房地产信托业务

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1、第五章 房地产信托业务1第五章 房地产信托业务第一节 房地产信托业务简介一、房地产信托的概念信托是一种以信任为基础由受托人按照委托人的特定目的和要求 ，使用和控制财产的金融性活动.房地产信托是指信托机构受委托 人的委托为受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的 房地产及相关资财的一种信托行为。在房地产的信托业务中人们 把如代收地租或房租等不动产信托，称为管理信托；把出卖土地 或建筑物等不动产的信托称为处分信托。房地产信托业务主要包括房地产信托投资；房地产信托存贷款； 房地产代理集资信托，房地产信用担保等等，它属于中间性房地 产金融业务。第七章 房地产信托业务2第五章 房地产信托业务二、房

2、地产信托关系成立的必备条件在开办房地产信托业务过程中必然要涉及到委托者，受托者和受 益者三方围绕信托财产而产生的信用关系。因此，明确信托关系 各方的地位和责任，将有利于房地产信托业务的顺利开展。（一）明确房地产信托业务中有关各方的地位房地产信托关系的成立，都必须有三方的关系人，即委托人、受 托人、受益人。委托人必须是拥有土地使用权，或房产所有权， 或者能独立支配的人。其在整个房地产信任关系中处于主动的地 位；受托人（信托公司）是接受并承办房地产信托要求的人，它 是根据委托人的要求，对信托房（地）产进行经营管理和处分。 受益人是享受到信托财产利益的人。一般情况下，委托人即是受益人称“自益信托”，

3、如委托人非受益 人则称为“他益信托”。3第五章 房地产信托业务（二）应有说明房地产信托关系成立的依据1 办理房地产信托必须由委托人与受托人双方订立契约（或称合同，协议）也可以章程、条例、委托书形式 来明确信托关系。这是使信托业务在法律上被承认、 生效的首要条件。 发布房地产信托公告。（三）有明确的信托目的 房（地）产信托关系的设立应有明确目的。如有的是 以房地产产权转移为目的，（房地产出售，交换等） ；有的是以房地产增值为目的（房地产出租，收取租 金等）。4第五章 房地产信托业务三、房地产信托业务特点 信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成 立的前提。 办理信托的房地产具有独立

4、性。 房地产信托的收益分配具有特殊性。 房地产信托业务方式具有灵活性。四、房地产信托的职能的作用（一）房地产信托的职能 财务管理职能。 金融职能。 信用服务职能。（二）房地产信托的作用1 促进了金融体制改革，开拓了金融业的业务领域。2 开辟了房地产业筹资，融资的新渠道，沟通了横向联系，促进 经济协作5第五章 房地产信托业务第二节 房地产信托存、贷款业务一、房地产信托存款房地产信托存款，是在特定的资金来源范围内，由信托机构办理 的与房地产业务发生密切联系的存款。（一）房地产信托存款的范围 1 开发企业主管部门委托投资或贷款的信托资金。2 劳动保险机构的劳保基金。3 科研单位的科研基金。4 各种学

5、会、基金会的基金。5 各级财政部分委托投资或贷款的信托资金。6 其他企事业单位为购建住宅的信托资金。7 城镇职工和居民个人购建住宅的信托资金。6第五章 房地产信托业务（二）房地产信托存款的办理程序 1 存款企业提出存款的要求，并说明存入金额和期限。2 由信托机构的法人代表或授权委托代表与存款企业签订房地产 信托存款协议书如下。 3存户在信托机构开立房地产信托存款帐户，并预留印鉴。4 存户将存款划入信托机构帐户。5 存款入账后，信托机构向存户开出定期信托存单一式三联（ 如下）并从款项入账日起开始计息。 6 存户到期提取存款时，交回存单（第二联）经核对预留印鉴无误 后由收受存款的信托机构将款项本息

6、一并划回原存户银行账户， （存款于转出当日不计息），存款协议书同时终止。7第五章 房地产信托业务房地产信托存款协议书( )房信存字第 号甲方:企业(团体)乙方:信托投资公司经甲、乙双方商定下列条款共同遵守：（1）甲方以自主使用的_资金_万元存入乙方，在转入乙 方帐户后由乙方签给_号房地产信托存款定期存单，存取款通过 转帐结算。（2）定期为_年_个月，自_年_月_日起至_ 年_月_日止。（3）存款年利率为_%。（4）存款未到期，不得提前支取，甲方如遇特殊情况急需用款，经 乙方同意后可凭存单向乙方办理抵押贷款或贴现。存款到期未办转期， 逾期按银行同期活期利率计息。8第五章 房地产信托业务（5）甲方

7、在存款时应在存单留底卡片上预留印鉴。存款到期甲方持 乙方开给的存单，并在存单背面加闸预留印鉴方能办理提款手续。（6）本协议正本一式二份，甲乙双方各持一份、副本_份由 _方存查。（7）干尽事宜，双方经协商同意后可另定协议作为补充，共同执行 。甲方（公章） 乙方（公章）负责人（代表）签章 负责人（代表）签章地址： 地址：电话： 电话：开户银行： 开户银行：帐号： 帐号：9第五章 房地产信托业务_信托投资公司房地产信托存款贷方传票 协议书号码_日期_户名：_ 账号_金额（大写）_小写金额（￥）_定期_到期日_利率_会计分录：借：会计 复核 记账 贷：10第五章 房地产信托业务_信托投资公司房地产信托

8、存款存单 协议书号码_日期_兹收到：_ 账号_金额（大写）_小写（￥）_定期_到期日_利率_支取日_本息合计：_（信托公司）有效签章_11第五章 房地产信托业务_信托投资公司房地产信托存款（卡片）账 协议书号码_日期_户名：_ 账号_金额（大写）_小写（￥）_定期_到期日_利率_支取日_本息合计：_会计 复核 记账 12第五章 房地产信托业务二、房地产信托贷款房地产信托贷款是金融信托机构运用吸收的房地产信托存款，自 有资本金和筹集的其它资金向房地产领域发放的贷款。（一）房地产信托贷款的对象及其条件1凡从事房地产开发经营的企业，确有需要，用途合理，符合国家房地产政策等均可作为房地产信托贷款对象。

9、2 申请房地产信托贷款条件。包括：（1）具有法人资格；（2）企业必须实行独立经济核算，内部管理制度和财务制度健全；（3）必须拥有符合国家规定比例的自有资金；并具有一定的承担风险的能力；（4）在银行开立账户；13第五章 房地产信托业务（5）经过保险的房地产作抵押，主要有土地使用权，房产所有权， 在抵押是坏须到房地产管理部门登记。 （6）有符合国家房地产政策的项目建议书和项目任务书；（7）申请的项目已经有关主管部门（如计经委）同意立项，并已纳 入当年建房计划，并已具备开（施）工条件。 （8）在房地产信托贷款的借款合同中除一般银行借款合同条款外， 还应注明企业自筹资金渠道，借款使用后的经济效益，还款

10、计划 ，并附上房地产投资项目的可行性报告； （9）房地产信托贷款期限一般不超过三年；（10）房地产信托贷款利率可在国家统一规定的贷款利率上下一定 的幅度内浮动，利息可按季收取，也可利随本清。（二）房地产信托贷款的特点与作用 1 灵活、方便、及时。2 增强房地产经营、开发企业的竞争机制。14第五章 房地产信托业务第三节 房地产信托投资房地产信托投资是指具有房地产开发经营权的信托投资公司运用 自有资金和信托资金以投资者身份直接参与对房地产的投资。一、房地产信托投资的种类与方式（一）房地产信托投资一般分为两类：1 直接投资。房地产信托机构运用自有资金开发、经营。2 间接投资。即证券投资，是信托机构用

11、自有资金购买房地产开发经营企业的股票，债券等有价证券借以获取收益的行为。15第五章 房地产信托业务（二）房地产信托直接投资的方式 房地产信托直接投资方式可分为两种： 一种是“股权式投资”，即由信托机构委派代表参与对投资的房地产企业的领导和经营管理，并以投资比例 作为分配利润或承担亏损责任的依据。 第二种方式是“契约式投资”，即仅作资金投入，不参与经营管理。这种方式的投资，信托机构投资后按商 定的固定比例，在一定年限内分取投资收益，到期后 或继续投资，或出让股权并收回所投资金。 上述两种形式，前一种承担的风险较大，后一种相对 稳妥一些。16第五章 房地产信托业务目前金融信托机构在投资房地产开发企

12、业时主要采用以下几种方 式。 1长期合作投资。信托机构在投资时，不需事先与合作者商定投 资回收期，而作为投资企业的长期合作者，只要投资的房地产企 业经营正常，投资合作关系就一直存在。合资各方实行共同投资 共同管理共享利益，共担风险。 2 定期合作投资。定期合作投资是投资各方事先商定投资期限 ，即投资回收期，一般为26年。在合资期间，投资各方按投资 比例分享收益、承担经济风险。投资期满后投资各方收回所投入 资金。 3 保息分红投资。保息分红投资是信托机构在投资时事先商定 由房地产合资企业在投资期间，按照信托机构投资金额定期（一 般按季）支付利息，年终再参与一定比例分红。从严格意义上讲 ，保息分红

13、投资不能算作真正的投资，而是介于投资与贷款之间 的一种融资形式。17第五章 房地产信托业务二、房地产信托投资特点1 投资的政策性与计划性。2 投资资金使用的长期性。3 投资的风险性与收益的不稳定性。所谓风险性是指房地产投资者在投资过程中不能获得预期收益，造成资本金损失。购买力风险是对房地产投资最具有威胁力的风险。房地产销售存 在着出售和出租两种形式，在出售房地产商品时，如果房地产商 品的售价或租价过高就会使市场需求量降低，房屋空置率增加， 使房地产投资者收益降低；如果房地产商品售价或租价计得过低 ，又会影响房地产投资者按期收回资金。期末风险是指投资者拥有的房地产在期末时的价值。房地产信托投资收益不具有稳定性，它直接与合资企业的开发经 营状况和市场需求相联系。18第五章 房地产信托业务第四节 房地产信托其它业务为适应房地产经济发展的需要，目前我国金融信托机构还开办了 房地产信用担保，代理买卖、保管房地产有价证券，不动产信托 等业务。一、房地产信用担保房地产信用担保是金融信托机构向房地产商提供的一种信用保证 服务。信用担保的具