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1、 第七章第七章 投资性房地产投资性房地产Date1考情分析n 本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题这些客观题题型中。Date2n 本章今年教材主要调整（1）增加了空置建筑物的表述；（2）删除了“外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认”和“只有在自行建造或开发活动完成的同时开始出租，才能将自行建造或开发完成的房地产确认为投资性房地产”的表述；（3）资本化后续支出的会计处理不通过“在建工程”科目核算；（4）处置投资性房地产时，将公允价值变动损益和资本公积其他资本公积调整其他业务成本Date3最近三年本章考试题型、分值分布年份单项 选择 题多项 选择 题计算
2、及 会计处 理题综 合 题合计2008 年2007 年约3分约3 分2006 年Date4本章主要考点n1.投资性房地产的范围n2.投资性房地产的后续计量n(1)采用成本模式进行后续计量的投资性房地产n的会计处理n(2)采用公允价值模式进行后续计量的投资性n房地产的会计处理n(3)投资性房地产后续计量模式变更的会计处理n3.投资性房地产的转换及其会计处理n4.投资性房地产的处置及其会计处理Date5一、投资性房地产的范围n(一)投资性房地产的定义n 投资性房地产，是指为赚取租金或资n本增值，或两者兼有而持有的房地产。投n资性房地产应当能够单独计量和出售。Date6（二）投资性房地产的范围二）投
3、资性房地产的范围(选择题）1、属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目 （1 1）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权（2 2）持有并准备增值后转让的土地使用权）持有并准备增值后转让的土地使用权（3 3）已出租的建筑物）已出租的建筑物Date7n【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有 （ ）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.已出租的机器设备 n E. 持有并准备增值后转让的建筑物n 【答案】ABCDate8n2.不属于投资性房地产的项目n(1)自用房地产n(2)作为存货的房地产Date9n (3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的
4、 项目n n 1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增n值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理n 用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独n计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，n不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。 n Date10n2）关联企业之间租赁房地产n 出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。n 编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地 产n3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性 房地产。n 若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且n出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分n可确认为投资性房地产。Date11二、 投资性房地产的初始计量 n (一
5、)外购的投资性房地产 n n1、成本构成n(1)购买价款 (2)相关税费 (3)可直接归属于该 资产的其他支出n n 用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始 日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事 会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营 出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签 订租赁协议，也应视为投资性房地产。Date12n2.会计处理n(1)成本计量模式n借：投资性房地产n 贷:银行存款n(2)公允价值计量模式n借：投资性房地产成本n 贷:银行存款Date13n(二)自行建造的投资性房地产n1、成本构成n (1)土地开发费 (2)建造成本(3)安装成本(4)n资本
6、化的借款利息(5)支付的其他费用(6)分摊的n间接费用n 建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。Date14n2.会计处理n 借：投资性房地产(成本)n 贷:在建工程n 开发成本Date15三.投资性房地产的后续计量n（一）后续计量原则n 1、通常应当采用成本模式n 2、也可采用公允价值模式n 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量 模式。Date16n（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 1.计提折旧或进行摊销n借:其他业务成本n 贷:投资性房地产累计折旧（摊销）n2.确认租金n借:银行存款(或其他应收款)n 贷: 其他
7、业务收入 3.计提减值准备借:资产减值损失n 贷:投资性房地产减值准备Date17n（三）采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产（重点掌握） 1.不计提折旧或进行摊销2.资产负债表日n 按公允价值调整n 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益 （公允价值变动损益）。 n n 借：投资性房地产公允价值变动n 贷：公允价值变动损益 n n 或作相反分录。 Date18n 【例】甲企业为从事房地产经营开发的企业。n207年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约n定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完n成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。n当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起
8、租，写字楼的造价为50 000 000元。207年l2月31日，该写字楼的公允价值为52 000 000元。 Date19n（1）207年10月1日，甲公司开发完成写字楼并n出租借：投资性房地产成本 50 000 000贷：开发成本 50 000 000n（2）207年12月31日，以公允价值为基础调整n其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额n计入当期损益n借：投资性房地产公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益 2 000 000Date20n（3）208年l2月31日，该写字楼的公允n价值为51 000 000元,公允价值又发生变动n借：公允价值变动损益 1 000 000贷
9、：投资性房地产公允价值变动 1 000 000Date21n（四）投资性房地产后续计量模式的变更n 1.以成本模式转为公允价值模式的，应n当作为会计政策变更处理，将计量模式变n更时公允价值与账面价值的差额，调整期n初留存收益。n 2.已采用公允价值模式计量的投资性n房地产，不得从公允价值模式转为成本模n式。Date22n【例题】关于投资性房地产后续计量模式的转n换，下列说法中正确的是（ ）。A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为n会计估计变更B.已采用公允价值模式计量的投资性房地n产，不得从公允价值模式转为成本模式C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不n得从成本模式转为公允价值模式D.企业
10、对投资性房地产的计量模式可以随意n变更【答案】 BDate23四投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，实质上是因房地产用途发生 改变而对房地产进行的重新分类。n1.投资性房地产开始自用。即投资性房地产转为自用 房地产n 转换日房地产达到自用状态，企业开始将n房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的n日期Date24n2.作为存货的房地产改为出租n转换日房地产的租赁期开始日n 租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期Date25n 3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租n 转换日租赁期开始日4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值n 转换日自用土地使
11、用权停止自用后确定用于资本增值的日期Date26n（二）房地产转换的会计处理n1.成本模式下的转换n转换后的入账价值转换前的账面价值（1）非投资性房地产转换为投资性房地产n将作为存货的房地产转换为投资性房地产n借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）n 存货跌价准备（已计提的跌价准备）贷：开发产品（账面余额）Date27n自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产n 累计折旧或累计摊销n 固定资产减值准备或无形资产减值准备n 贷：固定资产或无形资产n 投资性房地产累计折旧（摊销）n 投资性房地产减值准备Date28房地产转换后续计量采用成本模式自用房地产或存货投资性房地产账面价值账面价值
12、Date29自用房地产或存货投资性房地产自用房地产或存货按公允价值核 算，公允价值与账面价值的差额 记入“公允价值变动损益”投资性房地产按照公允价值核算 ，公允价值小于账面价值的差额 记入“公允价值变动损益”，公允 价值大于账面价值的差额记入“ 资本公积”n房地产转换后续计量采用公允模式Date30n【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部n办公。207年3月10日，甲企业与乙企业签订了n经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业n使用，租赁期开始日为207年4月15日，为期5n年。207年4月15日，这栋办公楼的账面余额n50 000 000元。已计提折旧3 000 000元。借：投资性房
13、地产 50 000 000累计折旧 3 000 000贷：固定资产 50 000 000投资性房地产累计折旧（摊销） n 3 000 000Date31n（2）将投资性房地产转为自用n 应按照该项投资性房地产在转换日的账面n余额、累计折旧、减值准备等分别转入“固定资n产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目 。n借：固定资产n 投资性房地产累计折旧n 投资性房地产减值准备n 贷：投资性房地产n 累计折旧n 固定资产减值准备 Date32n2.公允价值模式下的转换(重点掌握）n（1）投资性房地产转换为自用房地产n以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入n账价值n公允价值与原账面价值的差额计
14、入当期损益n（公允价值变动损益）。n 借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）n 贷：投资性房地产成本n 投资性房地产公允价值变动（或借记）n 公允价值变动损益（或借记）Date33n【例】208年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租 的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理 。208年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投 资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计 量，原账面价值为47 500 000元，其中，成本为45 000 000元，公允价值变动为增值2 500 000元。n借：固定资产 48 000 0
15、00 n 贷：投资性房地产成本 45 000 000公允价值变动2 500 000公允价值变动损益 500 000Date34n（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模n式计量的投资性房地产n 转换当日的公允价值小于原账面价值的，n其差额计入当期损益n n借：投资性房地产成本（转换当日的公允价值） n 累计折旧或累计摊销n 固定资产减值准备、无形资产减值准备或 n 存货跌价准备n 公允价值变动损益n 贷：固定资产、无形资产或开发产品Date35n【例】207年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议 ，n将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为 208年1月1日，租赁期限为3年。假设208年1月1日 ，该办公楼的公允价值为36 000 000元，其原价为50 000 000元，已提折旧13 000 000元。n借：投资性房地产成本 36 00
