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1、c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 1 页 共 8 页各设区市地税局一科（处）：针对土地增值税清算过程中遇到一些实际问题，我处进行了调研并征求了部分地市意见。根据对现有政策的理解，在总局未下文进一步明确前，我省暂统一按如下口径掌 握：一、关于拆迁安置房的收入和成本扣除项目的确认问题一、关于拆迁安置房的收入和成本扣除项目的确认问题对房地产开发企业无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。 对等面积偿还部分，其收入为安置房的价格，具体金额根据福建省城市房屋拆迁管理 办法规定包含重置价和补差价。对超面积部分应按市场价计算收入。对于回迁房的开 发
2、成本按等面积安置部分确认的收入为扣除金额。二、关于合法有效凭证的认定问题二、关于合法有效凭证的认定问题我省房地产开发企业土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额的扣除 凭证的税务处理问题明确如下：（一）据以计算的扣除项目金额必须提供合法有效凭证1、 “合法有效凭证”的界定标准凭证是指用来记录经济业务、明确经济责任并据以登记账簿的书面证明。根据中华人民共和国税收征收管理法第十九条关于“纳税人、扣缴义务人按照 有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭 证记帐，进行核算”的立法宗旨，税收意义的“合法有效凭证”是指同时满足下列条件 的原始凭证（包括外来的原始
3、凭证和自制的原始凭证）或记帐凭证： （1）所提供的凭证符合中华人民共和国有关法律、行政法规的规定，如中华人 民共和国合同法 、 中华人民共和国会计法 、 中华人民共和国税收征管法等；（2）所提供的凭证符合中华人民共和国财政部关于会计凭证管理的具体规定，如 会计基础工作规范 （节录内容见附件）等；（3）所提供的凭证符合国家税务总局关于发票及其他票据管理的具体规定，如 中华人民共和国发票管理办法等。2、 “合法有效凭证”的表现形式（1）套印税务机关发票监制章的发票；（2）经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；（3）财政部门管理的行政性收费收据；（4）军队、武警部门管理的专用收据（5）经税
4、务部门认可的其他凭证。3、提供“合法有效凭证”种类的原则（1）支付给从事生产、经营的纳税人（如建筑公司、设计院、运输公司、材料供 货商、监理公司等）且属于收款方应税行为性质款项的，应提供收款方开具的套印税务 机关发票监制章的发票或经省级税务机关批准不需套印发票监制章的专业发票；c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 2 页 共 8 页（2）支付给行政机关或政府行业管理机构（如房产局、土地局、规划局、公安局、 质监站、防疫站、消防局、市容管理等）的行政事业性收费，应提供收款方开具的财政 部门管理的行政性收费收据；（3）支付给有关单位和个人且不属于收款方应税行
5、为性质款项的（如拆迁补偿费、 拆迁安置费等） ，应提供收款方开具（或收款方向税务部门申请开具）的非经营性收 入专用发票 ；4、在土地增值税清算工作中，常见的据以计算扣除项目金额的“合法有效凭证” 的具体表现形式见附件。（二）对暂未提供“合法有效凭证”的税务处理1、土地增值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映， 但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的 发票、取得普通收款收据或“白条”等） ，纳税人如果能够在规定的期限内重新从原收 款方取得合法有效的凭证，可根据新取得的凭证上注明的价款（以不高于原帐面记载金 额为原则）予以扣除；2、土地增
6、值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映， 但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的 发票、取得普通收款收据或“白条”等） ，纳税人又无法重新从原收款方取得合法有效 的凭证，可在规定的期限内按以下办法进行处理后根据新取得的凭证上注明的价款（以 不高于原帐面记载金额为原则）予以扣除；：（1）支付属于收款方应税行为性质款项的，可由付款方根据福建省地方税务局 转发国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知 （闽地税发 2004291 号）文件的规定提出申请，经主管税务部门审核后，在办税窗口开具发票， 但在办税窗口开具发票的同时，对
7、应税收入的应纳税费，应一并征收入库。（2）支付给拆迁户个人的拆迁补偿费、拆迁安置费等款项，本着实事求是、尊重 客观事实的原则，由支付方持有关部门批文、拆迁安置协议和实际支付的凭证（汇总） 提出申请，经主管税务部门审核后，到办税窗口开具非经营性收入专用发票 。3、土地增值税纳税人扣除项目的经济业务确实发生，支付凭证也如实记载反映， 但其支付凭证不符合“合法有效凭证”的规定（包括善意取得假发票、善意取得虚开的 发票、取得普通收款收据或“白条”等） ，如果纳税人未按本条第（一） 、 （二）项的规 定取得“合法有效凭证”的，在计算土地增值税额时，不得作为扣除项目扣除。（三）对土地增值税纳税人虚构事实、
8、虚列扣除项目金额的，除了在计算土地增值 税额时，不得作为扣除项目金额扣除外，应严格按照中华人民共和国税收管理法和 中华人民共和国发票管理办法的规定进行处理。附件 1：土地增值税扣除凭证列表附件 2：会计基础工作规范（节录）c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 3 页 共 8 页附件附件 1 1土地增值税扣除凭证列表土地增值税扣除凭证列表一、土地使用权费序号项目票据类型1土地出让金或土地转让金土地规费专用收据或行政事业单位结算凭证或转让无形资产发票2契税税票3规费行政事业单位结算凭证4土地变更费行政事业单位结算凭证5土地评估费服务业发票6其它应税行为提供发
9、票，非应税行为提供行政票据或自制凭证二、土地征用及拆迁补偿费序号项目票据类型1拆迁费协议或建筑安装发票2安置费协议、非经营性收入专用发票 3补偿费协议、非经营性收入专用发票4青苗补偿费协议、非经营性收入专用发票5其它应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据三、前期工程费序号项目票据类型1测绘费服务业发票2规划设计费服务业发票3勘察费服务业发票或建筑安装发票4质检费服务业发票5招标费服务业发票6审核费服务业发票7垃圾处理费服务业发票或行政单位收据8咨询服务费服务业发票9场地平整费建筑安装发票10临时设施费建筑安装发票11其它应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证c78de8bd8bd
10、9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 4 页 共 8 页四、建筑安装工程费序号项目票据类型一建筑安装费建筑安装发票二附属工程费 1门窗工程工商业发票或建筑安装发票2防水工程建筑安装发票3土方工程建筑安装发票4装饰工程建筑安装发票5桩基费建筑安装发票6其它附属工程建筑安装发票三材差费建筑安装发票四监理费服务业发票五电梯工商业发票或建筑安装发票六其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证五、基础设施费序号 项目票据类型1道路工程建筑安装发票2供水工程建筑安装发票3供电工程建筑安装发票4煤气工程建筑安装发票5有线电视工程建筑安装发票6消防工程建筑安装发票7绿化工程建筑安
11、装发票8地下管网工程建筑安装发票9人防设施建筑安装发票10其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 5 页 共 8 页六、公共配套设施费序号项目票据类型1门卫房建筑安装发票2电动门工商业发票或建筑安装发票3围墙设施建筑安装发票4智能化系统工商业发票或建筑安装发票5信报箱工商业发票或建筑安装发票6路灯设施工商业发票或建筑安装发票7车棚建筑安装发票8公厕建筑安装发票9幼儿园建筑安装发票10KB 所建筑安装发票11健身运动设施工商业发票12其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证七、开发间接费明细
12、表序号项目票据类型1利息支出银行票据2水电费支出水电专业票据3办公用费工商业销售发票4工程人员工资自制凭证5低值易耗品应税发票6维修费用工商业发票或建筑安装发票7差旅费差旅费报销单8其他应税行为提供发票，非应税行为提供行政票据或自制凭证八、与转让房地产有关的税金序号 项目票据类型1税费各种完税（费）凭证（缴税、完税单）c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 6 页 共 8 页附件附件 2 2会计基础工作规范（节录）会计基础工作规范（节录） （1996 年 6 月 17 日财政部财会字 19 号发布）第三十七条 各单位发生的下列事项，应当及时办理会计手续、进
13、行会计核算：（一）款项和有价证券的收付；（二）财物的收发、增减和使用；（三）债权债务的发生和结算；（四）资本、基金的增减；（五）收入、支出、费用、成本的计算；（六）财务成果的计算和处理；（七）其他需要办理会计手续、进行会计核算的事项。第四十八条 原始凭证的基本要求是：（一）原始凭证的内容必须具备：凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名 称或者填制人姓名；经办人员的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数 量、单价和金额。（二）从外单位取得的原始凭证，必须盖有填制单位的公章；从个人取得的原始凭 证，必须有填制人员的签名或者盖章。自制原始凭证必须有经办单位领导人或者其指定 的人员签名或
14、者盖章。对外开出的原始凭证，必须加盖本单位公章。（三）凡填有大写和小写金额的原始凭证，大写与小写金额必须相符。购买实物的 原始凭证，必须有验收证明。支付款项的原始凭证。必须有收款单位和收款人的收款证 明。（四）一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以一联作为报销凭证。一式几联的 发票和收据，必须用双面复写纸（ 发票和收据本身具备复写纸功能的 除外）套写，并连续编号。作废时应当加盖“作废”戳记，连同存根一起保存，不得撕 毁。（五）发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必 须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证，不得以退货 发票代替收据。（六）职工公出借款凭据，必须
15、附在记帐凭证之后。收回借款时，应当另开收据或 者退还借据副本，不得退还原借款收据。（七）经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭怔附件：如果 批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。第四十九条 原始凭证不得涂改、挖补。发现原始凭证有错误的，应当由开出单位 重开或者更正，更正处应当加盖开出单位的公章。第五十条 会计机构、会计人员要根据审核无误的原始凭证填制记帐凭证。记帐凭证可以分为收款凭证、付款凭证和转帐凭证，也可以使用通用记帐凭证。c78de8bd8bd9d0007e721e672f8079d0.pdf 第 7 页 共 8 页第五十一条 记帐凭证的基
16、本要求是：（一）记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期；凭证编号；经济业务摘要；会 计科目；金额；所附原始凭证张数；填制凭证人员、稽核人员、记帐人员、会计机构负 责人、会计主管人员签名或者盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或者盖 章。以自制的原始凭证或者原始凭证汇总表代替记帐凭证的，也必须具备记帐凭证应有 的项目。（二）填制记帐凭证时，应当对记帐凭证进行连续编号。一笔经济业务需要填制两 张以上记帐凭证的，可以采用分数编号法编号：（三）记帐凭证可以根据每一张原始凭证填制，或者根据若干张同类原始凭证汇总 填制，也可以根据原始凭证汇总表填制。但不得将不同内容和类别的原始凭证汇总填制 在一张记帐凭证上。（四）除结帐和更正错误的记帐凭证可以不附原始凭证外，其他记帐凭证必须附有 原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记帐凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记帐 凭证后面，并在其他记帐凭证上注明附有该原始凭证的记帐凭证的编号或者附原始凭证 复印机。一张复始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应当将其他单
