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1、1个人贷款审批要点个人贷款审批要点一、个人住房贷款审批要素：(一)、审批的内容：1、借款人的资格、条件是否具备。借款用途是否符合规定。2、申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款的规定。3、贷前调查人员的调查意见、对借款人资信状况的评价分析及对贷款的建议是否合理准确。4、借款人提供的材料审查其完整、合法、有效。5、审查报批贷款的主要风险点及其风险防范措施的合规有效性。6、其他需要审查的事项。 （贷款投向）（二）个人住房贷款审批应注意的几个问题：随着业务的不断发展，个人住房贷款业务面临的风险也日益突出，特别是经济欠发达的地区，因受外部资源条件的限制，其风险明显高于经济发达地区。1、借款人风险：（1
2、）、对自身收入预期存在偏差。由于贷款户对自己的收入期望值过高，风险因素考虑不足，造成还贷逾期、失去全部或部分偿还能力。 （2）、企业倒闭，职工下岗。2这种情况多属于批发个贷，由于这种批发贷款方式风险较集中，一旦企业倒闭，所有贷款都将面临风险，虽然用住房作了抵押，但银行日后处理抵押物也很麻烦。 （3）、信用风险。借款人主观上有赖账心理，特别是当担保条款对借款人约束力不强或抵押物执行比较困难时，信用风险尤其突出。 （4）、意外伤害风险。借款人因意外伤害造成伤残，失去还款能力。2、开发企业的风险：（1）、开发企业资质较低，实力不强，自身抗风险能力差。 （2）、开发商在经济欠发达地区从事房地产经营业务
3、，一般实收资本低，抵抗市场风险能力差，直接影响其担保能力。 （3）、一些资质低的开发企业自由资金不足，致使工程进度缓慢，无法按时交付使用，由此带来的购房户与开发商的矛盾转嫁给银行。3、银行操作风险：（1）、虚假个贷带来的风险。个人住房贷款金额小、笔数多，工作量大，对贷款人提供的购房材料不能全部进行实地调查，借款人往往挪作他用，形成虚假个人住房贷款。 （2）、个贷审批把关不严，抵押手续不落实，抵押物悬空，形成逾期贷款。 （3）、对开发商资格审查不严，一旦按揭贷款房不能按期竣工，极易在银行、购房户及开发商间产生纠纷，最后导致银行贷款风险。4、其它原因：资产在评估过程中，个别存在高估冒算的现象，不能
4、准确反映房产的价值，造成房屋抵押风险。5、审批过程中的风险控制3风险具体表现：违背国家的产业政策；违背银行自身对贷款投向的管理。重点支持中等收入以上的家庭够买自用住房，积极发展个人购买自用住房贷款；适度发展个人商业用房贷款业务，经济欠发达地区不得大量发放个人商业用房，严禁向歌厅、舞厅、夜总会等娱乐性项目发放个人商业用房贷款；严格控制投资性购房，对投资性购房贷款要降低贷款成数，缩短贷款期限。在审批过程中加强对借款人资信、还款能力、贷款用途的审查。一是严格做好对借款人购房真实性、还款能力的审查。重点审查借款人的收入情况、抵押物价值，对发现的疑点，逐项核实，落实材料的真实性，坚决杜绝“假个贷”等骗取
5、银行资金行为的发生。二是严格审查借款人的首付款比例、贷款用途及贷款比例。 （三）、个人住房贷款和个人商业用房贷款审批要素的归纳：1、合法有效的身份证，包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证。2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等。3、合法有效的购房合同；4、涉及抵押和质押担保的，需要提供抵押或质押权利的4权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明。5、涉及保证担保的，需要保证人出具担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料，保证人为法人的，包括营业执照，近三年的财务报表、资质等级证明，资信等级证明等；保证人
6、为法人且与我行签订商品房销售合作协议的，不需要针对但比个人住房贷款提供上述材料。6、借款人已支付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（发票、收据、银行进账单、现金交款单等）；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；7、贷款行规定的其他文件和资料。（四）、个人再交易住房贷款审批要素：1、合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳还乡证、居留证或其他有效身份证：2、借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；3、与房屋产权所有人（包括住房共有人）签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋共
7、有人未在交易合同或协议上签字的，须提供其他同意出售的书面证明；4、交易房屋的权属证书，即房屋所有证或房地产权证。共有的房屋，还包括房屋共有权证；55、自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；6、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押或质押权力权属证明文件以及有权处分人同意抵（质）押的书面证明，以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供贷款行认定的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；7、涉及保证担保的，需提供保证人出具的有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证认为法人的，包括营业执照、近三年财务报
8、表、资质等级证明、资信等级证明等；8、贷款行规定的其他文件资料。（五）、个人住房转让贷款审批要素1、合法有效的身份证、包括居民身份证、军官证、警官证、文职干部证、港澳居民还乡证、居留证或其他有效身份证件；2、借款人偿还贷款能力证明材料、包括收入证明材料和有关资产证明；3、借款人与住房转让人（包括住房共有人）签订的合法、有效的住房交易合同、协议。转让住房的共有人未在交易合同、协议签字的，需提供同意出售的书面证明；4、住房转让人的原借款合同原件或复印件；65、所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书（房屋权属证书包括房屋所有权证或房地产权证。共有的房屋，还包括房屋共有权证或房地产共有
9、权证，下同）。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件；6、如转让住房为原借款人的抵押物，且个人住房转让贷款的贷款行与原借款行不一致的，则应出具原借款行同意该房产出售的书面证明；7、转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记。尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向贷款行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件；8、借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供贷款行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房
10、证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的贷款行与原贷款行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向贷款行出具承诺函，承诺借款抵押登记注销、房产过户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和贷款行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。79、自筹资金证明。借款人提出申请时必须用所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入贷款行指定账户；10、涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押物的权属证明文件以及有处分权人同意抵（质）押的书面证明，以所构筑房抵押的，还需要提供贷款行认可的评估机构出具对交易房产（抵押物）的评估报告；11、涉及保证担保的，需提供保证人具有保证
11、能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；12、贷款行规定的其他文件和资料。（六）、集资建房个人住房贷款审批要素：1、有权部门批准的集资建房计划和批文；2、单位集资方案；3、参加集资建房的职工基本情况表4、单位出资部分存在贷款行的资金证明；5、贷款行认可的个人集资建房款的凭证；6、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款的所需资料。（七）个人自建房贷款审批要素：1、建设用地规划许可证、土地使用权、工程规划许可证、8施工许可证及相关材料；2、与工程承建方签订的
12、工程承包合同；3、经办行认可的评估机构审定或认可的自建造房屋所需资金的工程（材料）预算书。4、自筹资金或建设工程量已经达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件。5、借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。(八)个人住房装修贷款审批要素：1、有效的身份证件2、建设银行认可的借款人收入证明。3、与装修企业等坚定的家庭装修工程合同等，及家庭装修预算书。4、装修企业的营业执照和资格证书。5、抵押（质押）财产权利凭证清单，权属证明及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押或质押的证明；由第三方提供保证的，应出具保证人同意提
13、供担保的书面文件和有关资信证明材料。6、贷款行要求的其他资料。二、个人消费额度贷款审批要素：9个人消费贷款作为促进消费增长最直接、最积极的因素，对拉动经济增长十分重要，特别在当前资金比较宽裕的情况下，它对改善银行信贷资产结构，拓宽银行资金运用渠道，增加银行收入，带动其它业务发展更有着十分积极的意义。1、贷款审批风险控制：贷款审批人收到贷款经办人员送来的贷款审批表和相关的贷款资料后，审查借款人申请资料、和信用等级、贷款偿还能力、贷款方式等，对贷前调查工作和借款人资信等进一步给于审查确认，以控制贷款风险的发生。2、贷款审批的合规性：（1）是否按权限审批贷款。（2）是否严格执行贷款审批人审批和审贷分
14、离的制度。（3）审批人审批方式是否符合规定。（4）是否违反规定程序审批贷款。（5）是否向关系人发放信用贷款或向关系人发放担保贷款的条件优于其他借款人。（6）是否审查贷款申请的有关情况。（7）借款人的信用等级是否复审。（8）是否查询借款人的信用纪录。（9）是否查询借款人的整体信贷纪录。（10）是否按规定贷款金额和贷款期限，贷款的担保方式、10结息方式、计息方式、还款方式、使用的利率、利率调整方式、发放方式、循环使用等发放方式。3、贷款审批风险防范措施：（1）审批人严格审批贷款的各项要素。借款人的姓名、证件是否核实。贷款对象是否符合规定，工作单位和收入及家庭收入等状况是否符合规定，负债、担保等情况
15、是否属实。是否存在道德品质、重大犯罪记录、恶意透支、逃欠债务等问题。（2）、抵押物的属性、所有权证明是否核实，抵押物共有人或所有人授权是否属实，抵押物估价是否准确，贷款额度是否控制在抵押物价之规定比例，抵押评估物是否为我行认可，抵押物保险文件是否落实，抵押物状态是否正常。（3）、质押物是否为借款人所有，状态是否正常，质押物若为债券、级别是否符合规定，贷款额度是否在质押物价质规定比例内。第三方保证情况。保证人为自然人，身份信息是否属实，保证人收入、家庭收入等情况是否核实，保证人是否存在其他借款和担保情况。（4）、贷款申请情况。贷款额度是否符合规定，是否与抵押（质押）品的额度匹配。三、个人汽车消费
16、贷款审批要素：11申请人为自然人：1、有效的身份证件，固定的住所，辖区内城镇居民。2、具有稳定的职业和经济收入或易于变现的资产，足以偿还贷款本息。3、购车协议和首付款存入证明4、贷款行认可的担保机构5、贷款行规定的其他资料。风险及成因：第一，缺乏信息共享的个人信用体系。由于中国个人信用体系尚未建立，银行缺乏对借款人信用记录的了解，不易对其信用状况作准确判断，消费者可以分别在不同的银行贷款而无法查询。此外，由于对借款人的行为不作系统的记录，借款人对自己的信用也就无自我约束，借款人的违约成本很低，信用意识和法律意识比较淡薄，还款意识不好。 第二，过度依赖风险转移，银行缺乏进行有效信用评估的动力。到目前为止，风险转移实际上是汽车消费信贷风险防范的主要形式。银行通过履约保险、信用担保，把风险转嫁给保险公司、经销商或保证人，但是并未能从根本上解决信用风险的问题，反而会使得银行因为将风险转嫁出去而缺少审查贷款质量的动力。 第三，以汽车作为抵押品存在较大的风险。一是目前汽车贷款大多以汽车作抵押品，这种方法虽简单、直接，但是12却存在较大的风险。与房地产等不动产相
