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1、维修资金使用流程及范围2012年4月一、维修资金基础定义 定义：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、 共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 A、住宅共用部位包括：住宅的基础、承 重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的 墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；B、共用设施设备包括：电梯、天线、照 明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠 、池、井、非经营性车场车库、公益性文 体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、维修资金使用A、使用分摊方法：1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更 新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊； 2）住宅共用部
2、位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、 非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、 改造费用；B、住宅专项维修资金划转业主大会管理前，程序办理流程：1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议 ； 2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总 人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； 3）物业服务企业组织实施使用方案 ； 4）物业服务企业持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管 部门申请列支； 5）负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转 住宅专项维修资
3、金的通知； 6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 。二、维修资金使用C、住宅专项维修资金划转业主大会管理后 ，程序 办理流程：1）物业服务企业提出使用方案，包括：拟维修和 更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危 及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专 项维修资金的情况的处置办法等；2）业主大会依法通过使用方案；3）物业服务企业组织实施使用方案；4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支 住宅专项维修资金；5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市 、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门向专户管理银
4、行发出划转住宅专项维修资 金的通知； 7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维 修单位。 三、维修资金申请程序（商品房）A、业委会应会同物业管理企业对维 修项目进行现场察看，确认属于维修 资金使用的范围；B、按照规定格式对申请维修资金使 用情况在物管区域醒目位置及主要出 入口进行公示，公示期为一周;C、维修费用超过伍万元项目,业委会 应在公示期内电话通知市物业办，由 物业办对公示内容进行现场拍照留存 。三、维修资金申请程序（商品房）（一）首款申请时需提供以下材料：1、南京市物业维修资金使用申请表；2、物业管理单位与施工单位签订的维修工程合同书（业主委员会鉴证并盖章） ；3、施工单位按定额
5、标准编制规范的工程预算书；4、相关业主签字同意的维修资金申请使用业主确认签字表和维修资金交 纳和票权统计确认书（根据物权法规定：维修资金使用应当经专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主的同意）；5、业主委员会公示（由物业办印制示范文本）；6、委托工程造价咨询单位进行项目审价的合同书。备注：申请单位将以上材料准备齐交件后，7个工 作日内审核完毕并按核定预算经费的70%预拨费用 。三、维修资金申请程序（商品房）（二）尾款申请时需提供以 下材料： 维修工程项目竣工后，申请单位 凭以下资料办理余额划拨手续（ 7个工作日内审核完毕）：1、业主意见反馈表； 2、维修工程项目费
6、用结算发票 （含复印件）； 3、工程项目经过审价需应提供 工程决（结）算审核报告和发票 （含复印件）。注：由物业管理单位申请时，需 经当地街道物业服务中心出具项 目管理证明。一 般 项 目 、 急 修 项 目 操 作 流 程四、维修资金二级账户开设程序1、业委会或物业管理企业经 办人，凭业主委员会介绍信、 电脑U盘查询和拷贝本物管区 域缴交维修资金业主名册，然 后核对业主信息的准确性，修 正误差； 2、按目前小区自然楼幢、单元、室号重新排列，同时对未列入名 册的业主进一步上门核对，确认未交者插入在小区全体清册内，一 起打印后加盖业主委员会章及物业管理单位章，与整理后的电子清 册文件一并报送南京
7、维修资金办公室；四、维修资金二级账户开设程序开设二级账户需提供资料如下：1、业主委员会开户申请书（由物业办印制示范文本）； 2、业主委员会成立登记确认表复印件（原件业委会成立时由所在区、街道物业管理行 政主管部门签发）； 3、经过修正后已交和未交维修资金业主清册（清册上加盖业委会章）； 4、物业管理服务合同（合同到期的应及时向市物业办提供新签合同）； 5、物业区域基本信息表业委会凭市物业办开具的开户通知函、业委会公章、 业委会维修资金财务专用章和业委会正、副主任印鉴到指 定银行办理开户手续。印章应统一按如下内容刻制：业委会维修资金财务专用章 名称为“XX业主委员会维修资金财务专用章”，印章尺寸
8、为 2.4厘米2.4厘米；正、副主任印鉴尺寸为1.7厘米1.7厘 米；字体均为正楷。聚福园项项目2012年度改造需项项目清单单序号项项目名 称具体内容描述项项目完成后 希望达到的效果资资金来源备备注资资金额额123、25 栋的单 元厅下 沉恢复原有功能彻底解决安全保 证地产集团1.5万2主污水 管 不通改造修复聚东污 水管彻底解决维修资金可动用20万3绿化用 水管网改 造以喷灌为主节约 水资源维修资金可动用5万更换电 梯钢丝 绳调 速 电机9部电梯安全性能提高维修资金可动用15万五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）御道家园项项目2012年度需公司支持
9、项项目清单单序 号项目名称具体内容描述项目完成后希望完成 时间紧迫 度资资金来 源备备注希望达到的效果1更换部分监控探头无法分辨监控图像上的人或车辆能清晰地观察人或物4月份一般维修资 金可动用2更换3号岗监控电脑主机 无法时时监 控车库进 出的车辆时时监 控进出车辆6月份一般维修资 金可动用3客服中心卫生间改造雨天雨水倒灌至客服中心和资料 室雨水不倒灌4月份一般成本4周界报警系统更换围墙失控正常使用6月份一般维修资 金可动用5封闭汽车库入口外来人员可自由进出晚间可以关闭，减少人员4月份一般成本6调整人行道电动门陌生人跟随业主进入小区短时间关闭，减少尾随人 员5月份一般成本可动用7调整门岗探头位
10、置无法看清进出的人员和车辆能正面看到出入的人员6月份一般成本可动用8更换景观凉亭木方掉落伤人避免脱落5月份一般维修资 金可动用9提供及时有效的法律支持不能及时提供法律援助及时有效地提供法律援助2月份很急10维护、维修门禁对讲系统与业主核实陌生人受阻,6栋可视 对讲至今未解决故障率低于每周报修2月份很急维修资 金可动用11电梯维护业主投诉障率较多，关人故障率低于每月报修3月份一般维修资 金可动用12木桥冬季结霜容易滑倒人安全通行3月份一般维修资 金可动用13如何有效地管理宠物不拴养，引发矛盾不引发矛盾4月份一般14避雷系统雨季影响智能化和监控系统不影响智能化和监控系统4月份一般维修资 金可动用1
11、5企业文化的灌输每年不少于2次员工集体活动（ 分两批）让员工了解公司，员工了 解员工，能感受到公司对 员工的关注关心关怀4月份一般五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）五台花园项项目2012年度需公司支持项项目清单单序号项项目名称问题问题达到的效果资资金来源备备注1五台花园三幢大厅单 元门及地下室门禁损坏，目 前是敞开状态实行刷卡进入可动用2五台花园8部电梯三方通话不了,线路老化正常运行可动用3五台花园监控室多处黑屏正常运行可动用4五台花园三幢高层屋面渗漏无渗漏维修资金可动用5五台花园高层生活备用泵无法运行正常运行维修资金可动用, 6五台花园三幢高层住户对讲 无法使用监控，门岗 ，门厅 与住
12、 户通话维修资金 可动用7五台花园一期管网渗水无渗漏可动用8五台花园物业费 价格调整前期准备工作顺利调整价格9五台花园各项工作标准落实公司内统一标准,员工易 执行10五台花园犬类与非机动车 的管理规范、文明11五台花园业主活动室的改造满足中老年业主需求五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）银银城东东苑项项目2012年度需公司支持项项目清单单序 号项目名称具体内容描述项目完成后 希望达到的效果希望完成 时间项目紧 迫度（ 很急， 一般）资金来源备注1储藏室受淹地下储藏室受淹236户， 至今仍有35户强烈要求 给予赔偿 ，已经提出金 额要求的累计已达到20 万。需要公司给予方案2012.05很急
13、2车库 受淹7.18车辆 受淹128户，至 今仍有40户未签协议 ， 且涉及金额较 大无法达 成一致。需要公司给予方案2012.05很急3会所噪音DL4-101、201、301、 601因健身会馆噪音等问 题，自2007年至2010年 四年拒缴物业费 ，要求 和地产高管面谈与业主达成协议 ，并 结清物业费201204很急4拆迁钉子 户ZJ4-702、1303因紫荆园 钉子户问题 拒缴2年物 业费结清物业费2012.04很急5门禁多数单元负一楼通往门 厅的门禁系统瘫痪业主凭门禁刷卡自由 进出，杜绝安全隐患 的发生20128 月前很急成本预算可动用6市政排水东苑路的市政排水不畅 ，对小区的汽车库
14、、储 藏室、道路造成严重影 响和财产损 失排水畅通，正常20124 月前很急五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）7游乐场儿童游乐场 地垫多处破损 严重恢复平整、美观2012. 03一般成本预算可动用8道闸门 禁道闸系统和门禁系统反复 故障、做门禁卡耗 时耗人力恢复正常，同时建议 将ID卡换成IC卡2012.7月 前很急成本预算可动用9小溪渗漏原售楼处小溪池底渗漏修补、加固20126 月 前一般成本预算10标识 牌宣传栏锈蚀 、标识 牌字迹 脱落恢复原状2012.7月 前一般成本预算11玻璃非机动车库 和汽车库 出入 口防雨玻璃破裂数量 为62块更换损 坏玻璃2012.03很急成本预算12电
15、表3号配电房因7.18淹水，计 量表损坏6个，我方支付材料费，供 电局修复2012.03很急成本预算银银城东东苑项项目2012年度需公司支持项项目清单单五、可用维修资金的改造（维修资金办确认）13排水管紫荆园和西华园的排水出 墙管由于设计 缺陷 无法检修、疏通便于检修2012.3月 前很急地产集团14消防联动消防联动 故障，和监控室 不能联网恢复完好2012.6月 前很急成本预算可动用15增设门 禁西门、北门、揽翠小门目 前是人工开门，不 利于车辆 管理，业 主满意度低。增设自动刷卡控制系统 （车辆 ），提高 业主满意度2012.4月 前很急成本预算16周界报警小区周界瘫痪安装电子围栏2012
16、.04很急成本预算可动用17显示器监控室显示器老化，多次 维修重复出现问题 ，不能正常运行更换显 示设备 ，利于防 范安全隐患20124月 前很急成本预算可动用18围栏小区围栏锈蚀严 重锈蚀 部分恢复完好2012.5月 前一般成本预算可动用19下水管网紫荆园室外保洁用水池排 水管堵塞，无法疏通 （涉及问题 ，管径 太小）增大管径2012.7月 前一般地产集团可动用六、维修资金是否可先行垫付？请参考：三、“维修资金申请程序”中（一）首款申请时需提供以下材料： 6、委托工程造价咨询单位进行项目审价的合同书。（二）尾款申请时需提供以下材料： 3、工程项目经过审价需应提供工程 决（结）算审核报告和发票（含复印 件）。六、维修资金是否可先行垫付？项目案例分享：1.宝船听涛小区去年对小区一共用部位的改造使用了维修资金，整个维修 资金申请流程进展顺利，去年五月份制定费用预算，施工单位正常进 场施工； 2、此项改造费用由我公司财务先行垫付，施工改造完工临近今年春节； 3、按维修资金使用流程，在尾款结算环节出
