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1、大型房地产企业发展新策略大型房地产企业发展新策略-对组建企业集团的认识对组建企业集团的认识目录目录摘要-2绪论-21. 组建房地产企业集团乃大势所趋。-31.1.从国外经济发展状况看。-312 从我国经济发展状况看。-413 房地产企业集团化发展的优势。-52组建房地产企业集团的途径。-52.1 通过战略联盟，实现企业集团化 。-522 通过多元化经营来实现房地产开发企业的集团化。-6221 纵向拓展，发展住宅产业。-6222 横向拓展，投资高新技术等产业。-92.3 通过收购、兼并、实现企业集团化。-112.3.1 对上市公司购并。-122.3.2 对非上市公司购并。-122.3.3 用品牌
2、整合战略实现企业购并。-123.对国有房地产企业集团组建的几点建议-14结束语-16参考文献-17大型房地产企业发展新策略大型房地产企业发展新策略-对组建企业集团的认识对组建企业集团的认识摘要摘要: :本文通过从国内、国际企业发展状况说明组建房地产企业集团的必然性；然后详细论述了组建企业集团的三个途径；最后阐述了在集团内实现集团化管理体制。关键词：关键词：集团化,多元化,品牌整合战略.绪论绪论我国房地产业近年来掀起热浪，不仅提高了房地产本企业的经济效益，而且也带动了国民经济的发展。但与此同时滋长出的一些现象，以及产生出的副效应，都深刻地影响着房地产业今后的生存和发展方向。（1 1）多头经营，盲
3、目竞争。）多头经营，盲目竞争。房地产业是新兴的产业，在改革开放的大潮中迅速成为焦点，丰厚的利润，吸引了众多的房地产企业的兴起。在有限资源条件下，大家为了争地皮、抢工程，抬高地价，建筑材料。价格全面飞涨，使商品房建设成本加重。自 1992 年下半年以来，一些开发公司已出现了市场销售和经营上的困难。（2 2）投资分散，群龙治水。）投资分散，群龙治水。房地产开发经营是一项巨大工程，只有采取综合开发，集中资金，才能取得最佳规模效益。目前众多公司涉足房地产领域，必然分散了建房贷款资金，削弱了房地产开发的整体力量，难以形成大规模综合开发之势。从以上两个原因看，房地产业要深入发展，必然走集团化经营的路子，建
4、立长线规模的投资模式。这样就能够使一哄而上的诸多开发公司的盲目竞争变为有限的一定数量的集团竞争，使分散的投资变位集约投资。同时，由于房地产业有投资数目大，回收期长，受国家整体经济环境波动影响大的特殊性，如果开发公司以单一化经营方式生存，会使公司风险加大，因此也要寻求新的突破，尽快朝规模化、集团化转变，保持其在本世纪持续、健康、快速发展。因此随着集团工作的深入展开，组建房地产企业集团的呼声也越来越高。1.1.组建房地产企业集团乃大势所趋。组建房地产企业集团乃大势所趋。1.1.1.1.从国外经济发展状况看。从国外经济发展状况看。美国,日本,韩国都是经济发达的国家,尽管它们在经济的发展阶段,发展过程
5、和特点等方面有所不同,但是他们的共同点是都有一批在国际,国内经济中处于举足轻重的大型企业集团.这些集团有的是在市场竞争中独立发展起来的;有的则是充分地利用或者得到政府的帮助与扶持而迅速崛起的。他们的兴起带动了一批相关行业的发展，从而促进整个社会经济水平的提高。因此可以看出,组建实力雄厚的企业集团是带动国家经济腾飞的重要手段，规模化,集团化经营是当今世界经济发展的大趋势。在这种国际大环境的驱使下，对于房地产开发业来说，通过联合,兼并,入股等形式扩大经营规模,组建企业集团，提高市场占有率, 是企业增强市场竞争力的重要方式，是企业能长期生存的重要形式，是带动国家经济发展的重要形式。1.2.1.2.从
6、我国经济发展状况看。从我国经济发展状况看。目前，天津市在城市规划与设计上是实行大规模整体开发的思路，防止了开发公司小规模开发，由于对局部利益的关注，缺乏兼顾综合环境。正如本市旧城区危陋平房改造面积广，难度大，只有走整体开发，大面积改造之路，否则难以进行。为了能竞标得到政府大规模整体开发项目，开发企业只有走集团化经营路子，扩大企业规模，经济实力增强，才有可能中标。如香港四大房地产发展商之一的新世界集团把政府的目标作为集团的投资方向，自 1995 年参与本市的安居工程建设和危改项目投资，并先后成立了以实施安居项目为主的天津新世界康居发展有限公司和以实施旧城改造项目为主的天津新世界房地产开发有限公司
7、。首个开发的华苑居住区天华里教师村，解决了 1823 户教师住房，成为天津乃至全国最大的教师村。1998 年以来又投资巨额修建南开区老城厢地区，红桥区芥园道等地区，不仅改变了城市的整体环境，解决了人民住房问题，也给企业集团带来了效益。因此可以看出，只有组建大型房地产集团才能适应今后社会的发展。1.3.1.3.房地产企业集团化发展的优势。房地产企业集团化发展的优势。一般情况下，企业的发展往往要经过创业、扩张、多元化三个阶段，多元化经营是企业发展到一定规模的一种自然选择。目前世界 500 强企业，94%都实行多元化经营，向大型企业集团方向发展。本文中，房地产企业集团是指在房地产开发经营主业基础上建
8、设起来的集团化产业，可以涉及农业、工业、商业等其它行业，不仅涵盖第一、二、三产业的各个领域，而且包括最新技术产业及新兴产业。其优势在以下三个方面:（1）通过纵向业务组合，形成一条龙服务，可以提高开发企业在本行业的竞争力度，提高市场占有率；通过横向业务组合，选择与本行业相关成互补的投资方向，有助于提高企业效益，降低企业风险。（2）充分利用闲置资源，或充分利用现有的营销能力和渠道，或充分利用现有的生产能力，或利用现有的顾客基础等。（3）打出自己的品牌，形成知名的品牌家族，实行连锁经营，实现集团化规模增长。从可持续发展而言，房地产企业针对本企业现状，量力而行实施多元化经营，朝企业集团化发展是在激烈竞
9、争中取胜的关键。2 2组建房地产企业集团的途径。组建房地产企业集团的途径。2.12.1 通过战略联盟，实现企业集团化。通过战略联盟，实现企业集团化。当前我国大企业在发展进程中，项目一哄而起， “大而全”现象比较突出，造成重复、雷同等问题，甚至出现恶性竞争，缺乏一种既竞争又联合，有分工有协作的局面。目前在家电产品，通信设备等产品市场上，很多都是如此。如在通信设备领域，以巨龙、大唐、中兴、华为四家企业为代表的国内企业近来异军突起，迫使国际跨国公司在中国通信设备市场上节节退却。直到 1995 年，国内通信设备制造企业占有国内市场的份额还不到 10%，到 1998 年已达到 50%左右，其产品几乎覆盖
10、了所有通信领域。但与此同时，国内通信设备企业也面临恶性竞争局面。1997 年年底国内交换机综合折价降至 400 元/线以下的低价位，1998 年则几乎突破 200 元/线的价位，交换机累计降价幅度已超过70%。这种恶性竞争局面形成的原因就是市场调控力度不大，产品重复、雷同现象突出。因此，大房地产开发公司在市场上成为竞争对手的同时，须注意相互间的分工，合作和结盟。今年 3 月，华润北京置地公司与深圳万科企业股份有限公司达成收购深万科总股本 8.11%的股权协议。收购协议因涉及国有股份，目前正报有关主管部门审批。如获批准，华润北京置地公司将成为深万科的最大控股股东，势必使深万科与华润北京置地公司控
11、股 70%的华远房地产股份有限公司实现强强联姻。以华远的土地资源和工程管理水平，以万科的中国房地产的第一品牌和专业化开发实力及可以代管建设部机关的高水平物业管理力量，完全可以组成地产业的头号专业集团，房地产界南北两强联姻趋势，随着住宅产业化时代的来临，房地产开发市场的主角，将由专业化公司、集团替代无数分散的中小企业。这些大企业，大集团只有结盟而成，才能互利互惠。2 22 2 通过多元化经营来实现房地产开发企业的集团化。通过多元化经营来实现房地产开发企业的集团化。2 22 21 1 纵向拓展，发展住宅产业。纵向拓展，发展住宅产业。2 22 21 11 1 住宅产业的含义。住宅产业的含义。住宅产业
12、是一个综合性概念，不是严格意义上的行业概念，它是金融、建筑、建材、轻工等五十多个与住宅建设有关的行业的总称。为了推进住宅行业的现代化，中国政府于 1994 年 6 月正式提出住宅产业化的概念，并将之列为国家六大科技攻关项目之一进行研究。1998 年 8 月国家建设部专门成立了住宅产业化办公室，全力推进住宅建设产业化进程。笔者认为，房地产企业应向纵向拓展，实行一体化经营，发展住宅产业。针对行业特点及发展状况，住宅产业主要涉及九个方面的内容：金融、土地、规划设计、建造、建材、销售、中介代理、广告、物业管理，对这些相关行业和生产流程进行整合，从而实现住宅建设的科技化，规范化，现代化，同时也要增加住宅
13、的科技含量与倡导环保，这将是房地产企业的努力方向。这也是房地产企业为了加大本行业的竞争力度，实现可持续发展的必需。万科集团通过引入产业化概念后，将以往自发的实践探索纳入产业化概念体系，通过以科技进入为先导，将规划、设计、施工和住宅开发有机地结合起来，全面提高万科地位、市场竞争力，保护万科的行业领先地位。2 22 21 12 2 房地产企业集团发展住宅产业的意义。房地产企业集团发展住宅产业的意义。房地产企业集团的主业是房地产开发，企业集团化发展的过程中不能脱离自己的本行业的竞争力度。这时，只有发展住宅产业，才能使企业在经济上，技术上处于优势地位。（1）经济上看，可以改变过去各类企业一哄而上，产品
14、分散，质量难以保证，容易形成大量产品积压，造成烂尾工程的现象。房地产企业集团一体化开发经营，就可以适应住宅产品大规模，高质量，多层次的市场需求。（2）从技术角度看，可以改变过去住宅产品综合质量差，科技含量低的产品形态，使住宅产品满足日益发展，提高市场需求。房地产企业集团可以针对开发楼盘的质量、功能上的要求，开发绿色建材，住宅保温，隔音措施、电子产品在智能性住宅中的使用等方面。另外，住宅产业对带动建筑业的发展也有一定作用：（1）住宅建设在建筑业占主导地位。今年来我国新建的住宅面积占新建房屋总面积的 5-8 成。可以说，抓好住宅产业中的住宅建设能带动很多相关建筑业的发展。（2）住宅建设需要密集性劳动，还要有围绕住宅建设所提供多种服务所需要的各类知识和人才。所以住宅产业是一个能创造大量就业岗位的产业。发达国家住宅产业就业人数占总就业人数的 5%左右。而我国不到 3%，所以有很大潜力。（3）能促进经济的发展。住宅产业是带动面和带动度都很大的产业，涉及 50 多个行业，2000 多个品种。有资料表明，每对住房投资 100 元，会创造出 170-220 元的需求。按照预测，今后每年全国需建城镇住宅 1.65 亿平方米，农村住宅 6.29 亿平方米。假设投资 1000 亿元，则住宅业每年可带动相关行业
