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1、浅议农村土地的流转制度浅议农村土地的流转制度一、一、 关于宅基地的说明关于宅基地的说明宅基地是指城镇居民和乡村居民依法可以用于建房的土地，农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。在 2007 年 3 月 16 日正式生效的物权法中，对“宅基地使用权”采取单独规定的方式，将其与“土地承包经营权、建设用地使用权和地役权”并立，同时规定在用益物权一编中。法律条文做这样的规定，意味着原来一直模糊不清的“宅基地使用权”法律地位的明确和提升， “宅基地使用权”已成为物权法上一项独立的用益物权，这是非常重大的一个立法突破。但值得注意的是，农村宅基地使用权的享有是与
2、集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。宅基地的使用权，是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。 物权法第 152 条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用土地建造住宅及其附属设施。 ”宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式，专为解决农民的居住问题而设。其主体、客体、内容具有特定性，其初始取得具有无偿性，且没有期限限制。宅基地的使用权只能在本集体经济组织成员之间流转，而且受让人必须具备申请宅基地的条件。国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的土地的通知规定：“农民的住宅不得向城市居
3、民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 ”宅基地使用权属于不动产权利，依物权法规定，不动产权利以登记为其公示方法，但是宅基地地使用权主体在现行下仅限于本集体经济组织成员，他们彼此相识，甚至是本家，乃至亲属，加之现行法严格限制宅基地的使用权的流转，本村村民占有宅基地之上的房屋即足以公示其对应相应范围内的宅基地享有使用权，因此，就宅基地使用权而言，可以已占有为其公示方法。根据法律规定，宅基地的所有权属于村集体，村民仅有使用权，因此不能买卖，但其宅基地上的附着物，如房屋、畜禽圈等可以依法买卖。买卖后，其宅基地的使用权随之转移给新房
4、（圈）主，应依法办理变更登记手续。同时注意，农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的不予批准。二、二、 关于建设用地的说明关于建设用地的说明建设用地是土地利用方式的一种，主要是是相对于农业用地而言，依据我国土地管理法的规定，建设用地可以分为国有建设用地和农民集体所有建设用地。国家建设用地属于国有建设用地的一种。依其建设位置和性质的不同，国家建设用地一般分为城镇居民住宅用地和公共设施用地、工矿区用地、交通用地、水利建设用地、旅游区用地。军事用地和其他用地。农村集体所有建设用地，即农村非农业建设用地。依据土地管理法第 43 条的规定，可以使用的农民集体所有的建设用地的情况主要有举办乡镇企业使用本集
5、体的土地、村民建造住宅使用本集体的土地和乡镇村公共设施和公益事业建设使用本集体的土地。建设用地使用权是从使用目的和使用方式的角度界定土地使用权的内涵的，目前的国有划拨土地使用权和出让土地使用权、集体土地建设用地使用权都可纳入见者用地使用权范围，从而便于从法律上对同类土地使用权的规制，以利于土地使用权人实现其经济或生活的目的。建设用地使用权的客体为国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施。其内容具有局限性。我国物权法第 143 条规定：“建设用地地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 ”建设用地使用权的转让
6、，是指建设用地使用权人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同的方式再行转移的行为，包括转让、互换、出资、赠与等形式。建设用地使用权转让合同必须以书面形式订立。以出让、划拨方式设立的建设用地使用权转让的条件。建设用地使用权转让的变更登记是建设用地使用权发生变动的要件，亦即，未经变更登记，建设用地使用权转让不生效力，受让人并未取得建设用地使用权。建设用地使用权人作为转让方就同一出让建设用地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同。建设用地使用权的抵押，是指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，
7、抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。建设用地使用权的出租，是指建设用地使用人作为出租人，将建设用地使用权随同地上的建筑物、其它附属我租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的现象。按照建设用地使用权和建筑物所有权的主体保持一致的原则，我国法律要求建设用地使用权和建筑物所有权一并处分，也就是说，房产和地产在交易中，必须共同作为交易标的，不能分别对待。建设用地使用权及其地上建筑物所有权均不能单独转移、抵押和出租，必须同时转移、抵押和出租。 建设用地使用权的消灭的事由主要包括：存续期届满；国家应公共利益征收土地；土地灭失；建设用地使用权被收回等。三、三、 关于土地承包经营权的
8、说明关于土地承包经营权的说明土地承包经营权 ，又称农村土地承包经营权，是指农业生产经营者以从事农业生产为目的，对集体所有或国家所有的由农民集体使用的土地进行占有、使用和收益的权利。其主体是农业生产经营者，客体是集体所有或国家所有的由农民集体使用的农用地，目的是在他人土地上从事农业生产。土地承包经营权的取得有两种方式：基于法律行为而取得和基于法律行为以外的原因取得。可以用于承包的农村集体土地主要有耕地、林地、草地；还有有一些其他用于农业的土地，如园地、养殖水面等。此外，还有荒山、荒丘、荒沟、荒滩等四荒地。总的来说，凡是由农民集体所有或者使用，用于农业生产，有适合承包经营的土地和水面，都属于承包的
9、农村土地，均受农村土地承包法的调整。 农村土地承包法第 18 条、第 19 条规定，土地承包应当依照以下程；序进行：本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组，承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案，承包方案必须经本集体经济组织成员的村民会议 2/3 以上的成员或者 2/3 以上村民代表的同意。否则承包方案无效；公开组织实施承包方案；签订承包合同。根据我国农村土地承包法的规定，发包方应当与承包方签订书面承包合同。合同应具备以下主要条款：(1)发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名。住所；（2）承包土地（如承
10、包的水田、旱地、水面、果园等）名称、坐落、面积、质量等级；（3）承包期限和起止日期；（4）承包土地的用途；（5）发包方和承包方的权利和义务，如要求发包方提供生产条件、服务项目以及提供良种、化肥、农药、机耕、灌溉、资金及技术培养等各种服务，承包方缴纳承包费等等；（6）违约责任，如承包方进行破坏性、掠夺性经营土地，发包方不按时按质提供服务等情形发生时，违约方应当承担的责任及处理方法。如果发包方或者承包方认为还有其它事项需要约定的，也可以在承包合同中协议确定。在我国现行的土地制度中，以物权对象的土地流转形式包括土地转让、继承和抵押等，即以土地使用权为对象的土地流转；以债权为对象的土地流转的典型形式有
11、土地转包、土地租赁、土地入股等，即以土地经营权为对象的土地流转。土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。土地承包经营权的流转是指土地承包经营权人将土地承包经营权或其中的部分权能转移给他人的行为。我国物权法第 128 条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农业建设。 ”流转合同关系的主体是转让方和受让方，承包户可以自主决定是否对其承包权进行流转；有权与受让方协商确定流转条件，并且可以获得收益。受让方也可以通过订立合同、登记等方式确认其权利。但是在承包权
12、转让的情况下，因为要确立新的承包关系，在新的承包合同中，发包方也是流转关系的主体。我国农村土地承包法对于土地承包经营权的继承采取了两种不同的规定:第一，对于家庭承包的，只有林地承包的承包人死亡，其继承权才可以在承包期内继续承包，而耕地或草地等农用地上的土地承包经营权不能继承；第二，对于其他方式的承包，在承包期内，承包人死亡的，其继承人可以继续承包。土地承包经营权的消灭是指土地承包经营权的提前收回；土地承包经营权的提前交回；土地承包经营权的期限届满为继续承包；承包地被征收；承包地灭失或严重损毁无法继续从事农业生产；承包方死亡无继承人或继承人放弃继承。四、四、 参考文献参考文献1、农村土地承包法一本通 中国法制出版社 2005 年 5 月2、土地法 法律出版社 2003 年 4 月3、我的一亩三分田 中国法制出版社 2007 年 7 月4、民法 中国人民大学出版社 2010 年 7 月
