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1、房地产经济学 （ Real Estate Economics ）谢经荣 吕萍 乔志敏 编著房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材教材和参考资料：l1：谢经荣，吕萍，乔志敏编著：房地产经济学第 二版 中国人民大学出版社l2：张红编著：房地产经济学 清华大学出版社 l3：美丹尼斯J麦肯泽： 不动产经济学第 五版 中国人民大学出版社l4 ：陈淮：广厦天下：房地产经济学ABC中国发展 出版社l5：美罗杰H伯恩哈特，安M伯克哈特： 不动产第四版（影印本） 法律出版社l迪拜的哈利法塔摩天大楼，该建筑物的高度为828米（有163层） l摩天-新月形的迪拜新月高楼 l新加坡57楼屋顶无边泳池 l贝克汉
2、姆的英国豪宅价值,为 2000万英镑 l巴西的贫民区，富豪和贫穷之间的分界线 绪言l房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要一环 ，其基本学科定位是经济学（产业）范畴，归属于部门经 济学。是工程管理专业房地产经营管理方向的一门专业基 础课。l从研究领域来看，房地产经济学是房地产经济运行过程的 理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗 旨，是应用经济学的一个分支学科门类。l从研究对象来看，房地产经济学既研究经济关系，也研究 资源配置，通过资源配置研究来揭示反映经济关系和经济 规律。l房地产经济学是多学科的交叉，具有交叉学科的性质：l1、与城市经济学的交叉：城市土地的利用，城市住房
3、， 城 市经营中的土地经营等；l2、与资源经济学的交叉：研究土地开发利用和土地资源 合理配置；l3、与生态经济学的交叉：房地产的可持续发展理论和生 态平衡理论的一致性；l4、与金融学的交叉：房地产业天然需要金融业的支持；l5、与理论经济学的交叉：受理论经济学的指导。l房地产经济学理论框架可分三个层次：房地产经济学的研究方法：第一章 绪论 重点问题n房地产的相关概念、自然及经济属性、类 型n 房地产业在国民经济中的作用和地位n 房地产经济学及其主要的研究内容l了解房地产的概念，首先要对以下概念有 清晰的认识：土地地产房产 房地产不动产房地产经济学房地产业第一节 土地和地产一、土地土地：是由陆地表
4、面各种自然环境因素， 包括地形地貌、岩石、矿藏、气候、土壤、地 下水和植被等相互作用形成的历史自然综合体 。二、土地资源土地资源：是指现在或者未来能给人们 带来经济收益的土地。土地资源包括人们对土地未来或当前收益的 经济评价。三、土地资产土地资产：是指土地自然性状的经济表现或反 映。 l土地资产说明土地具有同人类相结合的属性。l具体的所有人同土地特定权利的结合可以称为 土地财产。l受法律保护，有确切权属关系的土地资源。注意： l土地、土地资源和土地资产三个概念说明人们 从不同角度对土地这一自然综合体的描述，是 人类对土地不同认识到反映，它们也是土地在 人类社会中的不同表现形式。在完全的市场经
5、济下，三者的本质是相同的。l从实用角度出发，可以将土地、土地资源和土 地资产三个概念混用。四、土地的四元属性土地的 属性自然 属性经济 属性社会 属性文化 属性（一）土地的自然属性土地的自然属性表现在三个方面：土地的 自然属性土地具有生产力土地的固定性和区域性土地面积的有限性（二）土地的经济属性主要表现为土地的资产特性，即土地具有价值。1. 土地的资产特性主要表现在三个方面： l土地资产属性是针对特定群体而言的，表明该主体的利 益； l在现代社会，土地财产的大小不仅指土地实体的价值， 而且指特定权利的高低价值； l土地的特定权利和特定主体的利益必须是得到社会的承 认和保护的，不享有特定权利的主
6、体的利益谈不上财产 ，同样不受法律保护的主体的利益也不是财产。2. 土地价值存在的条件主要取决于以下四个方面：l土地具有使用性：土地的使用性使土地具有使 用价值。l土地的稀缺性：土地的稀缺性决定了土地所有 权或使用权的价值或价格。l供需关系：随着人口的增加，人们对土地的需 求越来越多，且越来越迫切，一般情况下土地 的价值会越来越高。l可转移性：土地的可转移性是由法律规定的。（三）土地的社会属性土地的社会属性表现为土地的法律关系，是 由土地产生的人与人之间的社会关系，它同土 地的经济属性是一个事物的两个方面。l土地的经济属性是土地使用或交换过程中的人 与人之间的经济关系，用价值的高低来表示。l土
7、地的社会属性说明这一过程中人与人之间的 社会关系，以法律关系（产权的属性）来表示 。 （四）土地的文化属性一、不同的房地产概念 （一）台湾省的房地产概念在台湾省的法律上，房地产被称为不动产。 不动产是土地和其定着物的合称。 （二）美国的房地产概念美国法律规定：不动产为土地和土地的所 有自然实体部分以及附着在土地上的人工实体 部分。所有永久性的建筑附着物以及室内设施 一般也认为是不动产的一部分。房地产包括三 个组成部分：土地、改良物和定着物。第二节 房地产和不动产（三）我国的房地产概念在我国还没有确立法定的房地产概念。综 合各家观点，可将房地产定义为：土地及地上 定着物和同地上利用相联系的地下改
8、良物；同 时还包括以上组成部分所衍生的各种权利。房地产土地定着物改良物其它定着物建筑物公共设施图11 房地产的组成u只有定着物才能成为不动产的必要组成部分， 附着物不是不动产的组成部分。区分按照三个 标准判断： 依附程度：在没有对不动产主体和本身产生严 重损害的情况下，可以同不动产分离的是动产 ，而不是不动产的组成部分。 物体特性及其同不动产主体的关系特征：为建 筑物的特殊用途而特别设置或为完成某一特殊 用途而安装的物体可以看成建筑物的长期组成 部分。 物体安装的目的l房屋内的电脑、电视、书桌是不动产吗？ 门窗呢？建造房屋的钢筋水泥呢？l果园中果树上的果实是动产还是不动产？ 注意：n只有对土地
9、的依附程度很强的物体才是地上定 着物，只有与建筑物紧密相关的其他地上定着 物才属房地产。n土地和建筑物等地上定着物衍生的权利有多种 权属状态和丰富内涵。二、不动产与房地产l不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形 状改变，损失其经济价值的物及其财产权利， 包括土地及地上定着物 。（建筑物附着物可以 理解为动产的不动产化） l动产：不动产之外的，可以移动且并不减 损其经济价值的物称为动产。 l一般来说，动产以占有为公示方法，不动 产以登记为公示方法。大陆地区的不动产 与房地产可以通用。 1.地产 各类土地及财产权利住宅房屋建筑及财产权利 房地 产 不动产 2、房产 非住宅房屋建筑及财产权利与房屋
10、建筑有关的城市基础设施建筑及财产权利3、非房屋建筑及财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6 、财产综合体土地、地产、房地产及不动产之间关系：房地关系（一）房与地的内在统一性n房与地同属“不动产”的范畴n任何房产都是房地产n房价与地价的相互关联性n“地上有房”是城市建筑地块的普遍状态（二）土地有较强的相对独立性l 有地才有房n城市土地在形式上可以脱离房 住新 房啰站住！这 块地是我 的。但这房 子是我 的呀！那怎么办？A:房屋所有权 B:房屋使用权 C:土地所有权 D:土地使用权若你要使用这间房屋，应取得那几项产权？ABCABDABCDACADACD
11、BC/BDBCD三、房地产类型和属性1， （一）按构成要素分类l 房产；地产 ；房地产 （二）按用途分类l住宅；工业房地产；商业房地产；公共事业房 地产；其他用途房地产 （三）按开发建设程度分类l生地；熟地；期房；现房l 还可按新旧程度、建设标准等分类2、房地产的属性房地产属性房地产属性BBE EC CDDAA商品属性财产属性投资品属性政治属性社会属性实体构成的二元性不可移动性商品属性 异质性耐用性资产高价值性 投资与消费的双重性 财产和投资品属性 利用的外部性社会政治属性 社会效应、保障政策、人文景 观 法律属性 不动产特性、产权特性、可分性房地产业是从事房地产投资开发、经营、管理 和服务等
12、众多行业的产业部门。 n从国民经济活动的先后次序分类看，房地产 业属于第三产业。在联合国制定的国际标 准行业分类中，房地产业被列入第八类， 主要活动在流通和社会服务领域，属于服务 业。第三节 房地产业及其相关产业l房地产业的活动领域主要包括有： 土地开发和再开发 房屋开发 地产经营（包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵 押） 房地产经营（包括房产含土地使用权的买卖、租赁、 抵押等） 房地产中介服务（包括信息、咨询、估价、测量、律 师、经纪和公证等） 房地产物业管理服务（包括家居服务、房屋及配套设 施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租 、代收代付等） 房地产金融（包括信贷、保险和房地产
13、金融资产投资 等） l总结：房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门 房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门； 房地产业是把地产和房产结合于一体经营不动产的产 业部门； 房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规 制度的产业部门。房地产业的特征（1）基础性：生产生活资料和生产资料（2）先导性：国民经济建设，首先要有房地产开发和经营 提供生产和生活的空间（3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展， 进而导致劳动的需求（4）地域性：位置固定性全过程具有地域性价格 、发展因素、政策法规也有地域性差异（5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发 展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶
14、段）（6）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势（7）对金融业的依赖性：房地产高价值性使房地产开发购 买都需要大量资金，必须有金融业的支持方能持续发展一、房地产业适度发展可以带动国民经济发展 （一）房地产业在国民经济中的地位1. 房地产业在国民经济中地位的一般规律联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产 投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段 这一比例可上升到8%，是房地产业发展最快和 国民经济贡献最大的时期；而到发达阶段，这 一比例可降至3%5%。2. 房地产投资第四节 房地产业在国民经济中作用和地位（二）住房消费促进社会的发展1. 恩格尔系数恩格尔认为可以把食品消费支出占家庭总消
15、费支出的比重作为衡量一个家庭或国家人民生 活水平的标准，这一系数称为恩格尔系数。恩格尔系数由两种表示方法：p 恩格尔系数：食品支出占收入的比例p 恩格尔系数：食品支出占总支出的比例2. 住宅消费比例住宅消费支出占总消费支出中的比重大小与 两个因素有关：一是人均国民收入，二是居民 生活水平。住房消费占总消费支出的比例有两种计算方 法：p 住房消费占总消费的比例，仅计算房屋费用占 到比例，为住房消费比例。p 居住费用占总消费支出的比例，为居住消费比 例。（三）房地产业的带动作用 房地产业的带动作用主要表现在三个方面：n可以带动相关产业n可以给社会提供就业机会n可以提高国民经济的发展速度二、房地产业
16、的滞后阻碍国民经济的发 展n 住宅投资在国内生产总值中应占一定比重，一方面 要与经济发展水平相适应；另一方面，才能维持住宅 建设的稳定发展并能满足人们不断增长的需求，从而 促进国民经济发展。n过度压制住宅建设的规模、速度会造成国民经济发展 速度的放慢。制定刺激住宅投资、消费的政策是经济 不景气时，政府扩大内需、刺激经济的重要手段。房地产业的不良发展破坏国民经济的发 展房地产业同国民经济密切相关，特别是同 建筑业、金融业的关系更为密切。房地产业的 发展好坏直接影响国民经济的发展，其过慢或 过快的发展都将对国民经济产生阻碍甚至破坏 作用。一、房地产经济学的研究对象包括三个方面的内容：n反映人们之间社会关系的各种产权关系和由社会
