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1、1房地产经济学房地产经济学 房地产经济房地产经济 学学 3 32014/12/30 第一节第一节 城市地租城市地租 一、地租和地租理论一、地租和地租理论 （一）地租的含义（一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用者为使用 土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以 以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式，以货币的形式表现出来，也可以是非货币形式， 或者由使或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳用土地的一方交易者提供等价资产或劳 动。地租是土地所动。地租是土地所有权在经济上的实现形式有权在经济上的
2、实现形式 地租又是一个社会历史范畴，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态在不同的社会形态 下，由于土地所有权性质的不同，地租下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、的性质、 内容和形式也有很大的差异第三章内容和形式也有很大的差异第三章 城市地租与城市地租与土地区位土地区位 Copyrights by By Maosong Mao, 2014 All rights reserved HuaQiao University 第一节第一节 城市地租城市地租 （二）地（二）地租理论的产生和发展过程租理论的产生和发展过程 1、古典政治经济学的地租理论、古典政治经济学的地租理论 威廉配第威廉配第 弗
3、朗索瓦魁奈弗朗索瓦魁奈 亚当斯密亚当斯密 大卫李嘉图第一大卫李嘉图第一节节 城市地租城市地租 2、庸俗政治经济学的地租理论、庸俗政治经济学的地租理论 萨伊萨伊 托托马斯马尔萨斯马斯马尔萨斯 3、现代西方经济学的地租理论、现代西方经济学的地租理论 阿尔弗雷阿尔弗雷德马歇尔德马歇尔 保罗萨缪尔森保罗萨缪尔森 雷利巴洛维雷利巴洛维 122014/12/30 时期代表人物主要观点和贡献时期代表人物主要观点和贡献 提出级差地租提出级差地租的最初概念。的最初概念。 土地价格年租土地价格年租21。 提出提出“纯产品纯产品”学说。学说。 农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地农业中因自然界的帮助而
4、生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所租的形式归土地所 有者所有。有者所有。 “纯产品纯产品”是由农业劳动者是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产纯产 品品”归土归土地所有者所有。地所有者所有。 系统地研究地租理论的古典经济学家。系统地研究地租理论的古典经济学家。 研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。生性地租等。 提出了土地相对肥沃的概念。提出了土地相对肥沃的概念。 地租来源于地租来源于生产土地产品的劳动。生产土地产品的劳动。 土地产品的价格决定地租，而不
5、是土地产品的价格决定地租，而不是相反。相反。 级差地租以土地耕种的下降序列为前提。级差地租以土地耕种的下降序列为前提。 土地产土地产品的边际收益是递减的。品的边际收益是递减的。 在劳动价值论的基础上阐明地租在劳动价值论的基础上阐明地租理论。理论。 只承认级差地租，否认绝对地租的存在。萨伊提出只承认级差地租，否认绝对地租的存在。萨伊提出“三位一体三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息的分配论：工资是劳动的补偿；利息 是资本的是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。配第魁奈补偿；地租是使用土地的补偿。配第魁奈 19 世纪上半世纪上半 马马尔萨斯尔萨斯 叶叶 杜能（屠能）地租是自然对人类的赐予。杜能
6、（屠能）地租是自然对人类的赐予。 创建创建农业区位论。农业区位论。 主要研究级差地租主要研究级差地租 I 中由于位置的优劣不同中由于位置的优劣不同而产生的地租而产生的地租 。 把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。 资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。 地租分为地租分为 3 种种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。 土地价格是地租土地价格是地租的资本化。杜尔阁的资本化。杜尔阁 17 世纪中世纪中 叶到叶到 19 世世 纪初纪初 斯密安德森斯密安德森威斯特威斯特 李嘉图李嘉图 19 世纪下半
7、世纪下半 马克思马克思 叶叶 恩格斯马歇尔恩格斯马歇尔 克克拉克拉克 胡佛胡佛 20 世纪初到世纪初到 20 世纪下半世纪下半 阿兰索阿兰索 叶叶 丁伯根丁伯根 3康托洛维奇康托洛维奇 萨缪尔森萨缪尔森 哥德伯戈哥德伯戈 钦洛依创立均衡价格论。钦洛依创立均衡价格论。 地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。 地地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。 地地租是一种租是一种“经济盈余经济盈余”。 建立了竞价曲线理论。这种理论同建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地时处理不同
8、类型土地 使用的竞标。使用的竞标。 解决了城市土地地租、解决了城市土地地租、地价的计算问题。地价的计算问题。 土地的影子价格。土地的影子价格。 土地的影子价格。土地的影子价格。 地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。 用制度经济学的方法对城市地价进行分析。第一节用制度经济学的方法对城市地价进行分析。第一节 城市地城市地租租 （三）马克思主义的地租理论（三）马克思主义的地租理论 马克思着重考察了资本马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解主义农业地租，科学地解 释了地租产生的原因、条件和源释了地租产生的原因、条件和源泉泉 马克思主义
9、认为，在农业的资本主义生产关系中马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中 涉及涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；到三个阶级之间的关系。一是土地所有者； 二是租地的农二是租地的农场主（资本家）场主（资本家） ；三是农业雇佣工；三是农业雇佣工 人。人。 1、级差地租、级差地租 级级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并 最终归最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个 别生产价格别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与与社会生产价格的差额，由于这种地租与 土地等级相联系，土地等级相联系，故
10、称为级差地租故称为级差地租 22014/12/30 第一节第一节 城市地租城市地租 造成土地等级差异大致有造成土地等级差异大致有三个原因：三个原因： 一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性 二是不同地块的地理位置即区位存在差异性二是不同地块的地理位置即区位存在差异性 三是同一块三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差土地上连续投资产生的劳动生产率也有差 异性第一节异性第一节 城城市地租市地租 马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生 4的超额利润转化的级差地租称为级差地租的超额利润转化的级差地租称为级差地租 I
11、。将。将 由于在同由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差一地块上各个连续投资的劳动生产率差 异所产生的超额利异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地润转化的级差地租称为级差地 租租 II。 （1）级差地租）级差地租 I （2）级差地租）级差地租 II 第一节第一节 城市地租城市地租 2、绝对地租、绝对地租 马克思马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的 地租称为绝地租称为绝对地租对地租 绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有源有 两种不同的情况：两种不同的情况： 一是在农业资本有机构成低于一是
12、在农业资本有机构成低于社会平均有机构成社会平均有机构成 的条件下，绝对地租来源于土地产品价的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其值高于其 生产价格的差额生产价格的差额 二是农业资本有机构成赶上二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件甚至超过工业的条件 下，绝对地租只能来源于土地产品的下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高市场价格高 于其价值的差额第一节于其价值的差额第一节 城市地租城市地租 3、垄断地、垄断地租租 垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成 的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某的地租。某些土地具有特殊的自然条
13、件，能够生产某 些特些特别名贵又非常稀缺的产品别名贵又非常稀缺的产品 这些产品就可以按照不仅大大这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过生产价格，而且也 超过其价值的垄断价格出售。这时超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购的垄断价格只由购 买者的购买欲望和支付能力决定买者的购买欲望和支付能力决定 32014/12/30 第一节第一节 城市地租城市地租 二、城市地租及其形态二、城市地租及其形态 （一）城市地租的含义（一）城市地租的含义 所谓城市地租是指住宅经营者或工所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑商企业为建筑 住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用住宅、工厂、商店、银
14、行、娱乐场所，租用城市城市 土地而交付给土地所有者的地租第一节土地而交付给土地所有者的地租第一节 城市地租城市地租 （二）城市级差地租（二）城市级差地租 城市级差地租产生的条件也是土地等城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表级不同。这种等级表 现在土地位置距市场中心的远近，交现在土地位置距市场中心的远近，交5通是否方便，人口流通是否方便，人口流 量是否足够大，配套设施是否齐全等量是否足够大，配套设施是否齐全等方面方面 城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间运输时间 的长短和运费的高低的长短和运费的高低 城市土地位置的优劣决城
15、市土地位置的优劣决定着市场容量的大小定着市场容量的大小 商业地租是城市地租最典型的形态，商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏商业对土地位置最为敏 感。作为商业地租实体的超额利润感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所是与商业企业所在位置所 决定的顾客密度及其营业额等指决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的第一节标成正相关的第一节 城市地租城市地租 城市土地位置优劣不同必城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产然产生不同的级差生产 力，较优位置土地的级差生产力必力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额然转化为超额 利润。在市场经济条件下，土地所有权和使利润。在市
16、场经济条件下，土地所有权和使用权用权 的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级的垄断及其分离，使这种超额利润转化为城市级 差差地租地租 I。 城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次 追加投追加投资生产率的不同，形成了级差生产力，这资生产率的不同，形成了级差生产力，这 种级差生产力也种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而必然转化为级差超额利润，进而 转化为城市级差地租转化为城市级差地租 II 第第一节一节 城市地租城市地租 （三）城市绝对地租和垄断地租（三）城市绝对地租和垄断地租 1、城市、城市绝对地租绝对地租 城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，家垄断， 任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土
