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1、【新浪商业地产独家策划-商业地产警示录】云起时文化商业街案例分析云起时文化商业街案例分析新浪商业地产讯(编辑 艾笑笑)编编者按：者按：在商业地产进入快速发展、消费需求大力增加的 2011 年，坐拥着二环内的稀缺地理位置，献礼奥运的文化商业街云起时，2008 年入住，如今已在白云观对面伫立了四年之久，但仍犹如一个全新的项目般招租不满、人气低迷。是什么原因让这个长安街畔的地标项目没有荣耀，只有冷清，犹如它的名字般曲高和寡？新浪商业地产“商业地产警示录”走进云起时珍宝花园，实地考察项目现状，探究运营情况，让这条暗藏在云端的文化商业街，呈现本真面貌，为商业地产发展提供参考案例。 云起时建筑造型独特 有
2、人知无人逛云起时 A 区花园层大量商业面积空置由于外部建筑特色与水立方相近，使云起时珍宝花园在白云观周边区域内辨识度很高，但因为自 2008 年竣工后，招商情况一直不利，入住其中的商户零落，使云起时长时间陷入有价无市，有人知无人逛的窘境。硬伤：商业空间分散工期拖沓硬伤：商业空间分散工期拖沓 直接导致客源难引直接导致客源难引【空间分散空间分散】A 区商业和 C 区商业间相隔了大片的还未完工的绿地该项目的商业空间分为 A、C 两区，分别沿白云路、观前街展开，总沿街面长度近 300 米，均设立有地上、地下两部分商业面积。两区中间地上被 B 区的绿化区域隔离开来，地下有停车场相隔，且不能相互贯通。这样
3、的设计虽然将项目整体的绿化率、美观度有所提高，但却为将原本就为数不多的客流隔离的更加分散，且没有相应的设计进行引导，直接导致一个文化商业街被生硬的加以区分，两个区域的商业各自独立，难以形成统一的整体。新浪商业地产实地考察时发现，由于相隔较远，从一个区域逛到另一个区域要绕行还在施工中的绿地，A、C 两个区域难以在客流上做到互通有无。就连入驻的在 A 区商户谈起 C 区的情况都表示：“要绕过中间的工地，没事一般不过去，那边的情况不怎么清楚。”【工期拖沓】透过花园层的落地窗不见花园 仅有还在修葺的工地此外，规划为绿地及停车场用途的 B 地块属于市政单独管理及施工的区域。该区域自 2010 年才开始动
4、工，透过工地四周架起的围挡发现目前工程仍在修葺。项目招商人员表示：“工程现在还在修，大概今年能完工，具体什么时间现在还不好确定。” 由于区域内多为老旧民居及政府机关，停车场地稀缺，绿化及停车场的施工时间与整体项目的完工时间不一致，导致商业街没有充足的停车场地，也造成了云起时商业功能实现中的短板。【细节缺失】首层的设计非常精美 但闷热难忍让人无法久逛刨除项目整体规划上的缺失，在细节之处的设计也显得差强人意。云起时虽然在项目设计上与周围的其他建筑有明显差异，区域内有很强的辨识度。但由于北京夏季的温度高，光线强，真正进去其中就会发现玻璃幕墙与玻璃顶的设计使项目首层直接暴露在烈日及高温下，公共区域闷热
5、难忍，即使引入了客流后也使人难以久逛。此外，从项目外部看，每个独立开间有设有单独的临街入口，但从建筑设计上没有与建筑的其他区域进行区分，使人很难辨识哪里有单独的入口，直接导致临街门店设计形同虚设。软肋：单一商业难成气候软肋：单一商业难成气候 售后包租存在隐患售后包租存在隐患【单一项目引客难单一项目引客难】项目周边多为老旧社区 商业氛围欠佳除了建筑设计层面的硬伤，规划及运营上的软肋也是云起时深陷“空中楼铺”的窘境。云起时的定位为中高端的文化商业街，但整体白云观区域并不具备主题鲜明的特色商业氛围，区域内居住人群的消费习惯也和高端文化产品消费理念不吻合，而区域内又没有相近定位的其他商业项目，云起时作
6、为单一的项目个体难以辐射和吸引区域外的潜在消费人群，导致文化商业街概念成了主观的构想，使云起时成了真正被架高的空中楼阁。【售后包租存隐患】空置的商铺门外 张贴者业主个人的出租电话另外，从运营层面来说，云起时起初采取的是散售+包租的模式。散售可使开发商在短期内迅速的回笼资金，但对于长期的商业运营来说确实一大隐患；包租在项目前期销售阶段对投资客可谓是一大吸引，但后期包租承诺的履行往往难以兑现。据新浪商业地产实地了解发现，由于销售情况欠佳，原本只售不租的销售模式，现在已经变成可售可租。租售模式的改变，让包租的承诺变得很难兑现，很多对商铺进行了投资的业主都自谋生路，在空置店铺门外都贴着个人的招租电话。
7、【业态规划混乱】客单消费百元的婴幼儿饰品店客单消费在数十万甚至百万的画廊除此之外，从房地产价值链过程来看，商业地产作为特殊的不动产产品，在交付客户后，产品需有增值空间，这就要靠运营来实现其价值。由于对项目不直接持有，开发商很难做到真正的统一运营和管理。但从现有的状态来看，开发商仅对业态有粗劣的规划，仅要求入住商家属于文化产业的范畴。但对商家所属行业的具体要求，业态的具体布局没有详细的规划。此外，由于没有采取自持的模式，物业产权为进行投资了的业主所有，所以也很难对物业进行真正有效的管理和运营。新浪商业地产考察云起时 A 区域商业时发现，客单消费在百元左右的婴幼儿饰品商户和客单消费在数十万甚至百万
8、元的画廊相邻。这两类商家一种属于大众消费产品，另一种则属于小众的艺术品，前者需要越多越好的客流，后者需要清幽高雅的消费环境，潜在消费群体有着明显的差异，但在规划上却没有进行区分。使开发商、投资者、商户陷入了多方双输的被动局面。据入住 C 区临街门店的做佛具用品生意的商家透露：“店铺是以每平米 10 万多的价格购买的，这间 20 平米的铺子总共要 200 多万。我们这样的生意利润很低，薄利就得多销，但实际的情况是一天从门口经过的人总共也没有几个，想要收回成本不知道要到什么时候，租店经营的商家已经搬走了好几家。”结语：特色商业难度大门框高结语：特色商业难度大门框高 定位规划运营缺一不可定位规划运营
9、缺一不可与云起时隔街相望的白云观与云起时隔街相望的白云观云起时这条被高高架起无人问津的文化商业街，未来应该何去何从现在还很难有定论。但可以确定的是并不是文化+商业就能形成成功的文化商业街。京汉置业集团商业中心总经理王海天早前接受新浪商业地产时表示：“历史人文特色浓厚的商业，打造起来难度也会比较大，这个比普通的商业做起来难度会更高，这里面深刻地反映在前期的商业定位、规划、后期的运营管理等整个一系列操作里面。商业街一定要做好规划，尤其是和中国传统文化相关的特色商业街，关键还是要看这个项目所处的位置，主要的客流来源，客流的组成份，他们来这儿的主要目的等，根据这些来去研究，选择配置什么样的品牌，需要思考怎么配比商业的业态，包括里边业种之间怎么来互相组合，是最关键的。”
