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1、LOGOPage 1LOGO由NordriDesign提供 新余太壹专业地产广告策划机构水澜山广告概念定位报告LOGOPage 2让地产变的更精彩太壹地产机构成立于2007年，机构以地产广告策划与推广见长。业务辐射新 余周边多个城市，业务涵盖别墅、地标 性豪宅、规模化经典大盘、个性化小公 寓、投资性产权酒店、大型商业 shopping mall、城市商务办公大楼、 大型地块前期推广整合、旅游地产、城 市招商整合等各种房地产形态。太壹机 构近年来承接新余各大小项目主要有暨 阳地产、金翰地产、新雅园地产.太 壹机构三年来深耕房地产推广整合领域 ，创建MSA三场互动整合价值体系。M（ 市场）、S（现
2、场）、A（磁场）解决地 产推广整合的互动关系，日渐成熟的地 产领域，整合价值体系不仅仅是广告诉 求而是价值利益承诺及维护的链条，洞 察市场、掌握现场、构建消费磁场是太 壹机构成熟完善的经营之道。LOGOPage 3为什么：新余的别墅项目那么难消化！什么样的别墅能打动新余人！为什么：新余的别墅项目如此之少!LOGOPage 4千万别怪新余人，因为他们真的对别墅了解的太少！在任何城市好东西好销路 LOGOPage 5当产品和人无利益联系时多半人会认为：院落很好，但我暂时不需要LOGOPage 6产品的需要：产品需要的是一种勾人的魅力，一种吸引消费者想了解和 居住的冲动，一座院落建设的再好没有魂它也
3、只不过是披着 华丽外表的混泥土建筑，但是建筑有了魂和文化甚至是故事 她就能更加美丽动人。我们的团队就是给建筑创作魂的团队 。让她的魅力在市场势如破竹！LOGOPage 7我们要知道消费者想了解什么？消费者对别墅的认识并不多，他们只知道别墅的外在，对于别墅的空间 利用和别墅的物业配套,他们是基本没有去了解的 ，这也是我们要交给市 场的作业,市场太需要我们做一份真正的别墅作业了，产品的稀有会给我 们赢得市场，但怎样更好的开拓市场，是我们目前要做的答卷。LOGOPage 8地球上，只有被需要的东西=好销路 LOGOPage 9所以，我们在这群最不需要房子的人面前： 不能再卖别墅 而应该卖他们需要的别
4、墅这样，让品院和他生活发生利益联系： 他的生活、他的工作、他的妻子、他的儿子让他自己需要这栋别墅LOGOPage 10从卖别墅，转换为卖他需要的别墅LOGOPage 11什么是他们需要的？家的感受 情的归属高端的服务LOGOPage 12LOGOPage 13家别墅 产品定位家里人 客群分析家概念 广告概念家推广 推广思路LOGOPage 14市 场 环 境 分 析LOGOPage 15优点：别墅项目位 置相对安静，占用地 块绿化率较高。在未 来角度来看，以后新 余市政和大型财团将 会全部迁移到该区域 ，所以在未来营销角 度来看市场操作性大 。宝利项目缺点：该位置目 前交通，市政配 套，购物.
5、 都相对较差。LOGOPage 162008年地块“熟地”2007年地块2006年地块生地2005年地块“生地”部分开发商进入地块发展，市政配 套逐渐完善，地块开发的部分商品房 销售中市政规划蓝本完善道路开 始翻新规划，部分自然村 迁移市政开始对地块 进行规划定位市政规划中主要以 自然村为主LOGOPage 17n 新余市别墅市场新增供应持续减低，市场需求却愈加旺盛，供求差距进一步 扩大至1.72的销供比，成交均价同比涨幅明显。从市场供应来看，市场放量 明显减少。n 随着禁止别墅用地供应和审批政策的实施，别墅产品开始逐渐稀缺变得奇货 可居n 随着周边区域医疗、教育、交通的逐渐完善，城市化配套逐
6、渐走入郊区，别 墅产品吸引力将日益增大，因此在一定程度上导致别墅市场销供比逐渐增大 ，显现供不应求的现象；n 从需求特征来看，别墅产品有从传统的第二居所向第一居所地趋势，造成需 求量增大； LOGOPage 18中心城区次中心城区城郊区域远郊区域1、年龄在3050岁之间的层峰式人物。2、以二次以上置业，自住型客户和度假型客户为主，主要作为第二居所。3、私营企业主和部分银行从业者，以及教师1、 以40岁左右的高收入阶层、私营企业业主和公司的高管为主2、主要为第二居所3、投资型和自主型为主1、年龄40岁以上 2、大型企业客户、区域内浙江企业、工程类高级管 理人员和私营业主相对较多， 3、作为第一居
7、所的比例相对较高1、本市客群占绝大比重，年龄层次在35 55岁之间，40岁左右占最大比重， 2、职业以政府机关工作人员，私企业主为 绝对主体 3、作为第一居所的比例相对较高注：本次按照重点研究别墅所处的地理位置、周边服务配套设施的依托程度以及距离市中心的车程三方面，将别墅区域划分成中心城区、次中心城区、城郊区域以及远郊区域四个部分。别墅客群市场呈现以下特征：中心和次中心别墅主要用于第一居所； 城郊和远郊区域主要作为第二居所，并具有投资和度假特性LOGOPage 19u潜在项目布局重点潜在项目主要集中于城郊和远郊区域，市中心、次中心区域未来别墅产品稀缺程度将进一步明显。u潜在项目类型分布重点潜在
8、项目的别墅产品形态组合具有一定的“地段近似性”，城郊、远郊项目多以独体别墅为主，中心城区、次中心区域项目则均为联排别墅为主。u潜在联排别墅呈现经济性特征主力产品面积区间近似，多处于平方米之间；独体别墅主力面积段差别较大。u潜在项目继续延续北美和欧洲风格为主的特点。LOGOPage 20板 块项 目位 置规 模容 积 率主 力 产 品主力面 积段（ ）建 筑 风 格上 市 时 间预计 价格 （千/ 平米 ） 远 郊皇 家 花 园赛 维 大 道50 0 亩1. 76独 栋318 420新 中 式200 8联排 3000 ； 独体 4000 次 中 心东 方 花 城新 城 大 道13 00 002.
9、 0联 排240 260英 式 都 铎太 阳 城仰 天 大 道10 00 001. 3独 体300 440现 代 简 约 美 林 公 馆仰 天 大 道18 00 001. 8联 排300- 400中 式 别 墅 LOGOPage 21别墅市场供需对比度别墅户型差异化程度别墅促销力度别墅销售渠道实力对比度LOGOPage 22从别墅市场供需对比度角度分析由于产品供不应求,市场竞争强度相对较弱2006年开始，受到别墅开发政策的限制，新增供应量急剧减少，成交量保持平稳趋势，导致存量产稀缺性品快速“消耗”，别墅稀缺性尤为突出LOGOPage 23从产品同质化程度来看，别墅产品主力户型趋同，主力面积较为
10、集中，市场竞争强度较高潜在项目区域主力产品主力面积区间 （平方米 ）市中心联排220次中心联排240260城郊独栋200640远郊独栋250770在售项目区域主力产品主力面积区间 （平方米 ） 市中心联排、叠拼200-300 次中心独栋、联排300-400及以 上 城郊独栋、邻里别 墅400远郊独栋、联排300-400及以 上注：独栋产品在次中心、城郊、远郊区域，存在较强竞争强度LOGOPage 24从别墅广告投放强度来看，别墅市场竞争强度并不十分激烈别墅广告投放量占比整体呈现下降趋势新余市房地产广告投放变化趋势01000000020000000300000004000000050000000
11、600000002006.5 2006.6 2006.7 2006.8 2006.9 2006.10 2006.11 2006.12 2007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.60.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%整体量 别墅量 比重LOGOPage 25l从别墅市场供需对比度角度分析由于产品供不应求,市场竞争强度相对较弱l从产品同质化程度来看，别墅产品主力户型趋同，主力面积较为集中，市场竞争强度较高l从别墅广告投放强度来看，别墅市场竞争强度并不十分激烈l从专业代理销售角度来看，别墅市场的竞争强度并不十
12、分激烈通过四个方面的研究，表明现阶段性新余别墅的竞争强度尚不十分激烈LOGOPage 26l2007年上半年由于外资逐渐增加供求差距进一扩大,销供比达到1.72的水平l0507上半年由于新增供应量大幅减少，别墅市场呈现出整体规模逐年缩减，主要以消化别墅存量市场为主的局面。注：如果按照现有成交量13万平方米/年的去化速度，并且没有新增供应量的情况下， 我们计算得到2009年底将呈现“别墅严重脱销”的局面，LOGOPage 27l 2006年别墅单价相对于2005年有24.5% 的上升,高于整体住宅市场的上升幅度16.1%的水平;l 2007上半年，别墅单价相对2006年有16.1% 的上升,略低
13、于整体住宅市场的上升幅度19.1%的水平;l 2006和2007年别墅总价水平提升幅度分别为28.1%、19.5%；价格增涨幅度显著。l 考虑到别墅的稀缺性更强、购买人群对价格的敏感程度相对较低因素，未来价格上升趋势更加显著,由于市场高端商品的缺乏，现有的高端产品物业公司的管理性及差，所以消费者的选择度不高。元万元LOGOPage 28根据我司对新余地产板块的划分可以看出，本项目属于城东板块，住宅开 发项目逐渐增多，供应量大，销售形式良好。为了较详细了解项目周边区域 内的环境特征、交通状况、公建配套等一系列的情况，本次调查环境踏街范 围定为：项目周边5-10公里的调查范围。按照市场调查的“有效
14、、相关”之重要原则，按照市场调查的“有效、相 关”之重要原则，我司市场研究人员以本项目所在地为出发点，以步行两公 里的路程为半径，进行辐射式踏街市调，利用采集的环境信息，分析本项目 总体环境方面的优势与劣势，以便在项目推广过程中扬长避短。LOGOPage 29客 群 分 析LOGOPage 30最优质的别墅氛围最良好的文化环境最便捷的城市距离最良好的生态环境家有好邻居家有好教养家有好出行家有好休憩最具世家气质的板块LOGOPage 31根据我们的市场观察，我们可以发现这是一群n 渝州最后一代具备家庭观念的传统教育客群。n 渝州最后一代理性企业家，并将这种理性带回家庭生活，内心多少有些轻微愧疚感
15、。n “家长式别墅购买心理”：站在家长的角度买别墅，而不是 享受者的角度。LOGOPage 32客群定位传统家情结的 中产阶级成功人：是他购买别墅的物质基础。家里人：是他购买别墅的思考角度。LOGOPage 33由于样本数量较小，以上数据只能参考，不能成为决策依据我们还需要探讨这种“家里人”的真实存在性LOGOPage 34家 庭 观 的 新 余 表 现我们用四件事情说明家庭观在新余高端人群中的强大隐形作用LOGOPage 35爱心保险做保险的知道，在新余推销保险，家庭险 最容易。很多综合险，也因涵盖家庭成员 内容的险种而变得畅销。LOGOPage 36购车消费新余人的购车消费为家庭第二成员妻子的消费比例，高 于南昌等中型城市近20个百分点。家庭 成员的出行，优于自己升级消费。LOGOPage 37教育消费新余人一旦有钱，最早考虑的是孩子的消费 ，越有钱，越早送孩子出国。望子成龙的家 庭消费，往往不惜成本。从近些年来出国服务机构中，新余比例的提 升，便是一大明证。LOGOPage 38兄弟企业翻开新余的企业簿尤其是近十年的小企业，很多是家族 企业，尤其是兄弟企业。或是合伙办 厂，或是家族成员成为企业第一代员 工。LOGOPage 39总结事不关己，则高高挂起。一旦事
