公寓项目较多，但大部分酒店式公寓实际上是精装修小户型产品，且多数为烂尾楼改造工程，如时代晶华等。酒店式公寓物业类型也较为单一，仅有纯酒店式公寓与纯产权式酒店两种，其中纯酒店式公寓占据85%左右的市场份额。酒店市场概况区域内酒店概述本地块地处苏州高新科技园区与木渎的交界处，在该区域内三星及以上酒店主要为：天 平大酒店、中华园大酒店、金天地大酒店、凯悦大酒店以及如家快捷酒店等。其中，天平大酒店为四星级酒店，标准间的挂牌价为650元/天，实际成交价为388元/天 ；商务间的挂牌价为850元/天，实际成交价为488元/天；标准套间的挂牌价为1150元/天 ，实际成交价为650元/天；豪华套间的挂牌价为1560元/天，实际成交价为810元/天。中华园大酒店为四星级酒店，豪华标准间的挂牌价为7
