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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。豪进新世纪花园营销深化案广东中原地产代理有限公司 GuangZhou 2011.05Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 20101政策及市场研究2项目SWOT分析3定位研究4营销策略5营销计划Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 20101、房地产政策研究1月2
2、6日国务院： 限购限贷加税2月24日市房管局： 响应限购限贷加税 从化增城实施地方办法3月16日国家发改委： 一套一标3月31日增城房管局： 初提限价4月12日增城控涨目标： 5%4月20日规划局： 杜绝偷面积5月9日房产交易中心： 非户籍家庭契税 调整为3%5月10日从化房管局： 限价10%调控力度逐次加强，调控力度逐次加强，20112011年是政策年！年是政策年！Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 20102011年房产政策内容时间核心内容2011年1月26日国务院总理温家宝：本次调控从限购、限贷、加税三大主要方向提出 1）
3、第二套房贷款首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2）个人转手出售其购买不足5年的物业，统一按销售收入全额征税。 3）从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证 明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会。2011年2月24日广州市国土局发布关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知 ： 加税：个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税； 限贷：对贷款(包括住房公积金贷款)购买
4、第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍。 限购：在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以 上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房) 。在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有l套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年 内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍厝民家庭，暂停在本市向其 售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行。符合有关高层次人才条件的非本市户籍 人员，且在广州市无自
5、有住房的，可购1套住房。 从化、增城市应当在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市新建住房价格控制目标， 并报广州市政府批准后执行。 2011年3月16日国家发改委发布商品房销售明码标价规定的通知： 自5月1日起，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目（含中介服务机构销售的二手房），商 品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并实行明码标价一套一标，明确标示优惠折扣及享受优 惠折扣的条件。开发商还应当明确标示与商品房价格密切相关的因素：包括开发企业名称、预售许可证、土地 性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率；楼盘的建筑结
6、构、装修状况 以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房 号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。对已销售的房源，商品房经营者应 当予以明确标示。如果同时标示价格的，应当标示所有已销售房源的实际成交价格；不得在标价之外加价销售 商品房，不得收取任何未予标明的费用。 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 20102011年3月31日关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（增城市）： 2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支
7、配收入增幅； 房地产开发企业申办商品房预售许可时必须在预售方案中按套申报预售价格； 对2011年新推出的楼盘，其申报的商品住房平均价格涨幅相对于去年我市商品住房的平均价格，原则上不得 高于我市的控制目标； 申报价格3个月内不得调整，3个月后需调整价格的必须重新申报； 对房地产开发企业未按要求按套申报商品住房销售价格或者申报价格高于调控要求的，不予核发预售许可证 ；2011年4月12日增城市国土房管局负责人表示： 由于第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%，为了实现年度房价控制目标，第二季暂时 将房价调控目标调整为房价涨幅低于5%； 对于已拿了预售证的在售产品暂时不限价，但新领取
8、预售证的产品，在3个月内销售的价格不得超过去年该 楼盘全年网签均价上浮5%后的价格。 2011年4月20日 广州市规划局公布广州市规划管理建筑面积计算办法明确：居住建筑的阳台、入户花园、设备间以及非居 住建筑的阳台、空中花园、活动平台等半开敞空间，按照其说平投影面积计算建筑面积，杜绝偷面积。自2011 年6月1日起实施，有效期5年。 2011年5月9日 5月9日，据广州市房地产交易中心表示，广东省内非广州户籍家庭首次置业，除提供广州市家庭住房套数证明 外，还须提供户籍所在地家庭住房套数证明。若无法提供，不能享受首套房契税优惠，则按房价的3%来征收契 税。2011年5月10日从化市国土局于4月底
9、发布关于进一步做好房地产市场调控工作的通知： 所有商品房必须严格按照备案价格，一房一价明码销售； 各房地产开发企业楼盘以本楼盘2010年一手住宅两类住房销售均价为基础制定2011年度的销售方案， 销售 价格上涨幅度原则上不得高于10%； 本楼盘2010年没有销售项目的，参考同一区域、同一类型楼盘2010年度两类住房的销售均价设定控制涨幅 ； 办理商品房预售许可证时申报两类住房的备案价格上涨幅度高于10%的，我局将作退件处理； 房地产开发企业确因特殊情况仍坚持申报价格上涨幅度高于10%的，应书面陈述理由及价格构成（含土地取 得成本、房屋建造成本、销售税费等），经房地产市场调控工作领导小组现场查勘
10、并集体研究讨论后，报市政 府审定。 对今年4月1日前已取得商品房预售证但尚未销售完毕的楼盘，也须将预售方案重新备案。2011年房产政策内容（续前）Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010上调0.5% 调整后：19%1月20日2月9日上调0.25% 公积金上调0.2%上调0.5% 调整后： 19.5%2月24日上调0.5% 调整后：20%3月18日4月6日一年期上调0.25% 存款：3.25% 贷款：6.31% 同时上调整公积金利率上调0.5% 调整后： 20.5%4月21日上调0.5% 调整后：21%5月12日银行轮番调控，
11、旨在收紧银根，抵御通胀！银行轮番调控，旨在收紧银根，抵御通胀！Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 20102、区域市场研究增城市一手住宅全年成交状况 限价对增城楼市的影响不在成交量而在成交价，同时将影响该区域的供应量！ 增城市2010年全年签约价格6892元/，2011年第一季度 成交均价8552元/，比2010年整体均价上 涨24%，4月持续上涨，环比升幅14.8%，控涨目的尚未达到，因此限价令仍将在一定时期内继续执行 ； 4月12日明确控涨目标5%，以基准价7033元/计算，即新开盘均价必须在7385元/之下方能取得预 售资
12、格； 近一个月签约均价为8898元/，现时网签价格主要集中在旧盘新推以及在限价前取得预售证的项目， 价格并未在目标之下，随着限价逐步深入执行，已取得预售证的新开盘项目将逐步拉低整体均价，成 交价将有所下降！限价开始增城市5月一手住宅成交状况观点预期：供应减少，量价齐跌！观点预期：供应减少，量价齐跌！Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010限价风暴，各施其法！限价风暴，各施其法！类别个盘操作代表项目去年签约 元/政府目标 元/整体 元/装修旧盘新推以去年签约价格为基准， 上浮不超过5%碧桂园凤凰城 1、2、16-1981648
13、57285427768 毛坯碧桂园凤凰城 8-129214 1500限价令前取得 预售证的新开盘价格未受限价影响金地公园上城-8500-95003000限价令后取得 预售证的新开盘价格须以7033元/ 为基准，上浮不超过5%金地公园上城 （即将取得预售证）597462735600-7200毛坯嘉骏豪园-73856981毛坯 学府雅院-73856475毛坯 尚东阳光1、2栋-73857300毛坯 限价令后 未开新盘按兵不动，相机而行保利东江首府-738511000-12000 4000 中信香樟墅-738510000毛坯 欧亚山庄-738520000毛坯违规项 目不顾限价，未取 预售资格强行开盘
14、海伦春天683671787200毛坯可 售不 可 售政策如此，为本案寻求突破口是关键！政策如此，为本案寻求突破口是关键！备注：海伦春天于4月23日开盘，但于5月20日才取得预售证Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010新塘板块2011年一手住宅供应新货量大，实际推货量少！新货量大，实际推货量少！ 政策不变下，随着开发商资金逐步回笼将捂盘惜售政策不变下，随着开发商资金逐步回笼将捂盘惜售广园东东方名都富雅都市华庭尚东阳光惠百氏广场碧桂园凤凰城金泽豪庭汇东国际花园新都盛世名门顺欣广场锦绣新天地保利东江首府Code of this
15、report | 10 Copyright Centaline Group, 20102011年新开盘项目待售项目名称占地面积 万建筑面积 万容积率绿化率 %户型开盘时间 推货量（套）尚东阳光23662.531.685-148 2-3房5月200多金地公园上城65801.2835149-190三房 210四房5月770嘉骏豪苑二期5152.8430.068-98 一至三房5月/惠百氏广场5336.8616.634-45一房 50-70二房 68-79三房/富雅都市华庭1020221.0/年底/新都盛世名门17402.2935.085-135 2-3房7、8月400多广园东东方名都18502.7
16、780.0/10月/新开盘出路：新开盘出路： 调价至调价至73857385之下之下 OR OR 需求价值增长点？需求价值增长点？Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010p政策调控力度逐次加强，一套一标、规范税收等措施均体现 出国家控制市场规划化发展的趋势，国家控涨态度坚决，同 时个盘操作的灵活度将降低； p增城不限购，同时置业抵御通胀的需求，使投资资金大量流 入，利于本案蓄积充足的优质客源； p一刀切的“限价”使得新开盘无法根据市场供求定价，而在 限价前已取得预售证的旧盘则照价推货，违背市场规律，难 以操作，项目各施其法，规避风险； p现时签约价格仍未体现限价带来的影响，但随着新一批预售 项目签约，最终增城片区成交价格将下降，但同时随
