南京高科杰出的股权投资者

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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票研究股票研究房地产开发与经营业房地产开发与经营业/房地产业房地产业南京高科(600064) 南京高科(600064) 南京高科：杰出的股权投资者南京高科：杰出的股权投资者 伍永刚 伍永刚 021-38676525 本报告导读：本报告导读： 投资要点：投资要点： 1、南京高科最大亮点有以下三方面： （1）出色的股权投资。1、南京高科最大亮点有以下三方面： （1）出色的股权投资。所投资的南京银行、中信证券、栖霞建设、科学城等上市公司股权市值已达初始投资额的 9 倍，出色的股权投资为南京高科的高额回报打下了坚实的基础。 （2）

2、主营业务具有较好的增长前景。（2）主营业务具有较好的增长前景。无论是房地产、医药，还是水务，南京高科的主营业务都具有较好的增长前景。 （3）滚动式发展模式将从根本上提升公司估值。（3）滚动式发展模式将从根本上提升公司估值。如果公司能借助于大股东国资委的背景，选择较好的投资项目，通过“投资退出再投资”的滚动式发展模式，就可以成功地实现盈利能力快速提高与规模快速扩张，从根本上提升公司估值。 2、南京高科收入结构：营业利润主营来自投资收益。 2、南京高科收入结构：营业利润主营来自投资收益。 2008 年，南京高科获得归属于母公司股东的净利润 1.92 亿元，EPS 为 0.558 元/股；营业利润

3、2.16 亿元，其中主营利润 0.35 亿元，投资收益 1.8 亿元，占主营利润的83.67%。而投资收益主要来源是参股投资的南京银行、栖霞投资、LG 新港显示，三者贡献的投资收益占总投资收益的 69.33%。 南京高科主营业务有三块：房地产开发及销售；制药及销售；水务。南京高科通过设立众多子公司分别从事不同业务的模式进行经营管理。 3、南京高科实际控制人：南京市国资委。3、南京高科实际控制人：南京市国资委。南京高科第一大股东为南京新港开发总公司，持有公司股权比例为 34.46%；第二大股东为南京港口经济发展总公司，持股比例 3.01%，远低于第一大股东。南京新港开发总公司为南京国资委下属的南

4、京市国有资产投资管理控股（集团）有限责任公司 100%控股。 4、相对估值法：南京高科股价偏低。4、相对估值法：南京高科股价偏低。按照 PB 相对估值法，我们测算南京高科于 09年 6 月 30 日的估值为 27.93 元，而南京高科该时点股价为 19.44 元，股价明显低估。预计 2009 年 6 月末公司每股净资产达 15.54 元（不含南京银行超过发行价的部分溢价，若计入该部分溢价，其每股净资产将达 19.71 元） 。对南京高科的主营业务给以3.6 倍的 PB；对可供出售资产溢价部分给以 1 倍的 PB；对隐含（未解禁）的可供出售资产溢价给以 0.85 倍 PB 估值。 5、 增持评级

5、， 目标价 31.3 元。5、 增持评级， 目标价 31.3 元。 根据相对估值法结果以及我们对未来银行金融、 基建、房地产等的判断，结合南京高科的业务定位，我们给以南京高科增持评级，目标价31.3 元。 评级：评级： 增持增持上次评级：首次评级 目标价格：目标价格： ￥31.30上次预测：- 当前价格： ￥20.662009.07.02交易数据 52 周内股价区间（元）周内股价区间（元） 8.0320.54 总市值（百万元）总市值（百万元） 7,024 总股本总股本/流通流通 A股 （百万股）股 （百万股）344/344 流通流通 B 股股/H 股股 0/0 流通股比例流通股比例 1.00

6、日均成交量（百万股）日均成交量（百万股） 6.1 日均成交值（百万元）日均成交值（百万元） 88.7资产负债表摘要（12/08） 股东权益（百万元）股东权益（百万元） 3,501 每股净资产每股净资产 10.17 市净率市净率 2.03 资产负债率资产负债率 66.69%52周内股价走势图52周内股价走势图648410412414407/0809/0812/0804/0906/0%南京高科上证综合指数公司简要更新报告公司简要更新报告财务摘要（百万元） 财务摘要（百万元） 2007A 2008A2009E2010E2011E营业收入营业收入 1,076 1,518 1,974 2,487 3,1

7、09 (+/-)% -36.46% 41.10%30.00%26.00%25.00% 经营利润（经营利润（EBIT） 229 379 476 617 784 (+/-)% 35.12% 65.60%25.72%29.51%27.21% 净利润净利润 162 191 234 309 399 (+/-)% 62.65% 17.99%22.36%32.36%28.93% 每股净收益（元）每股净收益（元） 0.47 0.56 0.68 0.90 1.16 每股净资产（元）每股净资产（元） 20.85 10.17 16.50 20.84 24.75 利润率和估值指标 利润率和估值指标 2007A 200

8、8A2009E2010E2011E经营利润率经营利润率 (%) 15.04% 12.58%11.84%12.43%12.83% 市盈率市盈率 43.64 37.05 30.30 22.92 17.79 市净率市净率 0.99 2.03 1.25 0.99 0.83 南京高科南京高科(600064) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 10 1. 南京高科：杰出的股权投资者南京高科：杰出的股权投资者 南京高科最杰出的业务在于其成功的股权投资。根据公司 2008 年年报、2009 年 1 季度季报，南京高科持有上市公司南京银行、中信证券、栖霞建设、科学城等股

9、权， 持股比例分别为 11.172%、0.923%、15.338%、1.236%；每股南京高科含南京银行 0.596 股，含中信证券 0.178 股，含栖霞建设 0.468 股，含科学城 0.022 股。 如果按 6 月 30 日收盘价计算， 南京高科投资上述 4 家上市公司的初始投资 7.3 亿元， 已快速膨胀为 65.86 亿元，是其初始投资的 9 倍。 表表 1：南京高科杰出的股权投资：南京高科杰出的股权投资 代码代码 上市公司上市公司 初始投资 （亿元）持股数 （亿股）每股含上市 公司股数初始投资 （亿元）持股数 （亿股）每股含上市 公司股数 持股比例持股比例 2009.06 市 值（

10、亿元）膨胀倍数市 值（亿元）膨胀倍数601009 南京银行 2.05332 2.05200 0.59626 11.172% 36.91548 17.978 600030 中信证券 2.77077 0.61216 0.17788 0.923% 17.29959 6.244 600533 栖霞建设 1.67898 1.46054 0.42440 13.910% 10.07771 6.002 600533 栖霞建设 0.68263 0.15000 0.04359 1.429% 1.03500 1.516 000975 科学城 0.11880 0.07698 0.02237 1.236% 0.5288

11、2 4.451 小计 7.30450 65.85660 9.016 数据来源：国泰君安证券。 2. 收入结构：营业利润主营来自投资收益收入结构：营业利润主营来自投资收益 2008 年，南京高科获得归属于母公司股东的净利润 1.92 亿元，EPS 为 0.558 元/股； 营业利润 2.16 亿元，其中主营利润 0.35 亿元，投资收益 1.8 亿元，占主营利润的 83.67%。 而投资收益主要来源是参股投资的南京银行、栖霞投资、LG 新港显示，三者贡献 的投资收益占总投资收益的 69.33%。 南京高科主营业务有三块：房地产开发及销售；制药及销售；水务。南京高科通过 设立众多子公司分别从事不同

12、业务的模式进行经营管理。表 3 列举了南京高科纳入 并表范围的子公司。 表表 2：南京高科营业利润及结构（：南京高科营业利润及结构（2008 年，千元）年，千元） 项目 营业利润 占比 主营业务利润 35,265 16.33% 投资收益 180,665 83.67% 合计 215,930 100.00% 数据来源：国泰君安证券 南京高科南京高科(600064) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 10 图图 1 南京高科投资收益及主要来源（南京高科投资收益及主要来源（2008 年）年） 投资收益及主要来源19.61%15.64%30.67%34.07%南

13、京银行栖霞建设LG新港显示其他数据来源：国泰君安证券 表表 3：南京高科纳入并表范围的控股子公司（截至：南京高科纳入并表范围的控股子公司（截至 2008 年底）年底） 控股子公司名称控股子公司名称 注册资本 （万元）注册资本 （万元） 所占权益 比例所占权益 比例(%)经营范围经营范围 投资额 （万元）投资额 （万元）南京新港建设发展有限公司 2,500.00 95.79 市政建筑工程设计、施工、建设投资、管理、咨询2,184.92南京港湾工程建设监理事务 所有限公司 300.00 100.00 港口工程及配套设施的建设监理和咨询等 300.00 南京臣功制药有限公司 3,000.00 100

14、.00 中西药剂生产销售 3,719.46南京新港医药有限公司 3,000.00 90.00 医药、生物工程、保健食品、医药器械的技术开发、 推广、转让咨询服务 2,700.00南京新港联合制药有限公司 700.00 73.00 片剂、硬胶囊、颗粒剂生产，销售本公司产品 674.50 南京先河制药有限公司 1,000.00 100.00 片剂、硬胶囊、颗粒剂生产，销售本公司产品等。200.00 南京新港药业有限公司 1,000.00 100.00 中成药、中药饮片、化学药制剂、抗生素制剂、生 化药品等。 1,000.00南京仙林房地产开发有限公 司 50,000.00 80.00 住宅小区综合

15、开发建设；商品房销售、租赁、物业 管理； 工程管理 （工程监理除外） ； 新型住宅构配件、 建筑材料销售等。 41,860.00南京清风物业管理有限公司 310.00 100.00 物业管理、商品房销售、租赁；工程管理（监理除 外） ；室内装饰设计、施工；新型住宅构配件、建筑 材料销售等。 310.00 南京仙林康乔房地产开发有 限公司 5,000.00 100.00 房地产开发；商品房销售、租赁；物业管理。 4,600.00南京新港园林绿化有限公司 500.00 100.00 园林绿化；兼营物业管理和垃圾处理。 500.00 南京新港水务有限公司 3,500.00 100.00 污水处理及回水利用；环保工程及设备检修。 3,500.00南京高科新创投资有限公司 50,000.00 100.00 实业投资、创业投资、证券投资及投资管理、咨询。 50,000.00数据来源：国泰君安证券。 南京高科南京高科(600064) 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 10 表表 4：南京高科主营业务分行业、分产品情况表（：南京高科主营业务分行业、分产品情况表（2008 年，单位：人民币元）年，单位：人民币元） 分行业 营业收入 营业成本 营业利润