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1、商管中心市场部2011年04月 佳木斯家乐福三江国际项目商业考察报告项目基本情况项目基本情况*2松 花 江注：（1）项目一期文件，已取得建设规划许可证（2）项目二期占地面积27536.17，为住宅开发用地项目地处松花江畔，临近城市纪念塔，城市核心商圈的辐射范围；具有项目地处松花江畔，临近城市纪念塔，城市核心商圈的辐射范围；具有不可复制的优越区位与配套资源；是市中心最大规模的旧城改造项目；不可复制的优越区位与配套资源；是市中心最大规模的旧城改造项目；。项目基本资料占地面积：三江国际项目一期总建筑面积30.17万，占地面积3.75万，地上商业面积约10万，超市家乐福尚处于意向阶段。拆迁概况：现已完
2、成近400户住宅拆迁工作，全部原地回迁，剩余53户；已完成中医院、十一小学拆迁安置工作；剩余未拆迁商业面积包括4000原东北电影院，一层转角商铺800及26层办公用房1500，物业类型：15层裙房商业，室内商业步行街、产权式公寓及江景住宅。*3地块基地紧邻城市主干道地块基地紧邻城市主干道中山路、西林路，临街长度超过中山路、西林路，临街长度超过400400米，通达性良好。米，通达性良好。基地现状基地现状 中山街现状：尚在营业的中山街现状：尚在营业的KappaKappa服饰服饰西林路现状西林路现状中山街是佳木斯市的南北向主干道，为前进区与向阳区分界道路。西林路是城市东西向主要干道，直通城西新区市委
3、市政府。地块解析地块解析大润发超市路程：462米路程：670米 路程：860米周边配套周边配套 周边商业氛围浓郁，日均人流量5万人，商服繁华度较高，临近城市三大百货商业，地块的商业价值将进一步提升。 西林路运动服饰折扣店占据主导地位；中山街作为联系核心商圈的主要道路，中低档次休闲服饰、运动服饰成为主力业态。*5产品解析产品解析JIA MUSI Commercial Project PresentationLocation Analysis城市概况 佳木斯市，地处我国东北的松花江、黑龙江、乌苏里江汇流而成的三江平原腹地，是祖国最早迎接太阳升起的地方，被称为“东方第一城.” 佳木斯市现辖6个县（市
4、）、4个区、74个乡（镇），总面积为3.27万平方公里，全市总人口245万人，市区人口82万交通优势：依托空港佳木斯成为黑龙江省东部地区的中心城市。佳木斯空港位于佳木斯东郊9公里处,占地面积为4.8平方公里.可以起降麦道82、波音737等中型客机。目前已开通佳木斯至北京、上海、广州、青岛等多条国内航线。产业构成：佳木斯典型农业城市，是世界上仅有的三块黑土平原之一，粮食深加工、肉制品加工、乳制品加工、绿色特色产品加工等农业产业成为城市主导产业。对外贸易：地处东北亚经济圈中心，是对俄经贸合作的桥头堡；所辖的抚远县与远东地区最大的交通枢纽和商品集散地哈巴罗夫斯克市隔江相望。佳抚远三角洲将实现“一岛两
5、国”的概念也使得佳木斯发展对俄经贸合作具有新的优势。旧 府新 府*7竞争个案竞争个案 核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，临西林路商业核心商圈商业开发极少，尤其是销售型，临西林路商业为城市商业售价高点，使本项目商业开发具有先发优势为城市商业售价高点，使本项目商业开发具有先发优势西林金地西林金地 沿西林路商业：沿西林路商业：12F12F：2280022800元元/ / 内街商业：内街商业：12F:9800/12F:9800/ 剩余剩余4 4套，月均去化套，月均去化5 5套套龙海名苑：龙海名苑： 沿近江路商业：沿近江路商业： 12F;980012F;9800元元/ / 未开盘未开盘滨江名筑滨江名筑
6、 沿沿江路商业：沿沿江路商业： 12F12F：1200012000元元/ / 剩余剩余2 2套套金港湾金港湾 沿沿江路商业：沿沿江路商业： 12F12F：98009800元元/ / 剩余剩余2 2套套君悦花园君悦花园 沿长安路商业：沿长安路商业： 12F12F：1280012800元元/ / 剩余剩余2 2套套城区商业物业开发有限，核心区供应很少，在售个案均为社区沿街底商为主，140260为主 力产品格局，12F联体销售；销售商业以西林路为价值高点，以此为核心向外逐层递减。西林路临街12F均价在22800元/ ，内街商业售价为9800元/，可作为本案价值参考主要依据；商铺价格保持快速上涨的走势
7、；除龙海名苑尚未销售外，在售个案商业均为尾盘销售，剩余套数26套；在售商铺供给量有限 ，且铺位大，总价高，影响去化速度，在售个案月均去化速度35套/月；*8商业市场商业市场租售状况; 无在售个案，二手市场按建筑面积价格为无在售个案，二手市场按建筑面积价格为11500150001150015000元元/ /，租金，租金2.72.7元元/ / /天天; ;税费及物业税费及物业 按按1.351.35元元/ / /天计算，主力面积天计算，主力面积20362036；商铺面宽；商铺面宽4646米，层高米，层高3 3米。米。*9商业市场商业市场核心商圈核心商圈p以长安路为商业轴线，西至通江路、东至中山路段，
8、北临西林路商圈成为佳木斯市最主要的商业中心，“长安路、西林路”商圈内各商业业态都有体现，功能比较齐全，业态经营趋于饱和，且市民的消费选择呈现多样性和不确定性。p通过大量访谈我们发现，核心区商圈是辐射全市及周边县镇的城市级商业中心，已经成为佳木斯市民购物的第一和唯一选择，对全市有着极强的吸引力和辐射力。p根据调查，核心商圈内沿街商业323家商家，总经营面积约20万平米，占城市全部商业（除去专业市场）的近50%。其中品牌专卖店达190多家，批发零售综合商场及地下商业街达7家，百货商场也有13家之多，存在着商业业态格局杂乱无章，各种商业业态比例失调不均衡，同业态之间恶性竞争、商品经营缺少差异化的现象
9、。p大商集团下的百货大楼、华联商厦、大商新玛特3家百货成为城市商圈核心商业项目。主力百货：主力百货：佳木斯百货大楼p建店23年，营业面积达到3.4万,经营商品6万余种，p2010年销售额达到6.9亿元；商业坪效2.03万元/；p其中家电、名表、珠宝等高端品；2010年销售额2.5亿元成为经营状况最佳业态。百货大楼西楼主力品牌1F：化妆皮具 、首饰钟表周大福、潮宏基、欧莱雅、雅倩、帝舵表、金 利来、卡帝乐鳄鱼、欧米茄、佰草集、玉兰油2F：绅士、靴 鞋杰克琼斯、美国苹果、圣伽步、圣捷罗、星期 六、白丽3F：男装名品柒牌男装、劲霸男装、利郎、报喜鸟、罗蒙、 庄吉45F女装珂罗娜、拉阔秀、诺曼奇、播、
10、唯一、太平鸟 、玖姿、粉红玛丽*11百货大楼新东楼：12F引入规模最大三江第一美食城；满足大众餐饮消费需求；34F家居生活馆引入品牌鄂尔多斯、日神、皮尔卡丹、爱慕、小耐克、小阿迪达斯。百货大楼新东楼p营业面积达到2.0万,经营11个业种，商品2万余种，p2010年销售额达到3.0亿元；商业坪效1.5万元/；p经营特色：年轻、时尚、流行百货p沿街商业面积2050，租金2225元/天。楼层主力品牌1F：食品、化妆、鈡饰、 电器浪琴、欧莱雅、梅花、雷达、雷诺、劳士顿、罗西尼、珀莱雅、欧莱雅、京润珍 珠、欧珀莱、佰草集、玉兰油、雅芳、自然堂2F：儿童用品、针织、鞋 帽耐克、好孩子、丽婴房、斯乃纳、拉比
11、、巴拉巴拉、安奈儿、派克兰帝；鄂尔多 斯、贝加尔、鹿王、三枪、园羊、雪澜娅、靓妞；百丽、蜘蛛王、百思图、金利 来、天美意、鳄鱼恤、tata3F：商务正装、时尚休闲柒牌男装、劲霸男装、杰克琼斯、报喜鸟、高尔普、九牧王45F：少女装、淑女装、 文体、羽绒服朗婷儿、睐、红迪斯、纳纹、芳娜芮娜；千羽家纺、恒源祥、百丽丝、新贵族、 博文布艺、迪梦莎主力百货：华联商厦主力百货：华联商厦*13主力百货：新玛特购物广场主力百货：新玛特购物广场p定位：集流行百货、超市、品牌专卖于一体的一站式购物休闲广场。开业时间：2007年12月29日。p店铺总建筑面积达到8.47万,分为地下一层2.1万大商超市、地上六层，单
12、层1.03万，经营品牌商品8万多种；20082008年开业第一年年实现销售额年开业第一年年实现销售额4.54.5亿、亿、20092009年年5.05.0亿，亿，20092009年年5.55.5亿，亿，20102010年实现销售额年实现销售额8 8亿元。亿元。楼层主力品牌1F：流行名品馆休闲鞋类：爱步、GEOX、圣伽步、CD、波照、思加图；女鞋：百丽、星期六、雅卓 、达芙妮、爱希伦、宝曼妮、莱斯佩斯；男鞋：沙驰、金利来、卡迪乐、富贵鸟、森 达、苹果、袋鼠、花花公子、烟斗； 手表饰品：雷达、帝舵、周大福、中国黄金、欧莱雅、欧珀莱2F：都市绅士、淑女馆男装：卡尔丹顿、鄂尔多斯、比音勒芬、迪赛、迪柯尼
13、、环球、骆驼 女装：玛丝菲尔、声雨竹、铂玺、玖姿、哥弟、爱特美；香榭时尚、MC、珂莱蒂尔、 海兰丝、蕾朵、唐朝、三彩、胖太太3F：少淑少女馆ONLY、VERO MODE、欧时力、衣恋、ESPRIT、恩曼琳、巨式、黛安芬；粉红玛琍、 江南布衣、欧宝、艾维、爱慕、爱美丽4F：运动休闲馆佐丹奴、真维斯、摩高、以纯、皮尔卡丹、迪斯尼、森马、杰克琼斯；哥伦比亚、李 宁、特步、鸿星尔克、乔丹、阿迪达斯、彪马5F：儿童、家居、电气馆家居：罗莱、富安娜、莱美、双立人、oqo厨具；儿童：红黄蓝亲子园，丽婴房、拉 比、米奇、小熊维尼、樱桃小丸子、米菲、芭比娃娃、小猪吧班纳。6F：餐飲娱乐馆奥纳影城（5个观影厅、近
14、千个座位；美食广场曼伟餐厅：提供300种各地风味小 吃，电玩城红象乐园：电子游戏设备近两百个品种；配备台球、旱冰场等娱乐设 施、上亿莱美发*14主力百货：新玛特购物广场主力百货：新玛特购物广场业态名称楼层面积1月销售收入 （万元）2月销售收 入（万元 ）3月销售收 入（万元）2011年13 月销售合计化妆珠宝1层2042242127145514靴鞋1层2042150121123394绅士2层833722792135454淑女2层2363187122130439少淑少女3层1070017699132407运动休闲4层10700174103120397家居儿童5层260021472111397大商
15、超市地下一层2.1万15297120369各业态业种2011年13月销售状况对比*15市场结论：综合价值判定：项目地块位于核心商圈辐射范围，作为中心城区规模最大旧城改造项目，具备较大的市场稀缺性，同时完善的配套提升项目综合价值，项目的住宅、商业、公寓价值均位于市场高端水平。商业市场综述：城市商业市场处于起步阶段：1、商铺产品采取同质化、简单化销售手段：城市在售个案均为社区型底商，12F联体销售；主力面积110260铺位大，内街商业价值认知度低，如大型社区荷兰城内街商业12层均价7500元/，外街商业12层均价80008500元/。2、中心商圈商业价值较高，供给量有限，带动商铺价值快速提升，西林
16、路成为销售型商业价值高点；以西林金地为例，2月销售价格1.9万元/；目前销售价格2.28万元/。3、大面积、高总价，社区商业同质化制约商铺销售速度，开盘短期热销后，即进入尾盘销售，月均去化35套，与本案在产品格局存在较大差异性，可参考价值有限。4、小面积、低总价地下人防商业成为投资热点：商铺面积（2036）、二手均价1.21.4万元/，40年经营权；商业管理费用及税费按1万元/间/年计算，经营业态以低档次大众消费为主。5、百货类沿街商业构筑租金价值高点，3050底铺，租金价值达到2225元/天，为本项目投资价值提升预留较大发展空间。商业价格建议：项目核心地段的位置优势将对项目有明显支撑作用，销售型商业价格可参照现有商业价格水平，在不考虑投资返点的前提下，预计临街商业销售12层均
