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1、绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾1号九龙仓国宾1号绿城御园国宾1号比对内 容九龙仓国宾1 号绿城御园优 劣分析指 标占地 面积34万15万竞 品 略 占 优 势l国宾一号 容积率、 绿化率低 于本项目 ，产品形 态为纯 独 栋、双拼l御园产品 面积段大 于竞品， 影响总价l车位比 优于竞品建筑 面积20万12万总户 数669套（包括 独栋91套，双 拼232套，公 寓346套）320套(法式 合院128套， 平层官邸192 套) 容积 率0.6 （其中1期 0.46，2期 0.73）0.78 建筑 类型独栋、双拼 别墅法式合院、 平层官邸 绿化 率50%40%主力 户型 （ ）独栋608-691
2、 （地上约 375-430， 地下室约220- 240）；双 拼412-495 （地上约300 ，地下室约 150），地 下室计入销 售面积合院别墅725 -795 （地上约425 -490 ； 地下约290- 330 ）， 平层官邸308 -405（平 层一楼不计 入销售面积 ） 车位 比1：2合院1：3 平层1：2 比对内 容九龙仓国 宾1号绿城御园优劣分析团 队建筑 设计美国JWDA 建筑设计 事务所绿城东方建 筑设计院优l御园项 目无论 建筑、景 观规划 还是室 内设计 ，均为 业界大 师强强 联手； 国宾1号 所用JWDA 建筑设 计事务 所，是 综合性 设计公 司，目前 在中国有
3、分公司， 其中国 项目设 计均为 国内设 计师作 品。l绿城物 业，园 区服务 体系优 于竞品景观 设计美国JWDA 建筑设计 事务所美国LSI景 观设计 公司会所 设计美国JWDA 建筑设计 事务所陈文栋设计样板 房设 计上海大野 设计公司陈文栋设计物管 团队上都物业/ 物业费： 双拼3.8元 /月/； 独立别墅 4.86元/月 /绿城物业/ 物业费：合 院别墅5.5 元/月/； 平层官邸 5.65元/月/ 比对 内容九龙仓国宾 1号绿城御园优 劣分析规 划规划 布局呈南北带状分布，主要集高 端双拼、独栋别 墅于一体以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低
4、密度大宅氛围优l从规划 上说国 宾一号 没有公 共的小 区空间 、组团 景观， 御园的 景观带 长400 米，面 积有 5000多 方，同 时有 13000 方的亲 水公园 l御园实 行人车 分流， 九龙仓 无空间 规划注重景观层 次打造，西班牙 、地中海、意大利三种建筑 风格排列其间纯法式皇家园林规划体系，以层层递进 的院落和庭院表现优 雅的园林情境，以 纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典 雅生活场景 道路 规划主干道双行道入口设计 ，主 干道宽6-7米采用彻底的人车分流系统，地面部分只 留四周环道，整个地下车库 之间相互连 通，每家均有独立的地下车位，从地下 车库 直接入户，私密安全。御园
5、双向车 道7.5-8米景观 规划内部景观水系围绕 ，增强私 密空间，不带组团 ，景观细 节、层次设计 一般以围绕 十字形空间轴线 展开，串联一系 列广场、花园，形成富有礼仪性和尊贵 感的中心宫廷式花园。各组团 又各有主 体和特色，建立起统一而又富变化的整 体景观序列关系国宾1号苏州御园比对内 容九龙仓国宾1号 绿城御园优 劣分析 建 筑建筑 风格西班牙、地中 海、意大利法式新古典主 义风格 相 近 ， 项 目 略 占 优l法式 建筑 经典 纯粹 ，竞 品多 种风 格不 统一l项目 楼间 距小 于竞 品， 密度 较高 ，略 劣于 竞品 l在建 筑层 高上 ，除 标准 层高 和地 下室 层高 优于
6、 竞品l围墙 的高 度要 高于 竟品立面 材质石材干挂（葡 萄牙、西班牙 、德国米黄、 埃及米黄）石材干挂（平 层：山东金沙 黄；合院：德 国米黄） 楼间 距20米楼间距为 主，有部分做 到30米,区别于 市场普遍独栋 别墅的楼间距 离合院别墅约10 米楼间距，平 层官邸约22米 间距建筑 高度地上11-12米； 地下3.3米 地上：合院檐 口高7.6米，平 层檐口高17.4 米；地下：合 院 3.9米，平 层3.6米 层数 独栋：地上2层 +地下1层，地 下室计入销售 面积 双拼：地上3层 +地下1层，地 下室计入销售 面积合院：地上2层 +地下1层， 地下室计入销 售面积 平层：地上4-5
7、 层+地下1 层，地下室不 计销售面积 层高 独栋：F1：4米 ,F2：3.4米， 地下室3.3米（ 独栋大堂挑高9 米） 双拼：F1：3.8 米，F2：3.4米 ，F3：3.4米， 地下室3.3米合院：一层3.9 米，二层 3.7米，地下室 3.9米 平层：一层3.8 米，标准层 3.4米，地下室 3.6米 围墙 高度1.8米合院内围墙高 度暂定约5米， 部分合院外围 墙为3米；平层 底层花园围墙 约2.5米 入口 大门意大利进口装 甲防盗门入户门采用实 木门 窗铝木复合内开 内倒窗、Low-E 玻璃开模定制的85 系列断桥隔热 铝合金门窗， 6+12A+6双层中 空玻璃，开启 方式为平开
8、比对内容九龙仓国宾 1号绿城御园优 劣分析区 内 布 局主景 观轴2万方水系 围绕楼王经典的欧洲十 字形空间轴线 ，串联一系列 广场、花园， 形成富有礼仪 性和尊贵感的 中心宫廷式花 园 另有近13000方 的亲水公园优l整体小 区内主 要景观 轴及水 系小品 胜于竞 品l主干道 及步行 通道宽 度优于 竞品水系 利用水系环绕成 为别墅间的 又一区隔元 素，提升区 内环境的同 时，增加私 密感项目每一条重 要景观轴线的 交汇处都会出 现水景雕塑。 其中，位于南 北和东西主轴 交汇处的中央 大水景，为整 个社区点睛之 笔 主干 道宽 度主干道6-7 米车行道7米宽 步行 通道宽约5米比对内容 九
9、龙仓国宾 1号绿城御园优 劣分析公 共 部 分会所1个会所（ 共2层）， 总建4000平 方米。目前 会所配置暂 定恒温游泳 池，其它配 置未定，会 根据客户实 际需求进行 调整一层约1000 平方米（包 括居委会） ，暂定的功 能为大堂吧 、大堂、医 务室。二层 的面积约为 305平方米， 暂定的功能 为棋牌室。 地下室约为 1000平方米 ，功能暂定 为泳池、泳 池配套用房 、健身房等 。优l会所面积 低于竞品 ，但功能 配置更合 理l卫生间、 电梯间、 及室内公 共部分配 置高于竞 品卫生 间配 置独立隔开座 便器，并配 有独立的洗 手池，品牌 全部为科勒浴缸、龙头 、台盆、座 便器、淋
10、浴 电梯 间配 置未定三菱 天花 板普通乳胶漆、局 部仿古银箔 、局部灰镜 地砖普通地砖石材、实木 复合地板、 地砖 比对内容九龙仓国宾1号绿城御园优劣分析 样 板 装 修 / 智 能 化样板间精装品 牌卫浴品牌：科勒卫浴品牌：唯宝（合院）；劳芬 （平层）优l 竞 品 样 板房 精装 修品 牌劣 于 项 目l竞 品基 本无 智能 化 设 施 设 备龙头品牌：科勒龙头品牌：当代（合院）；汉斯格雅（平层） 地板品牌 ：地板品牌： 地源热泵系统克莱门特（意大利 ） 美国特灵（合院） 新风系 统无霍尼韦尔 户式中央空调 无东芝VRV空调（平层） 中央吸尘系统 无爱尔特 地板热 辐射采 暖系统 无菲斯曼
11、（壁挂炉 、水箱）乔治费 歇尔（管材） 车辆管 理系统无有 太阳能 热水系 统 无力诺瑞特 中央净 水、软 水及直 饮水系 统 无美国怡口 智能安防电子巡更 ，周界防 御报警系 统，可视 对讲等多重安防系 统。每户配备“家庭 安全防范报警系统”出入口、围墙管 理系统，大周界 主动防范系统、 周界电视监 控系 统，区内设置电视监控系统、全 色彩视频的访客对讲机系统，户 内设置家庭防盗及紧急报警系统 支管电 伴热系统无有家庭智 能系统无预设会客、就餐 、休息等场景模式,智能控制灯光、空调、地暖、 音乐周层排 水、地下室污水提升 系统无有比对内容九龙仓国宾1 号绿城御园优 劣分析户 型单套占 地独栋
12、单套占地 700-2000不 等（包含花园 ）；双拼单套 占地350-400 （包含花园 ）合院：430- 475 各 有 优 劣 势l项目 较竞 品占地 面积 小l项目 比竞 品房 间少开间独栋 ：18.2米 双拼：15.7米合院：16- 17.5米 平层：18- 21米 进深独栋：13.4米 进深：10.6米合院：27米 平层：17.4- 22.8米 主卧面 宽、进 深独栋：面宽 4.8米，进深 5.4米 双拼：面宽4.8 米，进深5.1米合院：面宽 6米，进深5 米 平层（最小 户型）：面 宽 4.8米，进深 6.4米 得房率100%合院： 100%；平 层87% 房间数5室合院为4个
13、套房；平层 为3个套房 车库配 置独栋：2-4个； 双拼：2个平层：2-3个 ；合院：3个 比对内 容九龙仓国宾1号绿城御园优 劣分析 户型卫生间尺度独栋：面宽3.6米，进深3.9米 双拼：面宽3.6米，进深3.6米合院：面宽4米，进深5米 平层（最小户型）：面宽 2.7米，进深4.4米 各有 优劣 势l 项 目比 竞品 花园 面积 小l 项 目比 竞品 户型 尺度 更为 舒适l竞品 为半 地下 室， 优于 项目 l竟品 独栋 室内 设置 电梯 ，较 舒适生活阳栋：15平米 双拼：18平米合院（样板房A2 ）：主卧 露台24平米 平层（样板房B）：客厅阳 台11平米花园庭院面积 尺度及产权独栋
14、300-600平方米， 双拼160-300 平方米；南北花园围合式布局，入 口分布南边和北边，交房时为 草坪 交付；独栋花园南北比例为1/3：2/3 ，双拼入口处1/4，后花园3/4。私密 性较差一期合院内庭院70-110平米，均为 内庭院围合式布局；平层一楼160- 400平米；二者均为精装成品交付 ，只有使用权，无产权储藏间无每户均有至少一个储藏间 工人房独栋双工人房，双拼单工人房约8平 米衣帽间设 置独栋10平米 双拼8平米合院（样板房A2）：10平米 平层（样板房B ）：8平米庭院面积独栋300-600平方米 双拼160-300平方米地下室标高半地下室，一层标 高1.2米全地下室，合院
15、：地下室 3.9米；平层：地下室3.6米 地上1层地上2层地上3层“双拼大宅，独栋化设计”区别与传统双拼别墅平行式入户方式 ，每户均设置独立的入户花园，在产品上具有一定的创新。竞品户型-双拼户型国宾1号双拼：总面积460（地上面积300+地下面积160）国宾1号双拼户型劣势： 入户带玄关，户型较中规中矩，浪费空间大； 小露台的设计，露台少，产品附加值不大。优势： 8.6米的南向面宽，100平米的大开间大主卧，享受二层的“总统套房 设计”，主人尊享独立的私密空间，同时配备书房、休息室、更衣室、 洗手间； 独立的私家入户花园； 非对称设计：以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后 左右错开
16、布局，保持空间的独立性；国宾1号户型优劣势：竞品户型-独栋户型大面积挑空设计，增强奢华的空间格局，超大面积地下室地下室地上1层地上2层国宾1号独栋：总面积595（地上面积375+地下面积220）国宾1号户型优劣势：1、下沉式庭院，增加地下室采光，空间利用率提高，带大面积地下室； 2、 门厅、客厅挑高，增强空间感，彰显大气风范； 3、 预留电梯位，居住多样体验。国宾1号独栋户型地上1层地上2层地下室项目户型-法式合院御园合院：总面积745（地上面积419+地下面积326 ）御园合院户型优势： 1. 独特的建筑形制，法式立面内涵中国庭院精神，前后二进制格局，公共空间、半 私密空间、私密空间递进式分区，中国大宅气象。 2. 前后建筑形制，通过灰空间（连廊及室外功能区）进行连接，形成独特围合形制 。（更多南向面宽，中庭设计减少进深深度，更多采光通透面）。 3. 地上仅两层，降低层数，每层空间超越常规别墅尺度
