20100409精装修专题研究

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1、精装修专题研究南京公司常州项目组：孙煜本报告是严格保密的。【精装修】专题研究目录1、精装修研究（1）精装修的产品特征分析（2）精装修房的工程流程分析，装修过程、可能存 在的问题与风险（包括税费、客户投诉等）（3）精装修的营销方式分析2、常州精装修市场特征分析（1）市场个案对比结论（2）客户访谈3、精装修经典案例4、精装修装修细节建议5、万科、中海精装修操作流程本报告是严格保密的。全装修样板房根据楼盘自身的定位和客户群，在室内格局、色调、家具材质、款式、陈 设的造型等各方面力求表现不同风格的精髓所在与自己的独特个性。古典风格（豪华富裕 ）把各种象征豪华的设 计嵌入装修之中，例如彩 绘玻璃吊顶、壁

2、炉、装饰 面板、装饰木角线等等， 而且基本上以类似于巴洛 克风格结合国内存在的材 料为主要装饰方式。代表楼盘：徐汇御苑 汤臣一品柔和风格（平稳独立 ）一种追求平稳中带点 豪华的仿会所式的设计出 现在全装修的样板房中。 这种以黑胡桃为主要木工 装饰面板的风格较强调一 种简单但又不失内容的装 饰形式。代表楼盘：上海滩花 园 中环凯旋宫装修风格产品特征分析之 装修风格：主流风格包括古典、柔和、都市、清新等1、精装修研究本报告是严格保密的。都市风格(独立个性)注入动力的风格，尤其是随着众多的 单身贵族的出现，这种风格大量地出现 地公寓之中。由于很多时候，他们的居 住者没有诸如老人和小孩之类的成员， 所

3、以他们往往强调一种个性。代表楼盘：创智天地 碧云东壹栋清新风格（轻淡写意）这是一种在简约主义影响下衍生出来的清新风格。强 调一种随意性和平淡性。轻飘的白色纱帘配着一张柔软的 布艺沙发，再堆放着一堆各种颜色的抱枕，就形成了一个 充满懒洋洋氛围的室内空间。代表楼盘：天山河畔花园装修风格1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，实木复合地板的应用几乎笼断了其它的地坪装修材料，从装修标准1000元 /m2到2000元/m2之内的百分之七十以上的大众楼盘通常都会选用实木复合地板装修地坪，剩余百 分之二十会选用是实木地板，只有百分之十会选用复合地板。而在2500元/m2以上的楼盘会更多的 配置

4、实木地板。地板产品特征分析之地板：实木复合地板涵盖了不同价位的品种，且在800元/ m2以上的装修标准中使用率最高1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，德国poggenpohl品牌是整体厨房品牌中趋于当仁不让的一线大牌，只有装修 标准在3000元/m2以上楼盘才能邀请到这个顶线品牌入驻。德国nobilia和国产美时分别是装修标准 2000元/m2和1000元/m2左右最具人气的两个档次楼盘所欢迎。整体厨房产品特征分析之整体厨柜： 做豪宅，世界上最好的厨柜品牌德国博德宝是最佳选择1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，科勒最多是出现在装修标准2000元/m2左右的楼

5、盘中。而装修标准1000 元/m2左右的楼盘则几乎被的TOTO，科勒平分天下。奢华的进口卫浴产品只出现在装修标准 2500元/m2以上的楼盘，而且出现五个以上进口品牌同时争夺出现在顶级大盘中的现象。品牌卫浴产品特征分析之品牌卫浴：TOTO、 科勒在不同档次都是主力1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，日本大金户式中央空调是装修标准在2500元/m2以上的高档楼盘首选， 其中，日本大金VRV II户式中央空调就用在上海最奢华的楼盘汤臣一品。其次，大金分体式 空调更多的出现在装修标准1000-2000元/m2之内的楼盘。品牌空调产品特征分析之品牌空调：大金、松下是中央空调中最让人信

6、任的品牌1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，德国gaggenau的品牌形象被装修标准在4000元/m2的顶级楼盘所认可，此 品牌设计的炉灶、电烤箱、吸油烟机、微波炉无论从外观造型或精湛的细部都为高端客户所倾爱 。其次，德国smeg品牌是体现高贵与完美厨房的第二选择。西门子品牌占据了装修标准在2000 元/ m2左右的主要楼盘。林内品牌仍是装修标准1000元/ m2楼盘的最先选择，前几年可以笼断这 个档次楼盘厨房设备的林内品牌，正逐步被后起之秀伊莱克斯品牌瓜分大半市场。厨房设备（炉灶、吸油烟机、烤箱等）产品特征分析之厨房设备：德国gaggenau、 smeg是豪宅的最佳选择，而

7、西门子、帅康则是性价比较高的代表1、精装修研究本报告是严格保密的。分析从上图可以看出，用大理石铺砌厨房、卫生间墙地面是装修标准2500/m2以上楼盘最常用 的装修材料。而国产亚细亚品牌瓷砖更多的被中，高档楼盘所接受，在此需要解释的是，亚 细亚品牌只是在众多国产品牌，如诺贝尔，冠军中显得略微突出，也可以说，亚细亚是国产 品牌的代名词而已。墙砖产品特征分析之墙砖：用大理石铺砌是高档次的象征，而诺贝尔则是瓷砖中的最佳选择1、精装修研究本报告是严格保密的。装修标准地板整体厨房品牌卫浴品牌空调厨房设备 （炉灶、吸油 烟机、烤箱）墙砖800- 1500实木 复合地板 、实木地 板、复合 地板德国leich

8、t、国产 美时、国产法瑞、国 产欧琳TOTO、科勒 、伊奈、航标日立、大金、 美的、日立中央、 松下中央林内、弗 兰卡、伊莱克 斯、松下、意 大利华伦帝亚细 亚、华鸿1500- 3000实木 复合地板 、实木地 板德国柏丽、德国 菲林格尔、意大利 comprex、德国 nobilia、德国leicht 、国产美时科勒、乐家 、美国科勒、德 国卡特维、德国 villeroy、航标、 德国卡特维大金、东芝、 特灵中央、日立中 央、美国约克中央 、大金中央、东芝 SMMS中央、三菱 中央teka、西 门子、帅康、 松下、意大利 华帝伦、美国 GE、意大利 comprex、德 国smeg诺贝 尔、大理

9、 石高于 3000实木 复合地板 、实木地 板德国 poggenpohi橱柜科勒、德国 villeroy&boch松下中央、东 芝、大金中央德国 gaggenau大理 石1、精装修研究精装修标准：按照三种不同的档次划分，对应不同类别部件配置本报告是严格保密的。收集基础信息：房型图纸（一般是设计 单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位 的面积房型（暂测）、小区平面图、周 边竞争个案资料等相关资料确定装修房定位：对房型进行分析，针 对产品所在区域结合营销提出设计原则 和风格，最后确定装修房数量、位置设 计风格及材料配置、制作工艺等列出材料配置清单：在装修房定位确定 之后，需要到市场上寻找价格和材料的

10、支撑，这两个因素直接决定装修价格， 找到市场依据后才能保证材料配置清单 的准确性，此清单将作为合同附件列入 装修公司与开发商的正式装修合同中样板房装修：样板房的设计标准及总价 确定后，装修公司及与开发商签订正式 装修样板房合同，开始进行样板房装修 （样板房的折旧、破损都由要装修公司 负责解决，因此产生的费用也将由装修 公司承担）交房与售后服务：装修房的售后服务也由装修 公司负责，在实践当中装修公司总结出了一套 较为专业的服务工作流程，通常由客服部经理 直接向项目总协调人负责。（交房工作流程表 ：房屋验收单复印留底-确认装修事宜-确认后 两天内客户提供材料送装修方仓库-隐蔽工程验 收签字-施工验

11、收签字-客户附加服务）全装修阶段：在整个工程土建竣工验收后 ，开发商得到商品房入住许可证，与物业 公司交接完毕，业主购房按揭到位，与物 业公司办妥所有入户手续之后，装修公司 方可进场进行装修施工1、精装修研究精装修工程流程分析：收集信息、定位、列配置清单、样板房装修、全装修、交房与售后步步紧扣本报告是严格保密的。营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在开发商要 求的成本控制内设计方案并 做出样板房，方案单一，房 价包含装修价格，但后者不 会被公布开发做出各种装修方案，挑 选装修企业做出样板房并标 价，住户参考并对方案提出 修改意见后，拟成装饰订单 ，由开发商监督施工开发商向装

12、修公司约定，装 修公司提供一种统一的装修 标准，客户可以了解装修的 价值，但无选择的余地，装 修部分作为房屋的部件计入 房价之中优势分析模糊总价、创造利润；规避 装修质量风险客户选择 余地大，市场接受 程度高。装修责任明确；模糊总价劣势分析开发商需承担名誉风险；销 售商佣金到位困难；涉嫌价 格欺诈；客户风险 增加、开 发商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分 客户客户反馈较周边楼盘优势显 著；对 签约抗性较大；对于装修质 量疑虑较大；认为装修的风 格较为单 一可以挑选装修方案，并对局 部修改或另提供新装饰方案 ，形成装饰订单客户可以了解装修的价值， 但无选择设计风 格、材料品 牌的余地

13、经验教训对销售员的要求较高；对装 修公司的要求要提高；合同 有待于更加规范化多样化与具体操作之间的矛 盾有待解决；大面积推广仍 需时日对开发商售后服务能力要求 较高精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合 运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择1、精装修研究本报告是严格保密的。2 .常州精装修市场项目 名称装修标 准洁具和龙头 厨房及卫 生间地面 地板 灶具 入户门及 入户门销售情况新城 首府硬装 4000 （单 价1.8万）采用德国高 仪龙头系列， 采用美国科勒 系列洁具诺贝尔仿 古砖以及天然 大理石 15mm 厚多层实 木复合地 板 伊莱 克斯或同 等级品牌“晶晶” 牌精品防火门 ，

14、户内门：“ 盼盼“牌精品 防火门目前推售的 以245平米的大 户型为主，销售 情况良好1，2月 份共计成交29套朗诗 国际街区硬装 3000 （单 价1.3万）均为科勒或 其他同等档次 品牌 亚细亚或 冠军品牌地砖实木复 合地板 华伦 帝或西门 子或其他 同等档次 品牌目前在售2 栋高层 京城 豪苑硬装+ 软装3500 （单价1.5 万）TOTO或同 等级品牌卫浴 洁具 高级抛光 砖及水晶马赛 克， 高级实 木复合地 板 伊莱 克斯三头 灶具、品 牌抽油烟 机；成套 橱柜 进户门： 特制单开高级 木门扇面贴饰 含配金内部； 户内门：优质 木饰面木门推出了1栋 37层的高层（1 至5层为商业）

15、凯纳 华侨城硬装 2000 TOTO卫 浴洁具，洗手 间部件可根据 要求更换，洞 砖摩恩水槽 ，品牌龙头实木复 合地板 目前在售3 栋33层的高层及 1栋18层高层 新城 公馆硬装 2000 （单 价9000）KOHLER或 TOTO或其它同 等档次品牌诺贝尔或 博德或同档次 玻化砖 厂家定 制15mm 多层实木 地板 方太 或欧琳或 其它同等 档次品牌 进户门： 瑞斯乐或盼盼 或其它同等档 次；户内门： 实木饰面油漆 门 总结：常州主要精装修项目比较，2000元/m2 精装修标准 是常州市场的平均标准，豪宅标准在3000元/m2以上。本报告是严格保密的。常州精装修市场总结：1、从分布地段上来

16、看，常州精装修房基本分布在区域的核心地带为主；2、目前常州装修以厨卫精装加基础装修为主。首先强调了实用性，另外在一些公共部分，如大堂、电梯厅等，处理基调均以华丽为主，一般选择了天然石材地面、大理石墙面，区别于普通住宅；3.常州精装修市场以硬装为主，注重关键部位如卫浴洁具的装修，选用了客户广泛知晓的一线品牌。2 .常州精装修市场本报告是严格保密的。客户对精装房关注的前3项分别是： 施工质量、用材及品牌、设计风格及水准虽然目前选择购买毛坯房的客户所占比重大，但较 之前已有较大提升，精装修逐步为市场认可。客户语录：精装修可以接受，我也很乐于接受，但是要保证质量和用材，另外风格不能太夸张，简约一点吧，后期自己可以再装饰。 季先生，武进高新区某生产企业 为美国海龟，从事技术工作，年收入20万 左右装修好的房子质量我还是比较担心的， 开发商还可能乱加钱，最后才是我们付。 李女士，56岁，退休职工2 .常州精装修市场 客户分析本报告是严格保密的。4000元/平方米的装修标准虽然接受的客户比例较小，但 均属于高收入群体；中高收入客户群体对2000-3000元 的装修标准表