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1、华远地产目成本管理重点事项与流程华远地产目成本管理重点事项与流程华远地产是一家立足于京城房地产开发的大型综合房地产企业，以开发高品质的物业产品而闻名，当然，最让华远声名远播的是以大炮著称的任志强搞房地产光凭嘴不行，在任志强领导下的华远在企业管控方面咋样呢？今天就分享项华远地产目成本管理重点事项与流程一、成本管理总体方案定位阶段 设计阶段 招投标阶段 施工及结算阶段 后评估阶段 成本管理总体思路目标成本管理是主线，通过定位测算、限额设计、成本指标责任人分解、招投标管理、施工管理、洽商管理、合同管理、结算管理等各个阶段的管理手段的使用，逐步落实目标成本管理思路，确保目标成本的实现。 二、成本管理制
2、度体系三、各阶段相关成本管理工作要求定位阶段 省略，详见公司流程设计阶段设计阶段目标成本指导书编制1、成本管理中心依据公司已经批准的项目定位报告、定位阶段产品标准定位跟踪表、方案设计成果文件、城市公司总经理负责组织讨论确定的专项设计、机电系统配置标准、装修标准的建议等会议纪要，组织造价咨询公司提供工程造价经验数据并提供咨询和审核意见，编制设计阶段目标成本指导书。设计阶段目标成本指导书是后续设计工作、项目实施工作的纲领性文件。无特殊原因该指导书确定的总成本指标不能突破。2、技术部负责提供经评审通过的建筑方案设计成果文件、方案阶段产品标准定位跟踪表，为该阶段目标成本制定提供技术支持。3、工程技术部
3、应同步进行专项方案设计的准备工作，并对专项方案设计及机电系统、精装修配置标准等进行优化比选，具体包括但不限于：园林工程设计档次标准、泛光照明工程、公共区域及室内精装修工程的档次和配置标准(含：洁具、橱具、家电、家具、墙面、地面、顶棚的主要材料档次标准等)等进行讨论和研讨，调研市政条件，以会议纪要形式明确，作为该阶段目标成本指导书的制定依据。（项目产品定位标准表）4、合约预算部全程参与上述工作，动态了解设计工作的进展情况，并提供不同档次配置标准的价格数据，为该阶段目标成本制定提供专业支持。合约预算部负责根据审批确定的设计阶段目标成本指导书，组织编制初步设计分项成本限额，按授权手册规定权限审批后下
4、发工程技术部，作为指导初步设计的文件。参与各专项设计的评审工作；将评审结果与设计阶段目标成本指导书的相关内容进行动态核对，为项目实施阶段目标成本控制书的制定积累数据。四、项目实施阶段目标成本控制书编制1、初步设计成果完成审批后，合约预算部根据各专项方案设计成果、初步设计成果及初设概算、方案阶段产品标准跟踪定位表，对设计阶段目标成本指导书的成本指标进行复核和细化，修订并编制项目实施阶段目标成本控制书(成本指标分解至三级或以下科目)，经细化调整后的本版总成本目标应控制在成本中心下发的设计阶段目标成本指导书范围内，不得突破2、合约预算部将讨论、修订后的项目实施阶段目标成本控制书初稿，按授权手册规定组
5、织召开评审会，根据评审会意见修改完善后正式报批。经总部总经理审批的项目实施阶段目标成本控制书，是城市公司施工图设计及后续工作的依据；是贯穿项目实施全过程的控制性文件。3、施工图设计成果审批后，合约预算部组织编制施工图预算，根据预算结果与项目实施阶段目标成本控制书的成本科目进行对比，不同科目间成本指标有偏差的，可在二级科目以下的成本指标间进行动态调整，调整总额度不能突破一级科目，调整结果报城市公司总经理审批；审批结果报成本管理中心备案 （并注明二级科目之间调整版）；成本管理中心对成本指标动态调整的合理性进行分析，若发现因此调整影响到项目品质或原产品定位标准等不合理情况的，应及时向城市公司提出处理
6、建议，并视情况上报总部相关领导进行决策。按权限审批调整后目标成本各科目指标，是指导项目实施的成本依据。 进行限额设计五、成本管理及控制工作要点1、成本管理中心（或合约预算部，按工作阶段分别主控，下同）应在设计过程中预见性地从成本角度提出成本控制、优化建议，对不同方案进行成本比较分析，技术部（工程技术部）配合提供比较方案和技术支持。2、设计过程中的成本控制、优化建议和专项成本比较分析须编制书面报告，经部门经理审核后以邮件形式提交总部技术部、城市公司工程技术部、合约预算部、主管设计和成本的城市公司副总或其他高层、城市公司总经理、主管副总、运营副总和总经理，作为公司决策的依据。此主要针对大型技术方案
7、，其余在沟通中解决。3、总包招标和专业分包招标工作开始前，合约预算部会同造价咨询公司结合招标策划和合约规划工作对设计成果进行集中会审，列出全部工程内容清单，对项目全部工程内容进行核对，列出设计遗留项和不清项。并按公司流程保证问题解决和落实。 4、合约预算部在设计过程和设计评审中应对设计成果中可能导致招标采购唯一性、排他性的材料、设备选型等提出书面否决意见。 5、为优化结构设计，在结构计算书完成后，结构配筋开始前，由工程技术部组织专业人员或专家顾问对设计单位的结构计算书进行专业论证，根据论证意见修订合理后再据以进行结构设计，以确保结构设计及配筋的合理性；实现过程造价控制。此阶段性工作要求应在施工
8、图设计任务书中明确。6、合约预算部在各阶段设计过程中，参与过程审核工作，并负责提出成本建议，由工程技术部提交设计单位；一旦出现超限额指标的情况，应及时反馈工程技术部，工程技术部应督促设计单位及时调整。 六、设计阶段工作环节中的问题及注意事项1、因属三边工程，出图后包括过程图纸及时转发合约预算部（合约预算部应关注设计工作进程），便于合约预算部及时进行核算，落实限额设计要求。2、因设计组织框架比较复杂，配合单位较多，做好设计组织工作。如 TT 未复核抗拔锚杆问题。3、设计单位提供概预算书必须达到可以验证成本核算的要求，否则无法判断限额设计是否可以落实（如不提供主材价格等）。设计部协助落实工作要求。
9、4、落实设计交底工作。保证设计要求及成本管理要求能被设计单位全面的理解和接受。5、加强设计评审工作，适当预留评审时间。设计成果需按要求提供，否则影响评审效果。如精装初设评审缺效果图、材料样板等。招投标阶段合约预算部负责加强招标过程管理，保证招标技术条件、标准与产品选型定位标准的一致性，通过招标有效控制成本，以保证目标成本不被突破。公司控制性文件为项目采购合约管控表项目采购合约管控表编制第一版：编制依据项目定位、建筑方案和项目设计阶段目标成本指导书；项目建筑方案设计经过公司审批通过后开始编制，总包招标文件报审且初步设计（深化方案）出图前，完成审批。指导初步设计（深化方案）、电梯项下的部品选型、指
10、导总包招标工作等；终版：在外立面、精装修等专项方案设计经过公司审批通过后，专项招标文件报审且精装施工图（如为毛坯房应在建筑施工图）出图前，完成编制和审批。指导精装施工图（如为毛坯房应在建筑施工图）、指导部品选型、指导专项招标、二级计划（招标部分）的编制及执行依据、项目实施等；城市公司总经理负责组织合约预算部为主控部门，工程技术部、项目部、经营开发部为共同参与部门总部相关部门参与评审，公司总经理参加成果评审会纸质文件进行审批会签七、分项招标重点招标项目成立招标小组，并召开标前准备会，编制招标方案明确招标小组工作计划和职责确定评标方法（原则上工程承包类和供货+安装类招标应使用综合评价法。技术标准明
11、确、统一的材料设备采购可以使用最低价法）确定技术标打分原则确定本招标重点关注项其他需明确的事项1、资格预审文件收集结束后，由合约预算部组织工程技术部参加对提供资格预审文件的报名单位进行实地考察（考察人员至少为两个部分两人或两人以上），完成供方企业实地考察评分表 2、招标图纸采控表中规定了招标图纸提交的时间；招标图纸要求设计主管及其部门经理在首页签字；招标图纸存档3、选型定板（定板封样）（此项工作非针对单项招标进行，而是针对所有需要选型定板的系统和材料一次性完成定板）主控部门：工程技术部；配合部门：合约预算部定板工作依据：项目产品定位标准表、设计要求及图纸、技术研究和材料设备调研成果、材料设备厂
12、商提供样品、合约预算部的成本分析意见等定板评审会：工程技术部牵头，合约预算部、项目部、主管副总、城市公司总经理参加，确定系统及材料设备的选型4、所有材料设备定板工作需在终版项目采购合约管控表编制完成之前完成并在采控表中体现结果，如无法在此阶段完成的定板工作，必须在该项材料设备招标之前完成。定板封样材料设备由城市公司工程技术部负责组织签认后，移交合约预算部；合约预算部根据定板封样进行招标采购成果输出：定板会议纪要；实物封样；文字或图片封样等。5、招标文件招标文件的编制职责划分招标文件的标准文本（组成）（OA 管理中心）技术标文本可参照技术标标准评标表格(OA 评标管理办法模块)技术标准技术研究成
13、果6、招标文件应注意的几个问题清单招标公开开标招标人重点关注项设置原则选择综合评价法或最低价法是合同的组成部分 7、清标技术标澄清经济标澄清项目经理和项目班子述标（总包、机电总包、幕墙、电梯、精装修、空调等专业招标需进行述标会）8、评标初步评审：合格性评审，不进行打分技术标评标技术标标准评标表格重点关注项评审原则技术标打分原则合作伙伴评价及考察打分原则技术标“综合评述”栏填写技术标评标情况综述：包括排名和建议 经济标评标对于总价和分项报价的综合分析与成本指标进行对比经济标评标情况综述：包括排名和建议评标情况综述：推荐两个中标候选人评标结果的内部审核：技术标；经济标均应相关部门经理审核签字评标报
14、告模板：附件 1：初步评审记录表、附件 2：技术表评标记录表和附件 3：经济标评标记录表填写附件4：评标情况汇总表 9、定标封样工程技术部根据中标单位的样品组织进行定标封样填写定标材料设备封样清单连同实物样品一并移交城市公司项目部进行书面交接材料设备到场后，项目部负责对比封样的样品，并按照材料设备验收管理流程的规定进行进场验收 职责划分：概念方案、建筑方案设计类邀请招标由技术部负责，其他设计类邀请招标由工程技术部负责，工程和材料设备类邀请招标由合约预算部负责，咨询类邀请招标由业务部门负责邀请单位的来源：公司战略合作伙伴邀请供方、ERP 供方信息库中的合格供方及相关部门推荐等，可不在公司外网公告
15、。邀请招标招标文件的编写可参照公开招标招标文件的编制邀请招标的入围、发标、答疑、评标、定标和招标资料管理与公开招标相同10、议标议标范围项目采购合约管控表中审批为议标的项目50 万元以下的工程招标、材料采购和咨询类招标战略合作执行通知书规定为具有“优先议价权”的战略合作伙伴采购采购合约管控表中审批为应进行公开招标或邀请招标而要变更采购方式的，应由责任部门填写免招标申请表，按授权手册审批后方可进行议标采用议标时，责任部门会同相关部门收集供方信息并进行资格预审，确定不少于两家议标对象，参加议标的全部单位不得由同一个部门推荐议标结论形成后由责任部门填写定标会签单，以议标对比表和附谈判记录作为附件，按
16、授权手册审批定标 11、直接洽谈采购直接洽谈采购范围战略合作执行通知书规定为直接洽谈签约的项目采购合约管控表中审批为直接洽谈采购的采购合约管控表中审批为应进行公开招标或邀请招标而要变更采购方式的，应由责任部门填写免招标申请表，选择直接洽谈采购方式并说明原因后，按授权手册审批后方可进行直接洽谈签约直接洽谈采购可以直接与一家企业洽谈价格并签认谈判记录。之后按合同管理作业指引报审合同，合同会签单需要以批准为直接洽谈采购的免招标申请表、谈判记录和经过我方审核的报价文件作为附件一同报审12、问题集中点1、考察评分表填写不及时2、技术标编制欠缺3、技术标评标欠缺4、选型定版影响进度施工及结算阶段施工组织、质量、进度、安全控制、验收等工作详见公司工程管理流程八、变更洽商管理1、概要目的：对城市公司变更洽商工作进行规范，使变更洽商能得到及时有效的处理。 适用范围：适用各城市公司所有项目变更洽商管理主导主控部
