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1、大学城项目定位报告重庆铭腾汇景信息咨询有限公司2方案一建议方案二建议方案对比分析地块解析项目定位客户分析市场背景本次汇报的结构：3报告主要结论项目定位：知慧活力魅力之城 大学城中高端住宅项目物业形态：类别墅、高层客户定位：改善型客户、投资型客户为主，部分首置客户客户分布：沙坪坝区、大西区、璧山、北碚、微电园区域为主，主城其他区域客户为辅。4宏观市场分析结论市场背景区域规划分析结论竞争市场分析结论15u 重庆近年来受保税港区、两江新区利好的影响，重庆经济发展迅速，2009年在全国经济“保8”的 情况下，重庆经济依然达到14.9%的增长率，未来几年经济发展也将快速、平稳，而且预计2010也 将达1
2、5%；u 2010年房地产的引擎依然是旧城改造，预计2010年将有500万方旧城改造入市；u2010年重庆将实施重点建设项目323个，总投资高达1万亿元。涉及交通、能源、城市基础设施、 园区基础设施、节能减排及生态建设、水利基础设施、社会民生、科技、工业、农业产业化、商贸流通、房地产等13大类； u2009年由于一线城市房价上涨过快，2010年出台有抑制高房价的政策，但政策调控主要针对三高物业，即高档次、高单价、高置业频次，而对普通商品住房仍然保持较为宽松的房地产以及金融 政策；u 在信贷政策方面，2010年上半年已开始收紧，首套房最低首付比例为二成，二套房提高到四成 ，且贷款利率优惠已从下浮
3、30%上调到下浮15%。未满5年的二手物业成交要收取差额营业税，营业 税率为差额部分的5.5%；u 随着对高端房征收物业税政策的提出，重庆、上海等地可能作为试点开征物业税。 宏观经济结论6西永片区定位：城市副中心、 IT之城、大学之城、巨变之城区域规划分析该片区位于中环与外环之间，属于城市发展新兴之地。一城五片多中心组团式格局中，随着内环外移的实施，西永片区将逐步进入主城区的范围。 到2015年，缙云山、中梁山之间的西部片区西永城市副中心人口规模将突破60万人。 7u 区域定位：西永组团作为城市副中心，主城的拓展区，以教育、科技、物流、文化、生态功能为主。u功能分区：区域承载重庆高科技产业、大
4、学城、铁路物流及城市综合新区的城市功能,由五大功能片区构成，重庆市大学城(22平方公里)，西永微电子产业园（15平方公里），重庆铁路物流中心(20平方公里)，生态旅游观光区(10平方公里)，城市中心区(20平方公里，为大学城配套)。u 产业支撑：大学城片区主要以教育科研、电子产业及铁路物流等三大产业为主。 现微电园入驻企业有64家，世界500强企业有5家（富士康、惠普、思科、英业达、广达），规划2015年产值达3000亿元；u利好政策：以西永微电子工业园为中心的国家最大内陆保税区在大学城成立，将带动大学城电子产业的高速发展。区域规划分析8n 大学城规划面积22平方公里，规划人口约43万，是西部
5、新城率先启动的第一个功能片区，西永城市副中心的核心组团，以教育科研为主；n 大学城规划入驻高校15所 ，目前已有11所高校先后入驻，入驻师生达到10万人；预计到2015年，15所高校全部建成，入驻师生规模约25万人； n 2005年沙坪坝区政府在大学城投资3亿元修建了七所配套中小学，目前重庆一中、重庆八中、重庆市人民小学、美国QSI国际学校等知名中小学已经入驻；n该片区房地产市场虽起步较晚，但倍受各知名开发企业的关注，目前已进驻开发商有龙湖、金科、富力、金融街、中渝、庆瑞、卓越、康田、宫和等，区域房地产发展迅速。区域规划分析(大学城)9西永微电园中学(规划中)根据目前规划，以大学城中路为界线，
6、大学城划分为两个板块。大学城中路以北的区域为 目前开发的热点区域，以南的区域为未来集中居住配套区，目前还未进行大规模开发。大学城东路重庆大学龙湖睿城东方剑桥目前大学城的最繁 华区域,所有大学以 及目前集中商业分 布于此富力城260万方 商业中心东桥郡重大集资楼重师集资楼富力城在售区卓越项目重庆师范大学大学城中路台资信息产业园 大学城南部居住集中区中渝地块第三军医大学重庆科技学院融城华府龙湖花千树龙湖U城金科项目10交通条件： 地铁1号线将在2012年运行，线路由朝天门至大学城（一期朝天门到沙坪坝，今年年底运行）； 轨道7号线正处规划阶段，暂未动工，预计将在2015年后开始投入运行。 双碑大桥和
7、双碑隧道已经开建，这是第二条贯穿中梁山到大学城的隧道，2012年通行。 随着区域对外交通的不断完善，拉近了大学城与沙坪坝片区、三北片区、渝中半岛片区等区域的距离 。 内环取消收费，大学城进一步融入主城。规划中的轻轨7号线在建地铁1号线双碑隧道双碑大桥15分钟北部新区30分钟解放碑20分钟杨家坪25分钟南坪15分钟沙坪坝地铁车站大学城交通条件本案车行5分 钟，步行30分 钟抵达地铁站11西部大学城交通情况汇总表 编号路段名称等级进度起点终点路宽通车时间及备注1绕城高速高速全线通车54米2008年西段全线通车，2010年全部通车2科技大道主干全线通车梨树湾隧道大学城入口54米已经通车3科技大道北段
8、主干全线通车大学城入口绕城高速54米已经通车，双向6车道，有景观带。4科技大道南段主干竣工大学城入口绕城高速54米已经通车，双向6车道，有景观带。5纵二路主干施工中大学城南向大学城北向54米已经通车6虎曾路主干部分竣工，部 分施工中虎溪曾家54米已经通车7双碑隧道全线通车大学城井口预计2012年建设完成，通北杨公桥8梨树湾隧道全线通车大学城沙坪坝已经通车9轨道1号线轨道在建朝天门大学城2011年完成10轻轨7号线轨道规划中歇马西彭远期规划大学城交通现状大学城内部交通条件较好，对外交通在内环取消收费和2012年轨道1号线通车后得到极大 改善，将进一步融入主城。另外，2010年双碑大桥及隧道的开通
9、较大程度缓解了大学城的瓶颈。12思考：地铁1号线通车，将对大学城带来什么影响？是否能促进大学城房地产业的飞速发展？132号线建设重要时间节点： 1996年12月，重庆轨道交通二号线大堰站到较场口站正式动工； 2004年11月6日开始观光运行。2004年12月28日开始试运行。 2005年6月18日开始正式运行； 2006年6月8日重庆轨道交通二号线二期工程开始模拟运行，2006年7月1日开始试运行，2006年7月10日二号线二期工程开始正式运行。参考案例：轻轨2号线，“速”变大渡口大学城轨道1号线利好分析142号线对扩展市场、提升房价、促成区域发展成效显著n 2005年，通车以前，大渡口区商品
10、住宅均价2500元/平方米，比主城其它区2612元低112元。通车 后，2006年上半年大渡口新开楼盘均价在2700元/平方米，较2006年春交会商品住房成交均价2789 元只低了89元。 n 通车后，2006年前5个月，大渡口区成交商品房近2000套，其中4成以上购买者是外区居民。 n 通车后，商圈区域内香港城、国瑞城、天泰金地广场等建筑群的落成，顺祥新锐壹街区等项 目的启动，沃尔玛、易初莲花、重百、新世纪、国美、苏宁等等品牌商家的进入。大学城轨道1号线利好分析15年度2000年2001年2002年2003年 2004年2005年2006年 2007年2008年2009年销售 面积37.44
11、3.35061.447.546.849.689.927.835.23销售 增量5.96.711.4-13.9-0.72.840.3-62.17.43销售 增幅15.78%15.47%22.80%-22.64%-1.47%5.98%81.25%-69.08%26.73%大渡口区历年商品房销售量统计表（万平米）大渡口区历年商品房销售量统计表（万平米）年度2000年2001年2002年2003年 2004年2005年2006年 2007年2008年2009年常住 人口25.1325.325.3725.6725.9126.2326.5826.9627.2227.53人口 增量0.17 0.07 0.3
12、0 0.24 0.32 0.35 0.38 0.26 0.31 人口 增幅0.68%0.28%1.18%0.93%1.24%1.33%1.43%0.96%1.14%大渡口历年常住人口统计表（万人）大渡口历年常住人口统计表（万人）在轻轨在轻轨2 2号线开通后，大渡口区常住人口增长速度并未因交通的便捷度改善吸引更多外号线开通后，大渡口区常住人口增长速度并未因交通的便捷度改善吸引更多外 来人口；来人口；在轻轨在轻轨2 2号线开通后，大渡口总体商品房需求并未得到完全增长，号线开通后，大渡口总体商品房需求并未得到完全增长，20032003较较20022002年有较大年有较大 的增长、的增长、200720
13、07、20092009年的成交情况来看，因为总体市场向好所致。年的成交情况来看，因为总体市场向好所致。单一利好条件对区域房地产需求总量和人口转移能力有限轻轨审批阶段轻轨审批阶段轻轨全线通车，轻轨全线通车，进一步促进了房进一步促进了房地产需求的增长地产需求的增长轻轨审批阶段轻轨审批阶段轻轨试运营并全线通车轻轨试运营并全线通车大学城轨道1号线利好分析162004-2009年期间大渡口仅依靠轻轨贯通这单一利好对 区域房地产总体需求贡献较小；轻轨贯通对周边房地产价格和外区域需求有明显拉动 ；轨道贯通并结合本身商圈规划，对城市配套升级有一 定拉动作用。17u 西永副中心将成为重庆新的经济增长极。u 随着
14、交通的完善，拉近了西永与主城的距离，配合区域自身规划，将带来更多的 外区域置业需求。u 大学城随着各所高校的进驻，其影响力越来越大，区域价值不断提升。u 随着微电园入驻企业不断增加，将带来更多的区域内部的置业需求。u轨道一号线虽然为区域总体发展的推力有局限，但配合大学城众多优势政策和规 划将是其发展的强力催化剂。而且将带动更多的沙区的客户前来大学城置业。u大学城及西部新城已经成为重庆别墅市场的第三组团，价值明显。18竞争市场分析一、区域在售市场分析二、未来两年潜在供应分析19龙湖睿城融城华府融城华府康田置业公康田置业公 司竞得地块司竞得地块我司用地金科集团竞得龙湖龙湖U U城城3号 地块卓越项
15、目2009年之前大学城项目分布图：目前大学城房地产项 目主要分布于大学城 核心区域内，随着开 发力度的加强，在往 南区快速的扩张。图 为2009年情况。L分区城南居住集中区龙湖.东桥郡 主力产品：联排别墅 主力面积：220-240 主力单价：8000-10000 总价区间：115-285万去化套数:480套 去化时间:11个月 月均去化套数：34套富力城 主力产品：联排别墅 主力面积：150-180 主力单价：7800-8800 总价区间：120-160万去化套数:173套 去化时间:4个月 月均去化套数：27套西永租赁 房2.5万套陈家桥 经济房龙湖租赁一 共2000套 2012年房 220
16、套花千树，纯洋房花千树，纯洋房 ，7 7月推出月推出首期推出首期推出180180套联排，套联排，6 6月月 亮相，亮相，8 8万万m2m2的示范区和的示范区和 3000m23000m2的体验商业的体验商业富力城 主力产品：高层 主力面积：60-100 主力单价：4500-5300 总价区间：35-55万 月均去化套数：144套东方剑桥 主力产品：高层 主力面积：55-68 主力单价：4000 总价区间：10-40万去化套数:876套 去化时间:5个月 月均去化套数：125套20东方剑桥（预计） 主力产品：高层 主力面积：64-96 主力单价：5200 总价区间：35-50万预计5月推出。龙湖睿城 康田置业公康田置业公 司竞得地块司竞得地块我司用地金科集团竞得龙湖龙湖U U城，精装公城，精装公 寓，寓，7 7月推出月推出3号 地块卓越项目2010年大学城项目分布图：L分区城南居住集中区龙湖.东桥郡 主力产品：联排，双
