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1、版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明金地名峰-营销策略执行案 新六部-深圳中原 /2011.10 峦山谷、金地中信 配套能力：中信峦山谷仁恒、卓弘、金地 产品能力：峦山谷最弱，其余计划动工或销售项目产品力拉差小 品牌认知：金地仁恒、中信振业计划销售期内项目周边直接竞争：1）卓弘项目，竞争点：资源、产品趋同 、销售期趋同；2）振业峦山谷，竞争点：低价版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明入市环境：附件2 区域内竞争个盘：卓弘高尔夫项目 卓弘高尔夫雅苑区位 龙岗区宝荷路与宝横路交汇处东北侧占地 59523平米 建筑面
2、积 217000平米 其中商业面积 7000平米 其中住宅面积 136293平米容积率 2.8绿地率 35%覆盖率25%总户数 1531 停车位 1593层高9栋31-33层高层编号户型面积面积比例套数 A1房1厅29.69-89.4418.8%442 B2房1（2）厅71.42-89.5228.8%426 C3房2厅129.73-137.975.4%56 D4房2厅147-152.212.1%110 E复式1房1厅87.87-88.3310.3%160 F复式2房1厅87.4-89.0420.5%317 G复式219.95-323.494.1%20 90平米以下总面积72.6%1531 90
3、平米以上总面积27.4% 合计100.0%计划2011年12月底开售，首批推出约600套，主力产品为90平以下2-3 房，部分120平以上单位。要求首批单位快销回款，2批单位推出时间 待定。对本盘形成一定竞争分流。版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明5CHAPTER5 竞争资本版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明本案龙岗中心城+大运新城，形成深圳北部最大的、功能独立完整的、全新的中心城区龙岗继中心城后新的中心化价值爆发板块 大运新城板块。13.9平方公里600亿 政府投入的全新城市化区域，集体育休闲、商住、旅游、高新产业于一体的城市 功能复合区。1、区域价值理解
4、版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明2、片区差异化视觉大运新城唯一的、规模的生态、休闲资源性居住片区核心本案本 案北面：正中高尔夫球会西方：嶂背工业区东面：振业峦山谷西北方：龙岗植物园南面：马峦山东北面：大面积村民房西南面：水库西南面：登山道基于大运新城-未来新中心的区域价值平台上，区别于同区域其余板块、项目的价值点：生态性版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明3、交通价值发现沙荷路-丹平快速，3KM地铁3号线形成关内（罗湖）与龙岗中心的交通距离最佳 结合点之一，半小时新旧中心生活圈打通。龙翔大道水官高速深惠路深汕高速惠盐高速地铁3号线地铁14号线吉祥路龙岗中心城
5、福田罗湖南山宝荷路交通资源n宝荷路直接连通深惠路、 龙翔大道，水官高速、深 汕路、惠盐路等8条主干道 开启半小时便利生活圈 n沙荷路即将建成通车缩短 本案至罗湖10分钟路程。 20分钟打造罗湖龙岗无缝 连接生活圈 n地铁3号线全线通车，14 号线规划建设中畅通深圳 轨道交通沙荷路-直连丹平快速版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明4、配套价值距离中心约3-3.5Km，10分钟内全面享城市中心配套。l三级甲等宝荷医院 l九年制教育学校 l峦山谷3万平米社区商业 l高尔夫、植物园、登山道版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明5、产品力价值纯89平米高附加值复式产品(赠送
6、率高达40%-60%)， 一本证，居家四房，纯粹社区。面宽要求较大，14.6m两层仅能做两户核心筒利用率低，必须与其他户型混合搭配不能朝北向布置不能大比例布置这类户型第一代第一代8989平米复式平米复式升级版本第二代第二代8989平米复式平米复式空间自由布置、南北通透、双向采 光大面宽设计，舒适度高，两层通高客厅，扩展性强，体现自 我个性与创意。版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明n 非绝对城市中心，目前区域城市化水平低、价值认同弱n 亚资源，地块周边景观优于地块内部直接可享景观n 规划指标局限，中小规模高容积率、产品运作空间较小n 道路影响，主要为噪音、心理影响n 区域市场价
7、格成长内部驱动力弱，区域市场本地客户容量小n 集中放量，同质竞争严重n 高层价格天花板n 品牌竞争度大n 客户群区域抗性打破需时投入优 势机 会劣 势威 胁优 势机 会构筑项目核心价值：【中心价值爆发】大运新城崛起龙城新中 心；【资源唯一价值】本案片区为新中心唯一的生态景观资源 板块；【产品力差异价值】对既有市场产品品质的差异化升级版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明“占领龙岗新中心唯一资源型板块、产品升级的指标性楼盘”竞争资本“城市中心生态板块” + “产品力”版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明6CHAPTER6 策略提出版权所有，资料由：http:/ 编辑
8、整理，转载请注明“城市中心生态板块” + “产品力”策略提出1深圳经过30年的发展， 已经进入到了城市更新发展阶段， 将来城市开发格局将以高开发强度、超高层住宅为主要趋势。 城市三十年版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明历史一再证明 在城市化浪潮中唯有生态资源型板块 得以历久弥新，百年不易版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明“城市中心生态板块”一直以来，位于城市中心兼享稀缺资源的板块均被誉为“福地”。 正如：福田香蜜湖、罗湖银湖（均紧邻城市中心，得天独厚自然资源。）福田CBD香蜜湖银湖版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明本案处于马峦山麓下，紧邻龙
9、岗中心城CBD； 价值之于福田香蜜湖、罗湖银湖。龙岗中心城“千金之区”金地名峰龙岗中心城城市绿肺，城市中心生态板块随着城市化浪潮发展，龙岗中心城 居住密度越来越高； 马峦山麓，距离中心区仅3km。享 城市自然山体，水库，高尔夫配套 。得天独厚。选择置业金地名峰， 正如以前瞻性的目光选择香蜜湖。版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明如何理解本案所处于龙岗中心城“千金之区” “城市化浪潮”、“居住迁移”理论“城市发展由中心向四周扩散，城市发展中后期，中心必然外扩，其次再形成多中心。在城市外扩的过程中，距离城市中心最近的生态板块将首先受益。”城市化浪潮“随城市发展，必定沉淀出一批财富阶
10、层，先于选择从城市中心转移至自然中心，转移的也必定是由城市中心由近到远逐步辐射，辐射的范围取决于城市财富积累的程度。”“最近的自然中心必将承接这批人群的到来”居住迁移版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明龙岗中心城发展的成熟度 决定本案“城市中心生态板块”核心价值落地的可能l政府推动下的造城运动（奠定城市化的基础）为什么横岗没有横岗的香蜜湖 07年11年，龙岗经历“大运”时期，房地产开发接踵而至。 由于前期缺乏供应，客户群体以龙城本地为主；关内客户看中价格洼地及“大运”概念，逐年比例增加 。 龙城本地客户追求商品房，与城市关系，关内客户看中价格洼地（大部分为挤出人群）。人群决定生
11、活 配套、交通出行成为购买重要考虑因素。 l城市化浪潮/居住迁移 福田香蜜湖从2000年开始起步至今10余年间，价值发生巨幅翻涨，也成为仅此唯一的香蜜湖居住区。 2012年仁恒、卓宏、金地、振业、中信联手打造马峦山“城市中心生态板块”，重新定义区域可能。 未来价值远高于当前价格版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明中心生态居住区城市成熟度中心性稀缺性政府推动下的造城运动 房地产开放集中 配套、交通全面升级 横岗就没有 早期的龙岗中心城也没有距城市中心仅3km 享全面的城市中心 配套资源稀缺：5300公顷马峦山 公园、高尔夫、8大水库，最 近湖景距您仅350米，水景总 体量达180
12、万平米。土地稀缺 ，开发量少。版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明区域价值重塑城市中心生态居住区龙岗中心城的“香蜜湖”“银湖山”你可以享受到 在城市的中心，拥抱自然的最尊贵方式版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明竖起来的第2条深南大道 聚焦世界目标的体育经济、高新产业 超百万平米的城市化开发 600亿投入今天你选择明天你就在城市最具价值的土地上中心区，不能再忽视的生态居住区 每个中心都有一个香蜜湖每个中心都有一个香蜜湖 在中心，寻找在中心，寻找“香蜜湖香蜜湖”区位演绎源自：WWW.MM858.COM 海量资源免费下载版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载
13、请注明“城市中心生态板块” + “产品力”策略提出2版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明金地名峰名仕系列人本人文风格人性功能人情社区产品主张城市地标精工名家优雅礼遇讲究尊贵、大气、精致、典雅版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明产品卖点：l高附加值产品，89实现四房2厅3卫，赠送面积32-38平米l生活阳台l2代复式南北通l2代复式两代居功能l主卧套房开间3.8ml次卧能放1.5m单人床高赠送附加值产品，市场竞争力强； 89复式使用面积121-127（四房两厅三卫）版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明复式院落1、吻合中国传统居住文化，宁可食无肉不可
14、居无竹 2、山居搭配庭院，尊贵、大气、精致、典雅 3、让每个人能有一片自己安逸的天地 4、阅读大地、体验生活、聆听故事价值点转化转化广告语言山居九藏院落与金地香蜜山“山居十二院”嫁接具有居住庭院的感觉藏即隐，“古有隐者，小隐在山林，大隐于市朝”九，含变化、丰富的意思符合大气尊贵典雅精致的人群对位产品演绎藏， 区位之藏位于城市中心的世外桃源；龙岗香蜜湖藏身于此居罗湖十分钟可享山居之乐藏， 产品之藏89平米复式实现120-140平米空间 小空间有大智慧 买平方得立方！藏， 心境之藏陶渊明言“问君何能尔，心远地自偏。”在喧嚣的闹市中为何能够清幽自得，是因为心境离闹市很远，所以，只要心灵获得清静，再闹
15、的地方也就安静祥和了。 藏， 身份之藏“无论你是私企老总、政府高官、企业高层；在这里你是只是一个登山者、一个好爸爸好妈妈、一个好丈夫好妻子.”藏， 抱负之藏你并没有失去活力，也没有失去野心。你仍有 属于你的追求。 从这里出发，追求更好的经历。版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明金地名峰中心生态山居九藏院落人本把房子栽进山里面，和谐主张出于土地的尊重，阅读土地；一如金地香蜜山私密、尊贵、圈层绿色、健康、家庭将山还给城市，将植物还给山体，将阳光还给车库 让久违的自然在城市复兴版权所有，资料由：http:/ 编辑整理，转载请注明【区域破题】城市中心生态居住区价值再版香蜜湖【产品破题】山居九藏89纯院落写意空间案例：金域华府、星河时代【品牌破题】金地8年后龙岗再现
