《江苏省姜堰市蓝岳姜堰“蓝岳首府”整体商业策划报告（53页）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏省姜堰市蓝岳姜堰“蓝岳首府”整体商业策划报告（53页）（53页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、蓝岳姜堰“蓝岳首府” 整体商业策划前 言商业分类众多，如何从项目商业从前期规划、定位，打好基础，使后期的“销售”或“持有运营“成功御昆”用专业的商业的眼光洞悉商业，服务好房地产项目开发，使项目商业合理化本次报告主旨对“蓝岳首府项目”商业部分准确定位、规划合理、给出落实性策划。【蓝岳首府商业策划】项目商业规划及业态建议项目商业定位筛选Part. 4Part. 2Part. 1项目商业整体定位Part. 3报告目录Part. 5项目商业租金建议项目本体分析Part. 6项目商业处置原则【蓝岳首府商业策划】Part. 1项目本体分析【蓝岳首府商业策划】项目基础数据p项目名称：蓝岳首府p项目区位：江苏
2、省姜堰市市区p项目类型：高层住宅社区p可发目标：高品质住宅社区，结合 打造有商业特色的商业占地面积6.365 万平米容积率3建筑密度20%总建面23.53万平米地上3.5472万平米地下2.1544万平米住宅16.0164万平米商业4.7855万平米【蓝岳首府商业策划】p位于城市行政中心区域 项目在市政府南面300米处；p紧邻城市主干道 项目北向城市南北向主干道-姜堰大道；p邻近市商业中心圈 项目距姜堰市商业中心直线距离2公里， 受市商业圈辐射范围；项目区位7公里【蓝岳首府商业策划】项目现状p地块完整方正、平整地块整体呈完整长方平地，不含拆迁内容p周边道路交通完善地块南向临城市快速干道姜堰 大
3、道，西邻主要上海路支路【蓝岳首府商业策划】周边环境p公共配套缺乏 项目处于政府行政开发新区， 银行、医院、卖场等公共配套不成熟 ；p未来人口居住密度高 目前区域人口约1万， 未来3-5年导入人口达3-5万人 ；p现有商业配套严重缺乏 邻近住宅项目有商业街，但现状无经 营；1公里范围内没有任何商业服务 设施；【蓝岳首府商业策划】项目开发的出发点：从人口因素、房地产开发、交通体系、政策导向四个驱动因素分析人口规模增长、居民购买力 提高以及消费需求变化是商 业升级内在驱动因素板块住宅大盘开发，未来居住的 热点，故房地产开发规模、分布 是导致商业格局变化重要因素。姜堰大道现有快速干道，以及 新行政中心
4、完善交通的格局规 划会决定商业网点分布，对商 业发展巨大影响。区域规划以住宅用地为主，政府 规划师城市发展指引导向，同时 深远影响商业格局。1234满足本项目商业 配套需要 同时弥补 区域商业需求【蓝岳首府商业策划】商业整体规划及定位Success factors商业定位方向功能下主力业态商业物业 类型组成商业物业布局项目开发的思考点：【蓝岳首府商业策划】Part. 2商业规划定位筛选【蓝岳首府商业策划】基础指标住宅16.0164万平米商业4.7855万平米通过住宅社区商业合理配比标准筛选，本项目总商业体量远 超出社区配套商业比例标准8-12%，适合打造外向型商业。住宅总量（16万平米）社区配
5、套住宅总量8-12%配套社区 商业总量（1.28-1.92万平米）过剩商业量（3.5-2.87万平米）居住人口（约1600户4800人）人均商业面积1 配套社区 商业总量（4800平米）过剩商业量（4.3万平米）超出配套商 业比例 寻求外向型 商业定位商业定位筛选： 【蓝岳首府商业策划】4.7万平米商业 现有人口1万 未来3-5万SHOPINGMAILL 需5万平米上，以超级百货 中心和大卖场为主力店， 服务人口20-30万区域商业中心需3万-8万平米，以 百货、大卖场、商业街 混合，服务超过5万人 口。邻里商业中心 面积一般在3000- 20000M2，以超市 为主力店，服务人口 3千-5万
6、人社区商业中心 面积在2万-5万M2 ，以生活百货或大卖 场为主力店，服务人 口3万-5万人。区域商业中心3-8万平米 社区商业中心2-5万平米通过筛选“区域商业中心”或者“社区商业中心”类别可以 契合项目商业体量，可以去化4.7万平米地上商业面积。商业定位筛选： 【蓝岳首府商业策划】本项目区域商业中心拟合度社区商业中心拟合度地 址城乡结合中心区域中心居民聚集区交 通快速干道区域主干道社区干道体 量4.7万平米5-8万平米2-5万平米区域特点新行政中心 新居住中心区域内唯一大体量 的集合商业住宅密集区域 外向型商业集合主力店3万平米购物中心 餐饮、娱乐、零售1.5万平米大卖场拟合度通过项目因素
7、契合度的对比，“社区商业中心”更符合项目的定位。商业定位筛选： 【蓝岳首府商业策划】通过筛选“中型超市”或“大卖场”业态，可以去化约1.2万平米地下商业面积2.1万平米商业 去除满足地下车位后 商业面积中型超市需5000-8000平米教育培训 需1500-3000平米休闲娱乐 需5000-1万平 米中型超市-0.7-0.9万平米（华润苏果、世纪联华） 大卖场-1-1.5万平米（农工商、华润苏果、乐购、乐天玛特）地下商业可大可小大卖场 需3万平米注：p考虑到区域没有一定规模的超市，超市配套有其必要性；p地下一层商业价值最低，而超市提供商业值也最低p大卖场一般都需要选择人口密集区域，区域住宅总量大
8、对卖场有吸引力；p大卖场地下面积不足部分需要地面一层来弥补；地下商业定位【蓝岳首府商业策划】物业产品类别设定建筑设计测算 地上商业面积3.5万平米 建筑密度20% 限高24米社区商业中心 社区商铺 商业街 集中式商业体组合集中式 商业体组合通过要点筛选，项目可以采用“集中式商业体组合”这类物业组成商业街区形 式。商业开发目标 主体商业持有经营【蓝岳首府商业策划】物业产品类别设定经济指标决定建筑密度和容积率下，全部设定块状商业 则楼层会达到4层以上；如果全部是商业街 则无法满足总建筑面积；开发原则决定以长期经营为主导开发原则，体 现商业价值效益长久性；有开发、经营经济酒店的计划；商业定位对物业形
9、态决定商业街适合单铺出售而不适合长久经营 ；商户数量及稳定性是最头痛的；块状集中商业适合长期经营；助理商户 及业态容易掌控；集中式 商业体组合单体块状商业体组成商业街 塔楼（以经济酒店为设定目标）【蓝岳首府商业策划】物业类别组合： 本项目 社区商业中心（4.7万平米）地 上（3.5万平米）地 下（1.2万平米）独立块状商业塔楼大型卖场【蓝岳首府商业策划】Part. 3商业整体定位【蓝岳首府商业策划】商业定位档次、主题中档 商业中心消费群体： 本地消费人群 未来区域高尚住宅业主， 新行政部门行政人员商业区位 偏离城市商业中心圈 城市行政新区中心 大量住宅开发 行政、居住混合区域 有商务及社区消费
10、需求商业规模 商业规模4.5万平米 具有打造社区商业中心条件【蓝岳首府商业策划】通过对商业规模、商业区位特性、区域消费群体研究，同时考虑到项 目上市的时间段区域消费群体、消费力的不足，整体商业以中档定位 上市目标。我们的客户群是。项目商业物业定位档次、主题需要生活配套服务；需要家庭聚会宴请；需要休闲娱乐；需要商务会谈服务；需要商务宴会；需要商务交际；未来3-5年新建住宅社区业主区域新行政中心行政商务人士【蓝岳首府商业策划】整体商业定位娱乐餐饮服务购物中档区域 住宅社区 社区商业中心四大主题功能及档次【蓝岳首府商业策划】项目商业物业定位档次、主题回顾所在城市商业特点商业 物业 新型商业物业的出现
11、并未改变姜 堰商业风貌，姜堰的商业物业类 型发展位于一个什么阶段？商圈 布局 集中于老城区的商业板块，呈现 单核的发展轨迹，对于新的商业 区域，培养发展相对困难，如何 解决？商业 形态 姜堰商业物业类型较多，商业形 态也比较多样，淘宝城招商的成 功说明主题定位在姜堰商业市场 还是有空间挖掘！高端主题化盛世淘宝城锦宸百货人民商场大众化低端太平洋商场姜堰步行街主要的市场空白点【蓝岳首府商业策划】打造城市具有特色代表性的商业项目，同时具备多种服务功能：有品味的休闲功能，社区化服务功能，公共性活动功能。提供消费者一个具备全新中档为主的休闲商业中心，将娱乐、餐饮、服务三大元素元素有机的结合在商业中心内，
12、有效的延长消费者的逗留时间。初期以大卖场、特色宴会餐厅等大主力店吸引外部定向消费者，构建现代主题休闲娱乐中心：中后期以满足和提升区域居住和商务消费者生活质量、商务品质，营造高品质乐活新天地。区域定位项目定位项目特色整体商业定位【蓝岳首府商业策划】项目商业物业定位档次、主题姜堰西区“优活新都汇”以打造特色商业风情街区为商业特点的。【蓝岳首府商业策划】项目命名规划座落姜堰新市政中心区打造优质 高层住宅社区从地理位置呈现的独特优势 来推导策略：以呼应新市政府所在位置的落点，告知蓝岳首府随新市政发展、创新优质生活、领新商圈繁华的推广诉求，透过“新”的策略导入，传递姜堰一个新生活圈的起始。概念：以大器、
13、稳健、便于理解的概念做为命名依据，并以项目概念开展招商推广，命名须涵盖原项目名称以利于住宅销售业务，并结合立地条件及商圈内涵共同组成。社区 需要洽公 便利促进 消费创新优质生活随新市政发展领新商圈繁华这里， 是生活新高点这里， 是姜堰新核心这里， 是商业新汇聚新都汇项目命名规划首府新都汇Part. 4商业布局规划建议【蓝岳首府商业策划】A：分析经济指标下单体块状商 业体体量组成可能以及塔楼 体量设定（以经济酒店为设定目标）B：参考功能定位下主力业态 对物业的需求，以及满足 主力业态商业价值需求单体商业及塔楼 整体商业布局规划商业布局规划【蓝岳首府商业策划】项目应该以满足区域消费需求，符合消费习
14、惯， 引导商业气象的业态A：我们的客群区域内现有100万平米 开发的住宅社区业主；未来区域五万的主力消 费群；区域内新行政中心的办 公人员B：项目主力功能商务服务社区配套主题餐饮需求丰富的休闲娱乐部分零售C：区位特性 新城市行政中心 未来城市密集新兴居住区 未来新商业格局的代表业态定位设想【蓝岳首府商业策划】功能主力业态物业需求楼层商务宴会餐饮单层面积1000平米以上1-2F或者3F以上办公或酒店塔楼4或5层以上娱乐影院单层面积1000平米以上4或5层以上足浴、保健会所单层面积500平米以上2层以上KTV会所单层面积1000平米以上3层以上生活配套大卖场超市超市单层面积5-8000平米地下一层
15、 或地上一、二层银行单层单套面积在300-500平米地上一层或二层小餐饮单层单套面积32-64平米地上一层或二层零售单层单套面积32-64平米地上一层或二层主导功能定位下可能的主导业态对物业的需求商业布局规划【蓝岳首府商业策划】商业布局规划规 划 道 路住 宅 底 商3-4层单层面积1500平米商业单体2-3层单层面积1000平米商业单体4-5层 单层面积约2000平米 商业单体规 划 道 路上 海 路5层左右的塔楼（定位商务酒店）姜 堰 大 道【蓝岳首府商业策划】商业布局说明商业布局规划A. 把大卖场这一主力商业放置路口，突显主力店铺形象和聚客能力；其余商业由前后两排商业体组成，形成商业街；
16、B.住宅区块商业最大化，根据可居住人口人均商业面积则可达5000平米左右，把此部分商业设置在黄色部分，和商业地块共同形成商业街区；C. 塔楼部分考虑到定位为经济酒店或商务酒店，为保证其进出的私密和独立性，把其设置在沿街的绿色商业单体上；房间总量控制在100-120间范围，则总面积在3500-5000平米；D. 根据设计测算卖场单体商业体楼层约4-5层，地面一层用于弥补给卖场地下面积不足；2楼以上可以设定以娱乐为主的业态，如KTV、影院、保健会所等对单层面积需求大的业态；【蓝岳首府商业策划】商业业态规划右侧大平层单体商业业态设定停车场宴会餐厅宴会餐厅包间影院超市卖场及零售商铺超市卖场B2L4L3L2L1B1相关业态 面积需求（）品牌示意影院1家3000-4000大地影院 金逸国际大型餐馆同上品珍轩 潮汕元大卖场同上大润发、乐购【蓝岳首府商业策
