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1、阎良地块市调报告xx号宗地 2013年xx营销xx营销第一部分 项目分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目整体发展策略 第四部分 项目定位 第五部分 物业发展建议 第六部分 项目开发建议 第七部分 项目经济分析目 录xx营销第一部分 项目分析xx营销一、阎良区概述n阎良是西安的卫星城市，位于西安东北部，是西安的一个远郊区，距西安市中心50公里，四周与渭南、临潼、三原、富平县接壤。n总面积244.4平方公里，人口26万。n以西安飞机工业集团(西飞）、中国飞机试验研究院（八所）、中国航空工业第一集团公司第一飞机设计院（十所）三大企业为依托，被誉为飞机城，也被称为“中国的西雅图”。1、阎良概况xx
2、营销2、荆山新区概述阎良区委、区政府于2009年初 成立了荆山开发区管委会，专 门负责城北新区的开发、建设 和管理工作。荆山开发区位于 阎良城区北公里，规划占地 面积1.64万亩（塬坡地9100余 亩，塬下7300余亩）。辖区范 围东至阎富东路，西与三原县 交界，南接航空城大道，北和 富平县接壤。辖6个行政村、 30个村民小组、约2万余人。荆山开发区规划鸟瞰图荆山开发区拓展区规划鸟瞰图xx营销荆山开发区及拓展区卫星图片位置xx营销二、阎良区规划阎良为陕西两城一带（杨陵农科城、阎良飞机 城、关中高技术发展带）战略的重要部分。规 划总面积244.4平方公里，总人口24.8万人， 其中核心区40平方
3、公里。 建设西安国际化大都市副中心城市,阎良区力争 “率先走在前边”，积极实施主城区“南北开 发、东西拓展、城中提升”战略，板块化推进 城市扩张，形成“一核心四新区”的城市格局 。其中，“四新区”之一就是以荆山景区开发 为依托，打造北部“宜居、宜业、宜游”的城 市新区1、整体规划xx营销2 荆山开发区规划荆山开发区位于阎良城区北公里，规划占地面积1.64万亩（塬坡地9100余亩，塬下7300余亩）。2010年至今，政府一方面致力于做强开发区基础设施，修路、植绿、亮化等；另一方面积极探索、大胆实践，加大宣传推介力度，招商引资成果喜人，签约意向协议8个，涉及资金20亿元，占地约1500亩，其中“中
4、华盛鼎园”项目的启动建设，标志着开发区建设工作成功起步核心起步区形成“一心、两轴、三片区”空 间布局结构 “一心”即阎良公园，这是规划 区的一个中心点，做为规划区的景观、功能 延展中心。“两轴”：一轴是指连接迎宾北 路和阎富东路的中心轴线（航博大道），也 称城市功能组团联系轴；一轴是连接荆山路 和107省道的纵向连接轴（荆航大街），也 称城市功能拓展轴。“三片区”：以现状阎 良公园为核心形成城市的综合服务片区，另 外两片区是位于综合服务片区两侧的两大居 住片区。 xx营销3、交通规划 阎良与西安之间拥有多条交通路线，目前主要依靠西禹 高速公路入城，离西安市中心约50公里。 此外108国道高速公
5、路经阎良通往华北及西南地区。 另有三条省级公路穿境，西铜、西韩、西延三条铁路交 汇。同时拥有专用机场和航空专用线。 通往开发区的主要道路有：阎富友谊路、107省道、西 禹高速、迎宾大道。新修了航博大道、荆航四路，改造 了阎富东路、公园新街，辖区已基本形成纵通横连、网 状衔接的交通布局xx营销三.宗地基本情况项 目指 标 1、总用地面积xx亩 2、容积率x 3、绿地率3x% 4、建筑密度x% 5、限高xx米 6、土地使用性质居住兼容商服二类住宅用地 7、土地使用年限xx年1、地块控规指标xx营销2、开发条件（地形、文化、配套）地形1.地块呈阶梯型2.地势平坦，四面临路资源1.西侧紧临阎良公园.配
6、套1.商业配套：规划中商业中心等2.教育配套：中学、小学、活动中心底蕴1.汉太上皇陵2.明英宗御赐建造的后土庙遗迹3.龙游宫、铁锨沟4.黄帝铸鼎地北xx营销宗地卫星及周边地块性质由规划对比可以看出地块处于居住核心区域后期升值空间潜力大 周边住宅规划用地多，潜在竞争压力大地块周边用地性质xx营销3、周边配套分析n项目现有配套不完善，仅阎良公园以西有少量零散社区商业，区域生活配套主要依托城区配套。n区域规划有中小学、商业中心、体育馆、游泳馆等配套,但政府尚未出台具体的建设时间,近期内对项目现实支撑有限xx营销4、交通环境分析项目所在位置距离城区相对较远，无公交线路到达。项目南门面关中环线有部分阎良
7、到周边各区县的客运车经过。项目四面临街，交通便利，南面的关中环线为双向6车道，路面开阔，东、西两侧为规划道路，道路两侧规划为中高端住宅社区、商业中心、公园，整体形象较好。xx营销四、小结n项目地荆山开发区，规划起点高，配套规划完善，发展前景好，但目前建设开发力度欠缺，近期内对项目支撑有限。n项目地荆山开发区现招商情况一般，大部分企业尚未动工建设，未来区域入驻人群将成为项目潜在客群。n项目西侧紧临阎良公园，公园是项目的区域核心资源及核心卖点。n阎良距离西安较远，目前无法吸引西安购房客群。n项目土地成本高，且容积率较低，必须通过产品创新及容积率突破来平衡较高的开发成本，控制开发风险。n项目容积率仅
8、1.6，其限高50米，具有发展多层及小高层单一或组合产品的可能xx营销第二部分 市场分析xx营销一、房地产政策市场分析土地政策调控重要手段 加大对土地监管力度； 土地土地使用税、土地增值税清算新规定出台； 以总量调控向结构、节奏调控转变； 必须采用招、拍、挂的方式出让土地，禁止协议出让土地； 全面清理存量地、闲置地； 实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范 ，并于2006年7月起出让的土地必须签定国有土地使用权出让合同补充协议； 二次购房，首付增加陆成； 房地产政策调控重要手段 控制住房供应结构：优先发展中低价位商品房，停止别墅类房地产项目土地供应； 控制住房户型面
9、积：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占 必须达到开发建设总面积的70以上； 中华人民共和国物权法出台，无形提高房价； 整顿市场秩序打击捂盘惜售； 预售商品房在未取得房地产权证之前不能转让。xx营销税收政策调控重要手段 营业税：对购买住房不足五年按其取得时全额征收营业税； 契税：144平方米以上的房子加征契税； 土地增值税的清盘； 物业税：打击消费者置业投资，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大 。 金融政策调控重要手段 加息：提高开发商融资成本，提高个人住房贷款银行利率，限制炒房； 上调存款准备金率：加大房地产融资难度； 提高个人住房按揭首付款：针对大面积住宅、高档
10、住宅、二次及多次购房提高按 揭首付款； 限制贷款条件：自有资金比例不能低于35%，空置3年以上不能贷款； 第二套购房首付上调到陆成，且贷款利率在不能享受优惠的情况下上浮10； 央行明确从紧贷币政策不变，将促使楼价更猛下跌； 央行力挺经适房建设，房产贷款4年来首放松 ，办法中的规定体现了对经济适 用住房建设的大力支持； 主体封顶方可放贷：严厉打击资金不足的开发商，保护消费者自身权益，规范房 地产市场。xx营销小结从前文分析大的经济形势来看，中国政府2013年宏观调控的政策，会对房地产行业造 成总体收缩的影响。 从政府对房地产的调控来看，在保证加强对房地产的宏观调控的同时，对行业直接掌 控的力量。
11、 房地产行业所处的总体经济形势对房地产并不有利，房地产行业的调控成为我国中央 政府的重心，房地产行业经过疯狂以后需要盘整，将回归理性发展。 综上所述：14年全国的房地产市场已经在趋于平稳，但由于相关政策的出台，房地产 市场的发展仍不乐观，将面临较大的挑战。 禄城认为：作为房地产发展商，2014年进行房地产开发：首先要控制投资风险和快速回笼资金为目的； 其次才是追求投资开发利润。xx营销1998年阎良修建第一批商品房文化小区，当时阎良 客户对商品房缺乏理解，需求度不强烈，售价仅在600- 800元/平米。2001年阎良规模最大的项目皇冠花园开始建设并销 售，其大规模、高品质、完善配套一时引起了较
12、大的轰动 ，开盘销售均价1000元/平米左右，但由于公司管理及资 金问题，产品规划与呈现形成较大的落差，造成了很差的 口碑，销售受阻，多层销售均价约2200元/。2003年阎良出现首个高层电梯项目腾飞广场，以其 绝佳的区位优势，腾飞地产主要针对阎良高端客群，追求 舒适性大户型，销售均价1600元/平米，但当时阎良人对 高层产品的接受度不高，销售没有达到预期的效果。二、阎良房地产发展概述皇冠花园腾飞广场xx营销n 2004-2005年之间，出现第一个多层带电梯的项目东兴蓝波湾，阎良房地产发展得到一次较大的提升。n 2006-2007年皇城丽都、华美小区等大盘相继开发，阎良房地产初具一定规模，整体
13、销售均价提高到1800元/平米。n 2007年底-2008年初西雅图国际社区、筑城国际花园等具有一定品质的具有较高品质项目亮相，带来较为先进的营销手法，房价大幅度上涨，市场整体均价达到2200元/，部分品质楼盘达到2500元/ 以上。东兴蓝波湾中飞天域星城西雅图国际社区xx营销三、阎良供应市场分布格局（一）板块分析根据城市发展趋势，板块竞争、区域属性等诸多因素，可将其分为两大板块：n基地板块n城区板块n开发区（仅公园道1号）城区板块基地板块锦秀明苑西雅图国际社区天域星城皇冠花园丽景枫尚腾飞广场四季风景皇城丽都蓝波湾东航花园筑城国际花园金松新天地公园道1号项目地紫月山庄逸园xx营销1、基地板块区
14、域属性： 新兴的，依赖航空技术产业基地规划发展的板块 规划起点高，具备建设高端住区条件 新兴的产业基地与居住板块 城市的扩张压力使城市未来的发展方向容易向该区域倾斜区域优势： 航空相关企业进驻，带来较强的政策倾斜及人气补充 城市重点建设区域，片区规划起点高，具备开发高品质建筑群的条件 市场供应量少，区域市场需求量较大区域劣势： 目前该区域缺少商业氛围。 目前市政生活配套不完善。区域代表楼盘：西雅图国际社区、锦秀明苑、丽景枫尚xx营销2、城区板块区域属性： 阎良商业集中区，行政区域 人口稠密，交通发达，配套完善 新旧混杂，混合形态严重区域优势： 生活配套、市政配套完善，交通便捷，商业资源发达 西
15、飞、十所、八所等宿舍区聚集，拥有大量潜在消费群区域劣势： 中心区域土地供应有限，楼盘内部景观品质提升受限 发展空间有限，倾向东、西两侧外围发展 供应楼盘品质参差不齐区域代表楼盘：筑城国际花园、天域星城、金松新天地等xx营销板块差异化分析资源消费群生活配套交通产品形态价 格项目 板块资源板块属性生活 配套消费群产品 形态交 通价格基地板块人文资源 ； 航空技术 产业群新兴的； 规划实施起步 阶段； 国家航空及相 关产业带来较 大的消费群欠缺西飞及航空 基地相关产 业为客群为 主。多层为 主，少 量小高 层一 般多层 33003 800 小高层 35004 200城区板块市政生活 配套；商 业配套
16、成熟的； 目前行政区域 ； 新旧混杂的 发展地域受限 的完善客户群相对 较广，包括 西飞、十所 、八所、公 务员、企事 业单位多层为 主、少 量小高 层好多层 2000- 3900 小高层 3000- 4300板块属性xx营销结论：目前城区板块发展较为成熟，品质楼盘主要 集中在东、西两侧。基地板块生活配套相对欠缺，房地产后市强 劲，主要面向西飞及航空产业基地相关企业 客户。荆山开发区内只有公园道1号，生活配套无， 但规划起点高，因此本宗地项目主题定位必 须鲜明，通过产品创新及整体规划来突破市 场瓶颈。xx营销（二）市场项目市调分析楼盘名称公园道1号（1期售出98%，二期销售60%）售楼部电话81668888地理位置阎良区航空城大道（阎良新公园对面）网址占地面积400（亩）建筑面积12.7万（）开发商西安西雅图投资发展有
