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1、中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页东皇地产长春地块发展建议东皇地产长春地块发展建议 东东皇皇房房地地产产开开发发有有限限公公司司：承蒙信任，我司非常荣幸地提交东皇长吉南线地块项目的发展建议，供贵司开发时使用。本发展建议是根据我司基础数据库中的基本市场调研资料，并结合我司 5 年多的一线实际规划与销售经验而完成。以我司之经验，本项目的发展核心在于准确的产品、建筑与功能定位，应该说，这是项目得以立项的关键点，由于项目地理位置比较偏远，因此此次发展原点在于项目个体产品要有所突破，以解决未来销售中的需求替代问题，在此次方案中首次
2、提出产品以立体空间的变化来替代传统的平面布局，其次在于项目的经济效益，这是促进项目成功的利益点；而项目后期销售中的项目包装与销售推广，将是保证项目最终能够成功的保障点。与其他经济行为一样，本项目的投资也是具备一定的风险，此发展计划目的为降低项目开发风险、提高项目经济效益、保障项目在合理的去化速度的前提下，尽量放大项目的利润率。由于时间和资料的限制，未必能将项目的实际情况与市场情况全面考虑在内，我司希望通过双方的共同努力使之更加完善，以达致开发成功之目的。专此送达，敬祝商祺！集集美美组组/ /2 20 00 07 7 年年 1 10 0 月月 2 25 5 日日中国长春中国长春 房地产项目立项书
3、房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页东皇地块项目规划概念图东皇地块项目规划概念图17F17F 17F 17F17F 17F 17F 17F17F17F 17F17F 17F 17F 17F 17F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F11F12345678910111213141516171819202122232425262728293031 32333435363738 3940414243外立面参考图外立面参考图中国长春中国长春 房地
4、产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页一、概论一、概论1 1、项目建设规模、项目建设规模1.1、项目简介（1） 、项目名称：（暂命名） ；（2） 、项目基本经济技术指标： A、地块位置：项目地理位置位于长春经济技术开发区东七路以东，武汉路以南，长吉南线以西，闵行路以北，是长春市经济开发区的重心，附近工业、工厂和其他产业的集中地，能够给项目带来部分需求，生活配套比较匮乏。B、经济技术指标宗地面积规划容积率总建筑面积预计开发周期73376 平方
5、米2.0214.82 万平方米18 个月绿地率建筑密度土地价格建筑高度30%40%约 12600 万元；高层55，小高层341.2、项目建设内容（1） 、28-43 号楼为高层住宅：高层住宅的总建筑面积约 58012 平方米，建筑类别为框架结构，顶层坡形，户型单体面积控制在 78.5 平方米-49 平方米，户型采用错层式户型突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富。（2） 、1-27 号楼为小高层住宅：小高层公寓的总建筑面积约 63344 平方米，建筑样式为框架结构，顶层坡形，建筑类别为框架结构，户型单体面积控制在 78.5 平方米-49 平方米，
6、户型采用错层式户型突破了传统的平面布局，各个功能空间既独立又不重叠，高度上能够有所变化，空间变化极其丰富。（3）商业铺位与门市：商业面积为 26921 平方米，结合项目地块条件周边商业配套不齐全临路做两层商业作为小区的商业配套。（4）地下车库两层（位）：建筑面积 30000 平方米左右，约 700 个；中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页二、项目功能与建筑定位二、项目功能与建筑定位1 1、项目功能定位、项目功能定位1.1、各区的功能定位住宅部分住宅部分序号建筑形式层数高度单元数量总户数建筑面积功能定位1高层17551 梯
7、3 户816580122小高层11341 梯 3 户89163344居住及投资合 计1707121356商业部分商业部分序号建筑形式层数层高单位面积总户数建筑面积功能定位1临街做二层裙楼2924011226921群楼门市主要为小区做服务配套车库部分车库部分序号名称单体建筑面积个数总建筑面积备注1车库（位）42.8670030000总 计70030000中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页1.3、定位依据（1） 、长春小户型楼盘调研表序号项目名称区域均价户型项目概况销售情况1宜家公寓朝阳500038-77宜家国际公寓占地面积
8、1.1 公顷 ，总建筑面积 3.5 万平方米 ，由五层裙楼和两栋二十层点式楼组成，其中14 层是为餐饮娱乐业量身订做的商业门市，620 层为精装修小户型商务公寓。已清盘，累计销售时间 12个月2长影世纪村成品公馆朝阳650042-75总占地面积 :280000 平方米总建筑面积 :400000 平方米，成品公馆 首期 260 多套房源，已有500多人明确购买意向。未开盘，预计开盘日即为清盘日3湖畔诚品朝阳450040-150占地 6.05 万，建筑面积 18 万，规划14 栋，二期 8 栋， 11 万米，目前推6#楼，推出 60 套房源目前销售60%，小户型已销售完毕4万晟第一区南关33003
9、6.23-130.18占地 1.16 万，建筑面积 3.93 万，规划4 栋建筑，其中高层3 栋，多层 1 栋已销售完毕，累计销售时间 12 个月5万晟现代城南关未定价40-60今年万晟现代城将开盘发售一期产品，预计住宅约 400 套，商住公寓约1000 套，住宅57.3(两室一厅 )-117.6(三室两厅 )、商套 37-60.98、写字间 40.28-167.05、门市 45.23-520。已收取 90%定金6富苑（超级星）朝阳400018.55-60.07占地 22.18 万，总建筑面积 31.38 万，今年推出704 套小户型单位已销售完毕，累计销售时间9 个月7宝迪克公馆南关5000
10、40-90占地面积 2700，总建筑面积30000，共推出 254 套房源已销售 228 套，销售率 90%8天茂城中央绿园330030-90占地面积 13 万，总建筑面积40 万，共推出 290 套房源已销售 260 套，销售率 89%总结：总结：现长春在售小户型非常火爆，小户型基本在未开盘就有大比例排号客户预约，开盘基本就能够清盘，小户型能够支撑相对较高的价格，现在长春市场属供不应求，以今年上半年 4 万套的数据及现市场实际销售情况，以本项目近 1707 套小户型，预计 18 月内可完成销售，通过以上楼盘类比，预计可支撑的价格在 3500 元/平方米。2 2、建筑定位、建筑定位中国长春中国
11、长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页2.1、从项目利润最大化及项目容积率限制，项目建筑将以小高层为主，高层及商业为辅，而项目临街高层承载着项目的形象功能，因此一定要把楼体的气势在建筑上表现清楚，项目地块不是正南、北朝向，在建筑层面使用了飘窗及阳台的运用，如下图：2.2、个体产品定位从市场情况看，现实需求对个体产品的户型要求主要是两房,而一房为长春的畅销产品，消化速度较快（从湖畔诚品、万晟第一区与天茂城中央的销售速度能够得到证实） ，结合目标客户的消费档次差异，建议将项目个体产品的建筑户型定位于：一房一厅一卫及两房一一房一厅一卫及两房一
12、厅一卫厅一卫为主力户型的投资户型，在产品首次提出立体空间差 1.2 米的错层户型，建议主力户型以 49-78 平方米为主，建单套户型的建筑面积控制在 78.5 平方米以下，总价控制在30 万以内；如下图：中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目 共共 页页 ；第；第 页页2.3、项目景观景观设计宁静且有韵味，丰富但不累赘，竖线条和纵向大室内多采取简约现代元素的运用，增添建筑的高耸之气和精致的细部设计。2.4、商业部分属于经济技术开发区东部，为传统郊区，经近几年区域的发展，新经济产业和工业已相对集中，但生活配套不完善，从项目发展眼光看，未来二年项目武汉路及闵行路开通后，其商业价值将非常大，因此在临武汉路及闽行路要预留商业门市，规划开间 8 米，进深 15 米，二层商业门市，单体建筑面积 240 平方米的商业门市. 2.52.5、停车场建议（1） 、充分利用高层与小高层之间大面积的地下空间，建议将项目地下做成地下车库（位） ；（2） 、入口：长吉南线的公路，车流不大，项目地仅有长吉南线一侧为主要交通干道，建议临长吉南线做小区的形象主入口，其它临路都设有入口（详见规划图）中国长春中国长春 房地产项目立项书房地产项目立项书 集美组集美组东皇项目东皇项目
