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1、 海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地址：广州市寺右新马路总部地址：广州市寺右新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址： 1海口某商业广场海口某商业广场海口某商业广场海口某商业广场海口某商业广场海口某商业广场运营策略构想运营策略构想运营策略构想运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地
2、址：广州市寺右新马路总部地址：广州市寺右新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址： 2一、宏观环境特征分析一、宏观环境特征分析1 1、海南省宏观环境、海南省宏观环境海南自 1988 年建省以来，国民经济和社会发展几起几落，总体定位屡次调整，最终定位为“旅游立省，旅游兴省” 。这一定位，充分发挥了全国唯一“热带岛省” 、旅游资源丰富、综合生态环境极佳的优势，实践证明，这一定位是正确的
3、。以 2005 年为例，全省接待过夜旅游者 1516.5 万人次，为全省人口总量的 1.83 倍，旅游业收入 125.05 亿元，占全省 GDP 的 13.8%，都位于全国前列。海南省第二产业，一直比较落后，2005 年第一、二、三产业增加值比率为33：26：41，农业和第三产业在 GDP 中的比重都超过了工业，而且工业以热带作物为原材料的食品、医药类轻工业为主，很少工业污染。但是，海南省一直有加快发展工业尤其是重工业的意愿和决心，从建省初期的马自达、新大洲，到近期的造纸厂、炼油厂、航天中心等巨型项目，对拉动海南工业的发展，作用巨大。但这些重大的举措，与“旅游立省，旅游兴省”的发展定位是相矛盾
4、的，因为大工业，尤其是造纸和炼油工业，显然会对生态环境造成不良影响。海南省陆地面积约 3.4 万平方公里，2005 年末全省常住人口 828 万人，人口密度仅高于西藏、青海、新疆、内蒙古、黑龙江等少数边疆省份，人口总量海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地址：广州市寺右新马路总部地址：广州市寺右新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址：
5、3则仅高于西藏，位于全国倒数第二位。全省这一特征，决定了海南省的社会消费能力绝对总量的低下。近几年来，海南省 GDP 一直保持 15%以上的高速增长态势，但绝对值处于全国的中下水平。以 2005 年为例，全省 GDP 总值首次突破 900 亿元，达到903.6 亿元，处于全国倒数第三位，仅高于西藏和青海；全省人均 GDP 首次1 万元，为 10913 元，与广东（23604 元） 、山东（20044 元）等东部沿海省份相比，有较大差距，与河南（11236 元） 、湖北（11356 元） 、湖南（10399元）等中部省份相当，总体上处于全国中等水平。2 2、海口市宏观环境、海口市宏观环境作为省会
6、城市，海口是全省的政治、经济、文化中心，全市面积 2305 平方公里，常住人口 160 万人，即是说，海口市以占全省 7%的土地面积，占有全省20%人口，同时，又以占全省 20%的人口，占有全省 GDP 总量的 34%、社会消费品零售总额的 52%（其中占全省批发零集贸易总额的 54%、餐饮总额的43%） 、旅游总收入的 38%、房地产投资总额的 66%、居民存款余额的 52%。这一特征，突现了海口在全省的经济、金融、商贸、旅游中心的地位。海南岛地形呈比较规则的椭园形，全岛东西、南北相距均约为 600 公里，由已建成通车的环岛高速和在建中的中线高速公路相联结，全省形成了北海口（为主） 、南三亚
7、（为次）二个经济中心，形成了 3 小时经济圈。这一“岛省”的地理特征，无疑极大提升了作为全省政治、经济、文化中心的海口市的全海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地址：广州市寺右新马路总部地址：广州市寺右新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址： 4方位辐射能力，尤其是在金融、商贸、物流、交通等经济层面的的辐射能力。2005 年底出台的海口
8、城市总体规划，正式把海口市定位为“宜居休闲度假型城市” ，规划期限为 2005 年-2020 年。规划所确定的规划区范围为海口市行政辖区，总面积为 2304.8 平方公里，规划期末人口目标为 250 万。城市发展总目标是把海口建设成为经济实力最强、服务设施最优的海南省经济中心城市，使其成为拥有一流生态环境的理想居住地和热带滨海旅游度假休闲胜地，成为国际知名的绿色生态城市。主城区用地空间布局呈带状组团式结构，形成了“一个中心、两个组团”的用地布局结构。其中“一个中心”为具有岛内中心职能的中心组团；“两个组团”为具有岛外职能发展要求的特色组团，长流组团和江东组团。该规划摒弃了以往单一旅游型城市的城
9、市定位，努力把海口建成为全省的居住中心。这一规划，必将对城市的整体发展产生深远影响，必然会加大市政交通、住宅及商业地产、餐饮、购物、娱乐、运动休闲等众多影响居住质量的产业的投资力度，这这些产业的发展带来巨大机会。作为宜居度假型城市，海口市保持着大比例的“季节性”人口，这对全市的经济、社会发展产生了很大的影响。近几年，全市商品住宅的外销率一直保持在 50%以上，2005 年则接近 60%，每年 10 月至次年 5 月，成为季节性人口上岛居住的高峰期，造成社会消费能力陡然升降。海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地址：广州市寺右新马路总部地址：广州市寺右
10、新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址： 5二、产业特征分析二、产业特征分析1 1、商贸产业、商贸产业海口商贸业保持着较快的增长，2005 年全市社会消费品零售总额为 138.45 亿元，同比增长 37%，其中批发零售贸易业总额 112.57 亿元，同比增长37.3%，餐饮业总额 19.58 亿元，同比增长 42.2%。社会消费能力的持续高涨，为投资商业地产奠定了基础。20032
11、005年，全市城镇居民人均可支配收入分别为8350元、8981元、9740元，人均消费性支出分别为6607元、6778元、7368元，这一收支水平，与深圳、广州、上海、北京等很多经济发达城市相比，有13倍的差距，这就从根本上制约着海口市整体消费能力和消费结构只能运行在相对较低的层次上。虽然海口居民人均收支绝对数量相对较低，但一直保持着7%以上的较快的增长幅度，使城镇居民的消费结构处于转型升级的过程中，以2005年为例，在八大类消费支出中，海口居民消费呈现出 “七增一减”的消费格局，具体表现为：海口市某大型商场广场运营策略构想海口市某大型商场广场运营策略构想第第 页页 总部地址：广州市寺右新马路
12、总部地址：广州市寺右新马路 111111115115 号五羊新城广场首层号五羊新城广场首层 邮编：邮编： 510600510600 联系电话：联系电话： 020-87384377020-87384377 传真：传真：020-87386260020-87386260 网址：网址： 6居住类消费支出增长最快，增幅居八类消费支出首位，占全部消费支出的12.9%，比2004年增长16.2%；衣着类人均支出比上年增长15.4%，其中服装支出增长16.6%，鞋类支出增长12.1%，表明随着生活水平的提高，人们更加讲究衣服的款式、质地和品位，消费支出随之增长；杂项商品和服务类、家庭设备用品及服务类、交通和通
13、信类、食品类、教育文化娱乐服务类等五类支出也都不同程度增长，分别比2004年增长14.7%、13.0%、7.8%、7.6%和1.4%；医疗保健类消费支出是八类消费支出中唯一呈下降趋势的类别，比2004年减少9.2%。2 2、商业地产业、商业地产业2005年底，海口市正式出台了城市商业网点总体规划（20052020） ，计划在15年内，按照“一心二带三级四区”的总体模式来发展布局商贸业， “一心”是指从今年到2020年，海口要实现“区域性商贸中心”的战略目标，提升城市商贸中心的功能；“两带”是指开拓建设以陆海空交通口岸（火车站、长途客运站、秀英港、美兰机场）为节点的物流配送带和滨海沿江旅游观光休闲购物经济带，以火车站为中心，依托马村港、秀英港、粤海铁路和西线高速公路，建设一批专业市场、批发中心和发展仓储、加工包装运输业；“三级”是指构建市级商业中心（1个）、片区级商业中心（19个）和社区商业三级商业网络；“四区”是指加快发展美兰机场空港物流配送片区、改造建设旧城购物与观光片区、发展建设海口新开发片区和重点建设各类专业市场片区。该规划提出了阶段性的发展目标，力争海口市社会消
