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1、广州新中酒管理有限公司广州新中酒管理有限公司定位定位要素要素p随着北京奥运会的举办，北 京的经济发展将进一步加速 ，酒店式公寓市场将进一步 发展。p2008年后，由于其他行业在 奥运会的带动下的快速发展 而使服务式公寓项目的市场 需求扩大。北京公寓发展 趋势 北京酒店发展趋势p北京酒店业自2006年以来 受到奥运会的利好因素影 响，经营一路向好。p近几年来北京接待游人数 持续增长。p预计奥运会对经济的拉动 效应将于2009年体现，而 北京新增酒店的投入量在 2008年后将大幅度减少。p根据Horwath的数据，全国 的五星级酒店的平均投资回 报年限为12年。p酒店及公寓的物业升值较快 。p20
2、06年北京地区有6家高档 酒店开业，新增客房1817间 。p2007年新开业的高档酒店就 将达到13家，新增客房4005 间；p在2008年，将有18家高档酒 店开业，新增客房攀上顶峰 ，达到惊人的7112间。总供 应量达到13万间。p酒店式公寓需配备的功能较 少，成本低，收益高。相比 较而言，公寓比酒店的功能 配置少，投资少，成本低， 从而能规避一定的经营风险 ，提高经营收益。酒店及公寓投资高档酒店式公寓酒店高端中高端五星级四星级平均造价（万元/间客房）80120万60-80万120-160万80-100万酒店及公寓投资类别特点选择公寓高端客户 外资高层 停留时间长 家庭居住为主 对公寓、服
3、务要求苛刻 对租金不敏感 绝对数量不断增加 北京金融街威斯汀公寓 北京雅诗阁 北京盛捷福景苑高级服务公寓项目周边公寓的市场需求类别特点选择公寓中高端客户 外资中、高层 停留时间中短长皆有 对周边商业配套要求高 对总租金较敏感 绝对数量增加迅速 喜好面积适中户型 北京丽舍酒店式服务公寓 金融街公寓项目周边公寓的市场需求类别特点选择公寓中低端客户 项目、技术人员 停留时间中短期为主 个人居住 对周边商业依赖性强 对价格最敏感 未来服务式公寓最大增长点 华威公寓项目周边公寓的市场需求华威公寓金融街公 寓威斯汀公 寓丽舍公寓雅诗阁盛捷福景 苑公寓房间的基本配置花园/休闲廊（借用酒店 ）商务中心（借用酒
4、店 ）西餐厅（外租形式提 供早餐）（借用酒店 ）休闲吧暂无，依靠即 将建成的金融 街健身俱乐部（借用酒店 ）桑拿（借用酒店 ）健身室（借用酒店 ）游泳池（借用酒店 ）全套厨房设备咖啡厅（借用酒店 ）台球厅儿童游乐场会议室（借用酒店 ）项目周边公寓户型、面积及租价公寓名称面积户型平均租金（美金/ 平方米/月） 华威公寓60100平方米一房一厅、两房 一厅21金融街公寓60-418平方米一居室、一房一 厅、两房一厅、 三房一厅24威斯汀公寓60152平方米一房一厅、两房 一厅、三房一厅35丽舍公寓74185平方米一房一厅、两房 一厅、三房一厅23.5雅诗阁105249平方米一房一厅、两房 一厅、三
5、房一厅27盛捷福景苑公寓102238平方米一房一厅、两房 一厅、三房一厅2612居室的面积占大多数，3居以上的户型 相对比较少。1居室的使用面积在5090平 米之间，2居的使用面积基本在90150平 米之间；3居的使用面积在140200平米之 间；4居的使用面积至少在150平米以上； 从不同户型的配比来看，1居和2居所占的 比例较大，一般在85左右比较合适。 区域公寓的平均租金为27美金/平方米/月 ，威斯汀为区域内最高的 。项目周边公寓户型、面积及租价类别特点选择公寓高端客户 外资高层 高端旅游客户 驻北京外地中高层管理人员 领事官员 国企、机关单位 对酒店硬件、软件设施设备要求苛刻 对价格
6、不敏感 丽思卡尔顿酒店 威斯汀酒店 洲际酒店区域内酒店的市场需求类别特点选择公寓中端客户 外资中、高层 国企、机关单位 国际旅游团体 对周边商业配套要求高 对性价比敏感 民族饭店 西单美爵酒店 广州大厦区域内酒店的市场需求类别特点选择公寓中低端客户 项目、技术管理人员 国内旅游团体 对周边商业依赖性强对交通便利有较高要求 对价格最敏感 西西友谊酒店 山水宾馆区域内酒店的市场需求西单美爵 酒店广州大厦山水宾馆鄂尔多斯 酒店西西友谊 酒店民族饭店威斯汀酒 店丽思卡尔 顿洲际酒店美容美发院健身中心网球场会议室宴会厅棋牌室商务中心游泳池中餐厅西餐厅西单美爵 酒店广州大厦山水宾馆鄂尔多斯 酒店西西友谊
7、酒店民族饭店威斯汀酒 店丽思卡尔 顿洲际酒店咖啡厅夜总会卡拉ok桑拿停车场商店SPA中心公寓名称房数平均房价平均开房率西单美爵酒店296间598元间 82广州大厦283间560元间86山水宾馆170间430元间88鄂尔多斯酒店98间400元间60西西友谊酒店203间450元间78民族饭店512间690元间85北京金融街威斯汀酒 店486间1250元间78丽思卡尔顿305间1580元间76洲际酒店332间1030元间82区域内酒店的市场需求区域内拥有三间顶级酒店，平均开房率达 78，房价10001600元/间不等；其余为 中低档次的酒店，平均开房率约为80， 房价从400690元/间不等； 从区
8、域内酒店的开房率可得知，该区域内 酒店需求量较大。区域内酒店的市场需求长住客户以金融街的商务公司为主，衍射到长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场 的中高端管理人员。需求特征：主要客源群体的年龄段预计分布在40岁以下，多为单身前来北京的人士。预计主要客源一般都具有高学历和高素质的特征。对住宿设施和服务质量要求高，离工作地点较近，以减少工作以外的因素所造 成的不便。预计目标客源对租赁期的需求主要集中于两个星期至6个月左右。居住时间越 长的客源对环境和周边的社会配套设施如医疗设施等有越高的要求。单体消费能力高，选择的住宿设施的平均档次相对普通游客而言较高。出于维 护公司和自身形象的需要，外企驻京的管
9、理人员、技术人员及商务散客大多选 择中高档次的住宿设施入住。由于经常或长期在异地进行商旅活动，对家庭式的服务公寓比较向往。长住客户的采访意见本次我们采访的商业公司中，表示需要为员工中长期租赁酒店式 公寓的的企业比例为28%。本次我们采访了27名在北京居住于酒店式公寓的个人客户，了解 情况如下：长住客的租赁时间为一个月至一年不等。大多数会由公司按照级别标准寻找合适的长租房，然后由公司付 款，安排员工入住。平均月租金从16美金/平方米/月35美金/平方米/月不等。p以西城区范围内的公司商务散 客为主，以国际订房机构提供 的散客为辅，并着重发展奥运 会期间的散客。p以民生银行为例，由于其经常 接待来
10、自全国的分行人员，其 接待量在一间中档次酒店就达 到了每月300至500房晚。其预 算标准为：各地分行长以下的 职位为350元/晚（现主要住在 山水宾馆），分行长为500元 至700元/晚（现主要住在广州 大厦、西西友谊及民族饭店） 。日租客户日租客户p目前在北京的各大酒店，商 务会议客源是一个重要的收 入来源。 p北京五星级酒店接待商务会 议客的人均消费水平较高， 其正餐的餐饮标准达到了平 均150元/人/餐。 p住宿标准每房晚超过600元。 而在大会议厅的消费方面， 五星级酒店中能容纳500人的 会议厅的平均租价为12000元 /天，全年平均出租率达到了 七成，部分五星级酒店至今 年底的大
11、会议厅排期目前已 经几乎全满。商务会议客户商务会议客户p本次采用面谈及电话形式拜访了超过100间机构，包括 LG、摩托罗拉、英美烟草、瑞士银行、中国银行等 一批国有及跨国公司。根据了解到的情况，90%以上的 受访企业均有商务散客的接待需求。p每间公司每月的散客住宿接待需求从10房晚至500房晚不 等，平均接待价格在300-1500不等。p在这些客源中，有超过一半的受访者表示西单及金融街 区域内的档次分化较大，中端的较新的酒店并不多，以 至于公司的中端接待常常需要在离公司较远的酒店进行 。p这些公司的会议需求亦十分庞大，超过60%的受访公司均 有在公司以外举行会议的需求，每年公司外会议次数在5
12、次以上的占到了85%。会议规模从20人至600人不等。商业公司的采访意见优势点（S） p 位于北京市中心区西单繁华商 圈； p 单体楼易于进行较为封闭的管 理，有助于提高档次； p 与项目内的商场、写字楼等互 为有益的补充，并增强三者的共 同影响效应。劣势点（W） p周边的商业环境档次不高； p项目的住宿设施未能设于首层 ，对经营有一定的影响； p由于周边道路上的限制，交通 可能会受到一定的影响； p由于并不直接临街，项目的外 观可见度不高；市场机会点（O） p项目周边的酒店市场分化较为 悬殊 p三大高端酒店将西单的酒店行 业的氛围提到了一个新的高度 p2008年奥运会的临近 p金融街正在日益
13、成熟市场障碍点（T） p金融街去年下半年开业的丽思 卡尔顿和威斯汀两间酒店使本区 域的高端酒店的供应量大幅度提 升SWOT分析定位：商务酒店式公寓西单项目定位：商务酒店式公寓营造一个有家的感觉的商务酒店式公寓 特色：利用酒店的服务模式进行经营开放式厨房营造家庭感觉配有必要的厨房设施、家居电器拥有会议功能项目于区域内的奢华程度与成本的定位项目于区域内的价格与地理位置的定位项目于区域内的价格与服务水平的定位经营建议客户营运商业平台，为住客提供快速、优质的服务： 免前台登记 为客户提供商业信息24小时餐饮辅助服务：提供半成品食物加工及送餐服 务；(3种：半成品售卖、堂食、送餐)各楼层提供商务设施租赁
14、；汽车租赁服务；对商场的租赁客户提供优惠住宿及套餐；DIY公寓，可设立不同的服务套餐供客人选择；租期多样化，经营一周为起点的长租房。经营建议打包销售的概念 推出年度会议系列套餐，利用会议室的低价吸引大量 的客户，提供房间开房率； 借助商场的部分服务功能设施与公寓的硬件进行打包 销售。定点班车以扩大客源地域范围：使项目的长住客源扩大到 金融街以外，如长安街至CBD国贸沿线的外企商务市场。主动占领市场：把营销的主要力量放在回报率最高的客源 上，做到以项目本身的销售队伍为主力，以代理订房机构 为辅，实现项目的主动型销售。对订房代理机构的运用：与境外的知名订房代理机构，如 全球十大订房机构WORLDHOTELS、Preferred Hotels等保持 良好合作关系。
