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1、致尚地产顾问，创造多元价值 永顺城市花园营销提报开发商：单县永顺置业有限公司 代理商：郑州致尚地产机构土耳其诗人纳乔姆希格梅说过：人生有两件东西不会忘记，那就是母亲的面孔和城市的面孔。 布拉格橘黄色的城市格调， 威尼斯的老房子呈现出来的赭石色暖色调，是一座水城的永恒旋律， 巴黎地铁车站的建筑与艺术非常完美地结合在一起的， 主要是印象派的作品 一座城市应该有他自己的“主色调”。城市的主色调，我们理解为一座城市深藏着的灵魂，最能够直接表现出来的是建筑艺术，因为它所表达的是一种人文。 现在的中国，已经告别了青砖灰瓦的建筑年代， 色彩丰富的建筑已经使城市变得鲜活， 人们对于建筑的理解也逐渐清晰。那么，
2、传承5000年华夏文明史的鲁西南人口大县中国单县， 他的城市“主色调”是什么？两个回合的城市采风，我们发现，现实与梦想的距离如此遥远！将近120万人口的大县，约25万在城区， （数据来源于单县“十一五”计划及2020年远景发展目标 ）， 近100万人还生活在农村， 而这一部分人，大多数是怀揣着到城里安家的梦想的。 只是目前我们看到的是， 从乡镇农村到城区的居住过渡才刚刚开始， 大规模的移民潮还未来到， 对于单县而言，具有现代意义的城区格局还未定格。 因此，关于城市主色调的称谓还略显单薄。如果说单县也有自己的城市“主色调”， 那么，东方国际、清华园、大名城、凤来邑等一批精品房地产工程， 正成为单
3、县这颗温润明珠的点睛一笔。尽管如此，我们认为大城格局仍未尽现， 全方位的造城运动还需深化， 毕竟，有一大批被捂着的购房群体， 到城里居住或成为个人、家庭的终极目标。 在这部分人未购房之前， 他们梦想的生活方式是充满理想色彩的， 对家的要求往往比现实要高。单县永顺置业，“兼济天下”的社会担当者， 以空前手笔打造属于单县人的名流居住梦想。 镌刻单县人居的“主色调”。一次单县城市格局变迁的历史转折点在这里开始，我们将为后世建一座新城永顺城市花园 75万平米恢弘造城记单县并不缺大盘，但缺名盘， 同样，单县不缺供应，但却好房子的供应， 能让老百姓熟记于心的楼盘总感觉差强人意。 开发理念、营销策略、视觉系
4、统等等， 我们就是要打破这种局面！如何打破？我们的出路在何方？75万平米的大盘塑造，对于一个投放量逐年递增的市场，其难道是如何快！快速回款 快速变现 快速出形象 快速出品牌 快速甩开对手对于本案，我们要面对的是一期27.6万平米的庞大销售体量， 根据要求，2011年要实现80%的销售率， 这意味着，一年中我们至少要销售掉1500套房子， 平均每月销售125套， 按照到场10位客户，成交率3成的话， 每月要接待416组有效客户， 平均每天要接待14组客户， 其任务艰巨性可想而知！1期地块2期地块1期地块1期包含多层、小高层、高层三类产品， 其中17栋多层，16栋小高层，1栋高层，共计27.6万平
5、米。我们面对的是怎样的战场？2008年总开发面积为52万平方米； 2009年总开发面积为325万平方米，建成或交付使用面积达到130万平方米； 2010年建成或交付使用面积将达到170万平米。 开发、交付量连年激增，对本案是机遇更是挑战。2011年情势研判2010年全县共计37个房地产项目，初步形成两大格局。 以温州商贸城、舜师商业街、单县义务小商品城为主的商业项目， 和以大名城、东方国际城、凤来邑、中央花园为主的住宅项目， 2011年，市场中存量楼盘数量将达到40家。蛋糕只有一块，切蛋糕的人越来越多。随着本案入市，加之和本案一路之隔的清华园近百万平米的大盘。 2011，投放量将达到历史最高水
6、平，经过市场求证， 初步预计明年取得预售证的楼盘投放300万。 准现房加现房投放量预计350万。 按照单县每年的消化量约60万70万方的量计算，仅仅消化这些大盘就需要5年时间， 无形中将延长本案的销售周期。目前在售项目多层均价27002800/之间，高层均价在31003200之间，其中 多层作为主流产品。目前在售两房面积区间为70120 之间，三房面积区间为100150之间， 面积区间跨度大，部分户型面积设计过大，在实际销售过程中容易出现产品断层 现象。区域发展论：新区以建设完整的居住小区为目标，旧城改造以提高居住质量为目标。共设置六个居住区，每个居住区25万人。人口变迁论：规划2010年城区
7、人口发展到25万人，城区用地50平方公里；2020年城区人口发展到40万人，用地80平方公里。 我们面对的是怎样的机遇？当然，我们还有完善的产品体系。75万平米新古典主义建筑群 史诗巨制新古典主义风格， 更像是一种多元化的思考方式， 将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合， 兼容华贵典雅与时尚现代， 反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。我们的产品价值体系土地价值：地处新区核心，对接主城区，一河双公园，高档社区名片。功能价值：城市第一居所、75至135平米均好居住空间。品牌价值：永顺置业、河南369置业力作。边际价值：原生态环境（一河、双园）、单县高中。附加价值：新古典主义院落墅品、
8、风情商业街、会所、水系、景观体验区、社区幼儿园、医疗服务等。我们要借的大势： 大国崛起 构建和谐城邦我们的项目总精神：第一大战略要求我们必须站在更高更广更深的来角度思考整盘的 定位和战略。巧借国家大势，社会大势，文化大势和产品趋势，完成整盘的借力打力。支撑点：大国 大盘今天，中国的崛起和复兴已经成为举世瞩目的不争现实，从打下一片大大的疆土到八百里阿房 宫，从深宅大院到百万豪宅，大盘与大国的梦想一样是国家乃至每一个中国人的最高梦想。崛起 诞生这是一个大国崛起的历史阶段，我们的大盘在这个转折点应运而生，也是社会转型的百年见证 。和谐 低碳生活低碳生活，英文全称为low-carbon life ，就
9、是把生活作息时间所耗用的能量要尽量减少，从 而减低二氧化碳的排放量。低碳生活，对于我们这些普通人来说是一种生活态度。 中国和谐生活新6S标准STREAM 内外水景SUNSHINE 阳光 （新古典，拱形连廊，坡屋顶）SCOPE 空间 （建筑的围合空间，工作与生活的空间，人与人的交流空间）SCHOOL 学校（教育）SMART 智能 （封闭式物业，监控系统、入户系统、报警系统）STREETMALL社区步行街商业我们要建立的东西：我们的核心竞争力为什么中国和谐生活新6S标准必须由我们提出？1、巨盘规模打造的关于名流生活的想象 大国的崛起（诞生）2、东沟河畔，河湾楼盘生态环境好 巧借外部资源，大盘应运而
10、生3、大团队 品质生活保障4、多层情景洋房、庭院小高层、沿河风情高层，3大产品对应点。 多元化丰富生活形态5、原生新新古典院落式建筑群（水、阳光、空间、教育）原生态最和谐的景观建筑形态6、城市新区吉向7、社区双气配套我们的项目总精神一个滨水而居的阳光生活王国， 一个新单县的精神家园， 一种崇尚和谐质感的生活方式。概念定位：阳光之下，生活至上产品定位：新古典院景生活正如我们理解的项目总精神所讲，我们寄望于传递阳光和谐的生活氛围，打造滨水新城市，提升项目整体高度。永顺城市花园，案名略显平淡，咋一看来，似乎更符合中小项目的称谓。我们要做的是，改弦更张，重新命名。我们项目的整体感觉案名建议阳光半岛 案
11、名释义：前边提到，我们着力打造中国新6S生活标准，其中阳光 sunshine作为标准之一。阳光是以和谐的生活质感为前提，更符合 项目总精神。取名半岛，更多兼顾的是沿河楼盘的水文化特征，易 联想，易传播，易记忆。阳光是不同的。西班牙的热烈，加州的懒散，北欧的静美，普罗旺斯 的明媚所以，以阳光命名的楼盘，总能给人不一样的阳光我们倡导的阳光半岛，他的阳光朝气蓬勃，是活力，是 希望，是值得憧憬的灿烂未来。全国范围内也有很多叫阳光的项目。 比如加州阳光、阳光维也纳、地中海阳光、阳光西班牙 想一想，是不是每种阳光都能给你不同的联想？那么，阳光半岛的呢？明媚的，灿烂的，纯净的，令人愉悦的，自由畅快呼吸 的，
12、充满生活想象的，居住在水岸旁边的阳光半岛在推广中要给市场传递怎样的信息？一提到东沟河，能马上联想到阳光半岛。除此之外，阳光半岛能赋予给目标客户的是什么？项目四至：项目四面临路，每一面都将展现大盘魅力。项目北接胜利路，作为单县的首席商业大道，为业主提供购物、出行便利。项目南边的向阳路，与县政府门前道路仅一路之隔，与单县一高临近，同时作为社区主出 入口，更多担负着社区外部形象展示的功能。项目西边即为滨河路和东沟河，外部景观资源良好，适宜居住。项目东接创新路，林荫大道贯穿南北。我们想说的是，阳光半岛给人的印象，他占据了新城核心区位 ，行政单位云集、基础配套趋于完善，快速对接主城繁华；他 拥有最好的外
13、部景观资源，繁华宁静自由切换。这是目标客户想要的吗？可以肯定的是，我们的潜在购房群体集中在各大乡镇， 他们恨不得住在城里最繁华的地方，成为一名城里人。 我们的目标群里体整体文化水平不高，在他们没到过现场的情况下，我们要传递一种大盘 的直观感觉，有水有景观有配套，离城区近，繁华触手可及。 在这种情况下，阳光半岛案名应运而生。我们不能忽略的一个事实单县城市发展的格局。城市向东发展， 老城改造并进，这是不争的事实，旧城改造以提高生活质量为主，目前老城区楼盘投放量较少。新区以建设完整的住宅小区为主，市场中大盘林立，区域热度不低于老城区。顺势而出，阳光半岛的形象广告语阳光半岛，新城中央一个有水的地方策略
14、解读人类无论再进化，也离不开山和水。 对于单县而言，55%以上的旱地面积，水资源相对匮乏，水岸居住或许更让人心 存喜悦，梦寐以求。不过，还需稍等，这样的推广语虽然直观，但似乎没有更直接道出本案的大盘气 势，诉求略显单一。我们需要更加响亮的口号，能更加概况项目的特征，能传递大盘价值。我们要给客户一个梦想的国度，实现他们期盼的生活方式。那么，现在项目的核心定位语就显得尤其重要一定要恢弘，因为要突出大盘优势 一定要自信，因为要给市场足够的信心 一定要宏观，因为要赋予项目庞大的价值基础 一定要理想，因为要满足万千期待让我们再审视一下自身的优势超级大盘城市风向标1000米 东沟河景滨河公园上风上水四面临
15、路外部教育 配套社区酒店双气配套九班幼儿园运动场五星会所健身娱乐场银行、邮电局绿化广场金牌物业均好户型开发实力商业步行街景观码头十字景观轴线叠泉水系儿童乐园环绕型水系超市医疗服务众多优势的叠加，让我们不得不从更长远的目标审视， 难道我们仅仅是为了开发而开发？ 为了卖房而卖房？这，显然不够。伴随新单县崛起的脚步，我们与当代中国共建75万世界级滨水样板区顺着这个思路思考下去，备选的定位语也浮出水面世界级 新城市样板是作为城市运营商的自信与使命 是源于城市又高于城市的起点 是超越常规地产模式的城市运营 是中国当代城市化进程大主题下的历史命题 是我们能给予客户的、与其他所有项目有天翻地覆不同的价值给你
16、一个新世界广告语策略核心：河南369置业、单县永顺置业巨星联袂，营建一座面向未来的、 充满人文关怀的当代滨水新城市。大盘 大国 6S和谐之城备选广告语策略核心：承运大国崛起，构建和谐社会的大势，立意打造中国当代和谐生 活新6S标准，重新定义单县人居。在众多分析之后，项目的属性更清晰的呈现在我们面前 接下来，我们的客户在哪里？主力客户重要客户核心客户行政事业单位的公务人员老城区拆迁客户渴望在城市生活的乡镇 居民，他 们有一定的积蓄，渴望身份的认 同重要客户重要客户主力客户孙溜镇黄冈镇浮岗集镇高韦庄镇单县单城镇莱河镇郭村镇朱集镇终兴镇李新庄镇杨楼镇徐寨镇曹马集镇蔡堂镇时楼镇张集镇不容质疑，全县19个镇，23个乡作为我们深度挖掘的对象。孙溜镇黄冈镇浮岗集镇高韦庄镇单县单城镇莱河镇郭村镇朱集镇终兴镇李新庄镇杨楼
