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1、目录目录1 研究区概况1 1.1 地理位置及自然条件1 1.2 社会经济条件2 2 2010 年房地产市场投资析 2 2.1 2010 年房地产开发投资额2 2.2 2010 年房地产投资销售面积3 3 2010 年研究区各板块成交情况分析 3 3.1 城中板块4 3.2 城南板块5 3.3 城北板块5 3.4 城东板块6 3.5 城西南板块7 4 2010 年盐城商品房市场特征 8 4.1 房价涨幅不明显8 4.2 开发商捂房推高房价8 4.3 市民消费水平的提高推动房价上涨8 4.4 政府对房价调控的失当9 5 2011 年盐城商品房市场发展趋势 9 5.1 房地产市场继续调解,房价稳中有
2、降 9 5.2 房地产市场的定制模式将进一步完善9 5.3 房地产市场品牌意识进一步提高 10 5.4 房地产市场的潜在机会将迅速扩大 10参考文献 11盐城师范学院毕业论文第 1 页 共 11 页12010 年盐城市区楼盘分析及趋势研究周周 镭镭（ （盐盐城城师师范学院范学院 城市与城市与资资源源环环境学院境学院 江江苏盐苏盐城城 224051） ）摘要 盐城作为京沪东线的重要节点，21 世纪以来的经济得到长足的发展，特别是随着江苏沿海开发计划上升为国家战略，不仅促进了沿海城镇房地产开发的迅速升温和品位提升，也给盐城市房地产市场带来千载难逢的重大机遇。本文通过简要地介绍盐城市的概况以及近些年
3、来盐城市房地产的现状，然后通过相关数据分析得出 2010 年盐城房地产市场的投资额和成交额较 2009 年均有一定幅度地上涨。特别是通过对 2010 年盐城市区不同板块代表楼盘的简介以及各板块的价格走势分析，进而总结出 2010 年房地产市场的特征。最后根据 2010 年盐城房地产市场的总结以及现有的相关政策法规进一步推断出 2011 年盐城房地产市场的大致趋势。关键词 盐城市区 各板块房价 市场特征及趋势近年来，盐城依托长江三角洲强劲的经济发展势头，产业和城市面貌有了翻天覆地的变化。特别是 2009 年 6 月 10 日，国务院常务会议通过江苏沿海地区发展规划 ，江苏沿海开发正式上升为国家战
4、略，更是给盐城的经济插上腾飞的翅膀。作为江苏沿海开发的中心城市，盐城的区位优势独特，土地资源丰富，战略地位重要。根据国家开发计划，盐城将建成中国沿海新型工业发展基地、中国沿海重要新能源基地和生态优美的宜居区。这将大幅促进沿海城镇房地产开发的迅速升温和品位提升，特别是给盐城市房地产市场带来千载难逢的重大机遇1。1 研究区概况1.1 地理位置及自然条件盐城地处江苏沿海，以“东方湿地之都、仙鹤神鹿世界“闻名，土地总面积 1.69 万平方公里，现有人口 815 万，是江苏面积第一、人口第二的地级市。下辖 2 个县级市、5 个县，以及亭湖和盐都 2 个区，市区总人口 139 万人。盐城市区范围内城镇建设
5、用地规模为 132.2 平方公里，其中主城区建设用地规模为107.6 平方公里（图 1） 。盐城地处北亚热带向暖温带气候过渡地带，一般以滨海县境内的苏北灌溉总渠为界，渠南属亚热带气图图 1 盐城市行政区划图盐城市行政区划图盐城师范学院毕业论文第 2 页 共 11 页2候，渠北属温带季风气候 ，具有过渡性特征。由于东临黄海，海洋调节作用非常明显，也可属于湿润的季风气候区。冬季受欧亚大陆冷气团影响，盛行偏北风且多寒冷天气；夏季受太平洋副热带高压影响，盛行偏南风且多炎热天气，空气温暖而湿润，雨水充沛。全市年降水总量为 785.2 毫米1309.5 毫米，全市年总雨日数为 96 天113 天。盐城气候
6、受海洋影响较大，与同纬度的江苏省西部地区相比，春季气温低且回升迟，秋季气温下降缓慢且高于春温。全市年平均气温为 14.415.5，全市极端最高气温为 37.22。1.2 社会经济条件盐城作为苏北当中的后起之秀，正接受长三角的辐射，经济后劲比较足。2010 年盐城市实现地区生产总值 2266 亿元，比上年增长 17.8%，实现五年翻一番的目标。完成财政总收入 467.8 亿元，增长 50%，实现两年翻一番的目标；地方一般预算收入 191.3 亿元，增长 50.9%，位列全省第二位。 2010 年盐城市实现社会消费品零售总额 759.5 亿元，增长 19.1%，增幅比全省平均水平高 0.4 个百分
7、点，在全省排名第一。完成全社会固定资产投资 1890 亿元，同比增长 26%。盐城市服务业增加值首次突破 800 亿元大关，达到 806 亿元，同比增长 13.6%，占 GDP 比重达 35.6%。盐城市城镇居民人均可支配收入达 20003 元，同比增长 13.2%；农民人均纯收入 8600 元，增长 12.4%3。盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥经济带，作为京沪东线的重要节点，是江苏省沿海中部城镇群的区域性中心，而且在上海三个小时交通圈范围内，是上海北翼滨江沿海发展轴的重要组成部分，为盐城实现跨越发展提供了历史性机遇。2 2010 年房地产市场投资分析2.1 2010 年房地产开发投资额201
8、0 年全市房地产开发投资规模继续大量增加，呈现快速增长势头。2010 年全市完成全社会固定资产投资 1891.05 亿元，比上年增长 26.0%。其中房地产开发投资完成166.38 亿元，比上年增长 28.1%。住宅投资 125.09 亿元，比上年增长 24.9%；商业营业用房投资 33.81 亿元，比上年增长 29.4%4。房地产开发投资占固定资产投资的比重为8.8%，较 2009 年下降 6.7 个百分点（图 2） 。盐城师范学院毕业论文第 3 页 共 11 页3图图 2 盐城房地产开发投资额盐城房地产开发投资额 2009 年年2010 年统计图年统计图2.2 2010 年房地产投资销售面
9、积2010 年盐城市区房屋建筑施工面积达 1219.47 万平方米，比上年增长 14.5%；其中住宅施工面积为 1005.16 万平方米，比上年增长 13.2%。房屋销售面积 582.26 万平方米，比上年增长 15.8%；其中住宅销售面积为 491.26 万平方米，比上年增长 15.0%4。从表二可以得知 2010 年盐城市区的房屋施工面积、房屋销售面积、住宅施工面积以及住宅销售面积均较上年有一定幅度地上涨（图 3） 。图图 3 盐城房地产投资销售面积盐城房地产投资销售面积 2009 年年2010 年统计图年统计图3 2010 年研究区各板块成交情况分析房地产的一个重要特征是位置的不可移动性
10、，区位因素是决定房地产价格的最关键盐城师范学院毕业论文第 4 页 共 11 页4变量5。盐城市区以建军中路、解放路、大庆路、盐马路、开放大道等主干道为界线，可以将市区大致划分为城北板块、城中板块、城南板块、城西南板块、城东板块五个板块。由于不同板块之间的地理条件、交通条件以及基础设施建设条件等众多不同因素，从而导致这五个板块的房价的巨大悬殊。下面就对这五个板块的代表楼盘作具体分析（图 4） 。图图 4 盐城市区各板块划分图盐城市区各板块划分图3.1 城中板块 该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟
11、，商业氛围浓厚，生活便利，因此致使该板块内的房价成为整个盐城市的最高点。也导致该板块的商品房供应量低，供不应求，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入人群6。2010 年城中板块在售楼盘主要有华府景城、明悦景庭、华兴嘉园、海华云顶、翰香花园、月湖花城等。其中华府景城于 2009 年末开盘，目前正处于热销状态。其它的楼盘都已经开始入住，所以主要以零星尾盘为主。2011年楼中板块即将开盘的项目主要有城中壹号公馆、瑞都国际等。其中瑞都国际作为2010年城中板块的最重要楼盘，占地面积为10.48万平方米，建筑面积大概为20万平方米。作为典型的城市中心楼盘，该楼盘的街铺户户临街，规划动线流畅合理。楼盘价格
12、采用一房一价的形式，其中沿街商铺的价格一直保持在3万元/平方米以上。盐城师范学院毕业论文第 5 页 共 11 页52010 年城中的华府景城从年初的 5500 元/平方米涨到年底的 5900 元/平方米，全年涨幅 7.27%；翰香花园从 2009 年 6 月开盘的 4200 元/平方米涨到 4800 元/平方米，涨幅14.29%。城中板块至 2010 年底均价约 5200 元/平方米，比年初上涨 9.32%以上7。3.2 城南板块该板块的划分区域主要为大庆路以南、世纪大道沿线、开放大道以西地带。城南板块将是盐城市重点打造的区域，以市政办公、文教、居住为主要功能。随着市行政中心的迁入，周边配套设
13、施的逐步成熟，盐城水街的建成使用，城南现在已经成为盐城市区新的的政治、文化、商业中心，也是整个盐城房地产的热点板块6。2010 年城南板块在售楼盘主要有钱江方舟、依云香溪、中南世纪城、宝龙城市广场、华厦绿城、中远世纪城等。其中依云香溪作为城南板块高端楼盘的代表，均价达到 10000元/平方米。该楼盘位于盐城市世纪大道西路，由日本著名景观公司的奥原生态美景担纲的城市景观带处处流露出中国传统园林与现代建筑的完美融合，绿化率高达 55。这也是造成依云香溪高价的主要原因，不过随着盐城的经济快速发展，人民收入水平也得到很大的提高，对于高品质的生活也有更高追求。依云香溪的开发商也正是看中这一点，在盐城开发
14、这样的楼盘的。这样的高端楼盘的开发一定程度上提高了盐城房地产的整体水平。2011 年城南板块即将开盘或者正在施工的项目有兴都公寓、观湖一号、凤鸣缇香、滨河御景、海德公园、凤凰汇等。2010 年城的钱江方舟从年初的 4300 元/平方米涨到年底的 5000 元/平方米，全年涨幅 16.28%；依云香溪从年中的 8000 元/平方米涨到年底的 9000 元/平方米，涨幅12.5%。除 2008 年底开盘的中庚香城外，城南板块跨年项目至 2010 年底均价约 5300 元/平方米，已经超过了城中板块7。3.3 城北板块该板块的划分区域主要为毓龙路以北、开放大道以西地带。城北板块主要为老城改造项目，涉及的拆迁量较大，拆迁工作的展开有一定困难，因此该板块的上市量较小。而且由于此区域多为老公房，当地人对城北的区域印象较差。但该区域的配套成熟，加上该板块的开发商大多都是盐城本地的企业，使得城北板块还是受到了一部分人的追捧6。盐城师范学院毕业论文第 6 页 共 11 页6城北板块目前在售楼盘有香榭星城、翡翠园、锦江冠城、盛世家苑、明珠世贸商城、盐城服装装潢材料市场，2010 年城北楼市持续低迷，主要是因为该板块受到一些工厂污染的影响，但城北也有不少优势可言，比如生活配套齐全，交通便利，工业项目即将搬迁，而且它还处在即将重点发展的城北商贸物流圈内，例如明珠世贸商城等。随着盐城汽车北站的投入
