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1、以房养老以房养老试试点方案点方案随着国务院印发的关于加快发展养老服务业的若干意见的发布，“以房养老”再次成为热门话题。民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于XX年1季度出台具体操作办法和实施细则。中央党校国际战略研究所副所长周天勇认为，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。国家老龄委的一位人士介绍，“以房养老”试点方案应该不会突破70年土地使用权的框架，而更多的是对产权限制和房价下跌的风险进行调整完善。在70年产权年限的背景下，本报记者获悉，北京将通过推进“租
2、房置换”的方式来进行，在产权不变更的背景下，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院的“以房养老”模式。“以房养老”曾在南京、上海、北京等城市的个别金融机构自发兴起尝试，例如上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，中信银行也推出了倒按揭业务，南京亦下发文件，鼓励住房反向抵押贷款，但均效果甚微。就试行效果甚微的原因，周天勇认为，我国住宅用地70年年限将成为“以房养老”最大障碍。与此同时，北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，目前房价属于上升通道，“以房养老”模式会随着房价下行而面临风险，再加上老年人的退休成本，人均寿命评估亦问题重重，风险无法评估。作为“以房养老”重要的参与部门，银监会
3、也曾就该模式进行过调研，对此银监会的相关负责人曾表示，不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。但由于我国现有的制度房屋产权70年，“以房养老”难以推行;其次，由于房屋质量越来越差，对金融机构来说也是风险。三是由于未来房价变化存在不确定性，有下跌风险，所以，金融保险业对“以房养老”业务一直很谨慎。中信银行的一位人士在电话中告诉本报记者，中信自XX年就开始试点“以房养老”模式，但截止到现在，目前该项总体业务量不太大。金永祥认为，从金融、社保、房地产、土地等角度来说，要实现“以房养老”，真正将住房资产有效地转化为老年人的养老保障，尚需在资产评估、土地制度、运作监管等方面着力。从试点的另一方
4、老人来说，金永祥表示，除了观念以外，目前并无成熟的机构和模式，不少老人对“以房养老”机构不信任，不敢轻易把房产抵押出去，部分地方推出的以房养老模式也很难真正提起老人的兴趣。在金永祥看来，在公共财政无力兜底所有养老问题的情形下，以房养老不失为解决养老难题的积极补充，也是未来一个大方向。而解决“以房养老”试点的关键在于找到一个符合各方利益的商业模式。国家老龄办的一位人士也向记者介绍，试点方案不会突破现有的法律框架，比如突破70年产权限制等，预计会在监管、风险防范方面做些规定。值得一提的是，北京市民政局副局长、新闻发言人李红兵表示，北京“加快推进养老服务业发展的意见”有可能在月内出台。其中北京的意见
5、也将包括“以房养老”模式，李红兵表示，对于“以房养老”的相关政策，将通过推进“租房置换”的方式来进行。所谓的“租房置换”是指不涉及产权变更，通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来支持老人入住养老院。据悉，早在XX年某房地产经纪公司与北京某养老服务中心就已推出“养老房屋银行”业务。北京市老龄办的相关人士表示，XX年刚开始启动时，对“以房养老”进行论证研究，针对企业的相关鼓励措施也在研究中。“但截止到现在，由于产权等问题的限制，老人的信任度不高，所以业务规模的扩大十分有限，”上述北京市老龄办的人士介绍，参与租房置换的模式，在风险方面更难掌控。金永祥表示，租金收入不涉及到产权变更，而且可以有效的规避70年产权和房价下行风险，提高各方参与的积极性，是操作性比较强的方案。
