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1、1总部基地产业地产开发运营方案研究周建成根据易居研究院产业地产项目部的咨询顾问实践经验，并结合对津沪总部基地项目的调研，发现目前两地的总部基地发展总体呈现出以下六个特征：在开发主体上，天津以国企居多，上海以民企居多，且多数企业是通过战略或业务调整转型而进入产业地产领域；在项目选址上，出于环境、成本等因素考虑，主要集聚在一二线城市郊区；在入驻企业类型上，以依靠智力创造财富、对商务环境依赖度较低、办公环境要求较高的智力密集型企业为主；在产品类型上，企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品；在园区功能定位上，商务办公和研发功能为主，辅之以生活与休闲功能；在盈利模式上，采用较多的是可快速实现资金回流的只售不
2、租模式。一、剖析开发主体，转战产业地产新领域一、剖析开发主体，转战产业地产新领域从津沪总部基地开发主体的性质看，民企和国企都扮演着非常重要的角色；从开发主体的业务经营范围看，天津总部基地的开发主体中，专注于房地产开发经营的企业占多数，而上海总部基地的开发主体则以混业经营的企业居多，但其共同点就是两地大多数开发主体都是经过业务调整转型后进入产业地产领域。图图 1 1 天津总部基地开发主体性质天津总部基地开发主体性质资资料来源：易居研究院产业地产项目部天天津津市市总总部部基基地地开开发发企企业业性性质质 国企 59%民企 41%2天津总部基地开发主体以国企居多，以 58.8%的比例稍占优势，并且部
3、分企业是政府为区域开发特意牵头成立的公司，如天津生态城投资开发有限公司就是由天津市滨海新区政府牵头，联合泰达控股、国家开发银行、天津市房地产开发经营集团有限公司等股东成立，专门负责对天津中新生态城进行开发。图图 2 2 天津总部基地开发企业业务范围情况天津总部基地开发企业业务范围情况资料来源：易居研究院产业地产项目部从业务经营范围看，天津总部基地开发主体中专注于房地产开发的企业居多，占总数的 82.4%，混业经营的企业只占 17.6%。而专注于房地产开发的企业中，超过 50%的企业是出于企业战略或行业前景的考虑，进行业务调整转型，进入产业地产领域。与天津稍有不同的是，上海总部基地开发主体中，民
4、企是主力军，占比达52.6%，国企占比为 36.9%，而外资企业在总部基地开发主体中也占了 10.5%的比例，如创智天地就是由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发的。图图 3 3 上海总部基地开发主体性质上海总部基地开发主体性质资料来源：易居研究院产业地产项目部从业务经营范围来看，上海总部基地开发主体与天津有所不同。调研数据3显示，专注房地产开发的企业和混业经营的企业几乎各占据半壁江山，占比分别为 45.4%和 54.6%；而专注房地产开发的企业中，仅 18.2%的企业一直致力于产业地产的开发。图图 4 4 上海总部基地开发主体业务经营范围情况上海总部基地开发主体业务经营范围情况资料来源：易居研
5、究院产业地产项目部出现上述情况的原因主要有两点：一是随着中央调控的加紧，无论是国企还是民企都感受到了住宅市场的压力，加之商业地产市场的日渐饱和，地产开发企业纷纷开始寻找转型之路，而产业地产正是地产多元化发展的有效路径；二是产业地产正处于起步阶段，未来发展看好，这也正是很多开发企业开疆拓土、建立品牌的大好时机。二、注重项目选址，布局一二线城市郊区二、注重项目选址，布局一二线城市郊区在津沪总部基地项目选址上，开发企业往往优选交通便利、具有高增长、高潜力的一二线城市郊区进行总部基地的开发运营，以塑造高品质、具有地区辐射力及区域标杆示范作用的总部基地项目。图图 5 5 天津总部基地项目分布天津总部基地
6、项目分布4资料资料来源：易居研究院产业地产项目部从天津总部基地项目选址情况来看，城市郊区是开发企业布局的主战场。目前，位于城市郊区的总部基地占调研总部基地总数的 83.6%，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数的 16.4%。图图 6 6 上海总部基地项目分布上海总部基地项目分布资料资料来源：易居研究院产业地产项目部上海总部基地项目分布特点和天津基本类似，大部分总部基地项目分布于城市郊区。位于城市郊区的总部基地占调研总部基地项目的 81.8%，而位于中心城区的总部基地仅占调研总数的 18.2%，城市郊区的总部基地分布比例远远大于中心城区。图图 7 7 天津中心城区与城市郊区土地供应情况天津中心
7、城区与城市郊区土地供应情况5资料来源：易居研究院产业地产项目部房地产开发企业首选布局一二线城市郊区，主要是从总部基地开发运营的外部环境和内在条件两个方面进行考虑。首先，从外部环境来看，与三四线城市相比，一二线城市基础条件和商务设施完善，研发能力和专业服务强劲，对外开发程度不断加深，政府服务意识不断增强，为总部基地的开发运营提供了良好的外部环境。其次，从总部基地开发运营的内在条件考虑，总部基地的开发理念要求其要选择在绿化率高、环境佳及交通便利的地方。与中心城区相比，城市郊区具有地域宽广、地价相对低廉、生态环境保护较好、绿化可塑性较强等特点，更具备开发运营总部基地的良好条件。图图 8 8 上海中心
8、城区与城市郊区土地供应情况上海中心城区与城市郊区土地供应情况6资料来源：易居研究院产业地产项目部三、精选入驻企业，聚焦智力密集型企业三、精选入驻企业，聚焦智力密集型企业在入驻企业类型上，目前津沪总部基地入驻企业以金融贸易、科技研发和咨询服务等智力密集型企业为主，工程能源等资源密集型企业也占据一定比例。天津总部基地入驻的企业类型包括金融贸易、科技研发、工程能源、咨询服务和医学食品等五类，其中智力密集型企业占据 80%以上的比例。根据调研数据分析得知：在天津总部基地入驻企业类型上，金融贸易类企业最多，占比超过 35%；科技研发类企业紧随其后，占比为 29.4%；咨询服务类和医学药品类企业也在其中占
9、据 18%的比例；值得注意的是，包括地产、电气、燃气等工程能源类企业在天津总部基地入驻企业类型中占据不小的比例，是一支不容小觑的力量。图图 9 9 天津总部基地项目入驻企业类型分布天津总部基地项目入驻企业类型分布7资料来源：易居研究院产业地产项目部上海总部基地入驻企业类型主要包括科技研发、金融贸易、咨询服务和工程能源等四类，智力密集型企业占据 95%以上。其中，科技研发类企业以 60%的占比在所有入驻企业类型中独占鳌头；金融贸易和咨询服务类企业分别位列第二和第三，共占比 37%；而工程能源类企业占比很小，仅为 3%左右。图图 1010 上海总部基地项目进驻企业类型分布上海总部基地项目进驻企业类
10、型分布8资料来源：易居研究院产业地产项目部总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，主要是由产业发展趋势和总部基地内在条件决定的。第一，根据“十二五”规划纲要所述，到 2020 年，节能环保、新一代信息技术、生物等智力密集型产业将成为国民经济的支柱产业，其产业增加值占国内生产总值的比重将达到 15%左右。由此可见，未来智力密集型产业将会大力发展，而总部基地在入驻企业类型上聚焦智力密集型企业，符合产业发展趋势，必然会带来自身的繁荣发展。第二，智力密集型企业主要依靠智力创造财富，对商业氛围依赖度相对较低，但对环境要求比较高，这正好契合总部基地的自身条件。四、优化产品形态，主打独栋与双拼别墅四、优
11、化产品形态，主打独栋与双拼别墅目前津沪总部基地的主要产品类型包括企业独栋、双拼别墅、联排别墅、9多层写字楼和小高层写字楼等。其中，企业独栋和双拼别墅是主流核心的产品类型。从产品类型来看，企业独栋是天津总部基地的主流产品类型。目前天津有企业独栋的总部基地占到调研总数的 67%以上，有双拼别墅的总部基地占比为34.1%，有联排别墅的总部基地占比为 25.0%，而有多层或小高层写字楼的总部基地占比较少。图图 1111 天津总部基地项目产品类型天津总部基地项目产品类型资料来源：易居研究院产业地产项目部图图 1212 天津总部基地典型案例天津总部基地典型案例滨海国际企业大道滨海国际企业大道10资料来源：
12、易居研究院产业地产项目部上海总部基地产品类型的分布与天津的情况略有不同：企业独栋和双拼别墅仍是上海总部基地的主流核心产品类型，目前有企业独栋或双拼别墅的总部滨海国际企业大道由世界著名的德国欧博迈亚公司进行整体规划设计，项目占地 23 万平方米，规划建筑面积 48 万平方米，由 74 座建筑组成，预计总投资 26 亿元； 滨海国际企业大道项目计划分三期完成开发建设，一期开发建筑面积6.6 万平方米，二期开发建筑面积 7.8 万平方米。一期、二期为低密度的企业独栋建筑，主要为科技研发、企业区域总部、商务和配套，楼宇面积在 1000 平方米到 4000 平方米。三期开发建筑面积为 45.6 万平方米
13、，规划建设顶级五星级酒店、商业和国际公寓，为项目的产业综合服务配套区。11基地均占到调研总数的 75%左右，但紧随其后的是有多层写字楼的总部基地，占比 49%，而有联排别墅或小高层写字楼的总部基地占比相当，约为 40%左右。图图 1313 上海总部基地项目产品类型上海总部基地项目产品类型资料来源：易居研究院产业地产项目部总部基地是总部经济和商务花园的结合体，具有低密度、低容积率、高绿化率、花园办公、生态生活等特点。企业独栋和双拼别墅之所以成为总部基地的主流核心产品类型，首先是因为企业独栋和双拼别墅是总部基地低密度、高绿化率、花园办公等特点最完美的诠释载体；第二，与其他产品类型相比，企业独栋和双
14、拼别墅更能够满足企业改善办公环境、提升整体形象的需求；第三，入驻企业拥有对独栋、双拼别墅的自由冠名权，可以根据自身需要进行个性风12格展示和设计，这有利于企业形象的建立和品牌价值的提升。五、明晰园区定位，强化研发与办公功能五、明晰园区定位，强化研发与办公功能从总部基地园区功能定位来看，津沪总部基地已经将传统的生产功能剥离开来，主要集中在研发和商务办公等功能上，辅之以生活与休闲功能。根据对总部基地项目功能分区情况的分析，天津和上海的总部基地基本都具备办公和研发功能，并且平均约占 86%的建筑面积，包括商业配套和商务配套在内的园区配套则约占 11%，仓储、厂房等所占建筑面积很小，仅为 2%左右。图
15、图 1414 津沪总部基地项目功能分区情况津沪总部基地项目功能分区情况资料来源：易居研究院产业地产项目部总部基地功能定位的这一变化，是遵循和适应企业发展需求的表现。从入13驻企业类型看，津沪两地总部基地的入驻企业类型主要包括：需要良好的办公环境以提高工作质量的智力部门，如软件、研发等；需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司部门，如呼叫中心、快递服务等后台服务中心；需要侧重企业内部的管理统筹、工作性质决定了其不需要聚集在成本很高的城市市区的机构，如某些公司的集团总部或区域总部。这些企业对总部基地功能的要求主要集中在办公和研发，以及由此衍生出来的生活休闲功能，这也决定了总部基地在建造的过程中逐
16、步剥离生产功能，功能布局以研发与商务办公为主。纵观国外总部基地发展历程，结合对津沪总部基地的定位和功能分布现状，可以看出：我国总部基地正处于第二代商务与社区的起步阶段，该阶段的总部基地融进城市生活的元素，开始营造出一种共同工作和生活的社区气氛。表表 1 1 国外总部基地发展历程国外总部基地发展历程资料来源：易居研究院产业地产项目部六、选准盈利模式，偏向于只售不租模式六、选准盈利模式，偏向于只售不租模式在项目的盈利模式上，目前总部基地项目主要的盈利模式有只售不租、只第一代：第一代：工业园的工业园的演变演变第二代：第二代：商务与社区商务与社区第三代：第三代：发展邻里关系发展邻里关系第四代：第四代：NEWNEW TOWNTOWN基本情况基本情况城市边缘，由多组小规模的建筑组成 城乡结合部，有一定的规模规模较大，交通便利大型综合社区入园企业入园企业偏重于基于科学研发的企业科学研发企业为主；商业型企业出现商业型企业为主大型综合型的
