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1、房地产E网BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书康王城策划部 08年9月BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网一.关于BEST GO百得购项目思路可行性的简析通过了解，投资方将在康王城后四 区建立BEST GO百得购项目。这一部分 从实际出发，对该项目的思路可行性作 出论证。http:/ GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 投资方关于项目的思路核心概念一：女性化核心概念二：潮流精品核心概念三：批零兼营核心概念四：地铁概念通过对项目思路四个核心概念的逐一分析讨论，来简析项目操作的可行性。BE
2、ST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 核心概念一：女性化“她时代”已经到来在美国方言学会举行的一次有趣的“世纪之字”评选活动中，结果出人意料：“她”以绝 对优势战胜“科学”等候选字，成为“21世纪最重要的一个字”。随着女性在社会地位和经济实力上的不断提高，对女性品牌消费的需求在不断变化和升级 ，造就了市场潜力巨大的女性消费市场，“她时代”已经悄然带来在“她时代”，“以男性为主的消费主义正在转变为以女性为中心的消费主义。”大量女 性杂志、女性畅销书、女性网站、乃至女性电视频道已经或将要大张旗鼓地占据市场，这是谁 也不能忽略的事实。“为她服务”已成为服务行业
3、目前流行的经营策略。女性消费市场潜力巨大女性是家庭消费的主要决策者，是家庭消费结构、消费方式的主要影响者，也是家庭消费 品购买和消费行为的主要实施者。在消费市场日益成熟的今天，女性逐渐占据了消费市场的绝对统治地位。女性每年的消费 额是男性的7倍，女性消费成为市场上一个新的经济增长点。随着女性收入的增加和地位的提 高，女性消费品市场将呈现大幅度增长，女性消费市场的潜力巨大，前景广阔。康王路商圈女性商业氛围从上下九步行街、恒宝广场、新光百货、康王城一路走来，我们发现这里大部分的消费者 都是女性，女性成为康王路商圈消费的主力军。BEST GOBEST GO百得购项目立足女性市场大有可为！百得购项目立
4、足女性市场大有可为！BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 核心概念二：潮流精品新一代的个性消费与发达国家相比，中国的消费群体显得更为年轻， 1978后，出生于婴儿潮时期的年轻一代较 之父辈拥有更为稳定与良好的经济状况，完全不同的是，他们的消费观念也显得更为积极。城市白领阶层的收入在逐年稳步增长，这一群人似乎很少考虑存款，正当大多数谨慎的上一 代人还坚持将收入的40%作为存款时，消费的主力军已由新一代的年轻人来充当。根据近期一次盖乐普调查显示，在过去10年中，中国的工薪族对于个人幸福和自我满足的追 求更甚于发财致富。越来越多的年轻人正在通过各种品牌来表
5、达“自我”的与众不同，展示个性 的张扬。与前三区的呼应及错位经营潮流精品的主力消费人群为20-30岁的潮流女性白领，相对于15-25周岁学生，她们对商品的 质量和品牌要求更高，也具备更强的消费实力。康王城周边有金华小区、万科金色康苑、兰亭西津、西关新寓、嘉禾苑、新光城市广场等大 型商住区，区域内不乏20-30周岁的年轻潮流女性白领。而康王城毗邻地铁1号线的优势地理位置 ，能有效将这群人聚集到康王城来。但是康王城前三区商铺所经营的潮流商品，普遍品牌知名度 和质量都不高，很难满足这部分消费人群的需求，在消费者资源上是很大的浪费。BEST GO百得购项目的建立将与康王城前三区形成呼应，而在商品质量和
6、品牌上又与康王城前 三区形成差异，这样的错位经营更能够吸引年龄在20-30岁的潮流女性白领，有效利用她们的消费 力。BEST GOBEST GO百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源百得购项目的潮流精品定位能合理利用周边消费者资源BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 核心概念三：批零兼营商圈固有批发形态提供了先天优势大面积商场形成规模效应BEST GOBEST GO项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出项目批零经营的业态在商圈内的优势将更突出BEST GO百得购时尚精品城所在的康王城负一层，总面积超过13000平方米， 按平均每个商户50
7、平米（算公摊面积）来算，招商完成后将有260个左右专业精品商 户入驻，将形成一个规模化的专业精品市场，对聚集商流、人流都非常有利。BEST GO百得购时尚精品城位于康王城后四区，地处康王路商业圈北端，康王商业城 前三区、上下九步行街、荔湾广场、赛博数码生活广场、恒宝广场等商业中心的精品商 家成为BEST GO百得购时尚精品城的首要辐射对象。商圈内已形成的人流，为BEST GO百 得购时尚精品城的零售商业提供了现成的消费者。而荔湾广场、华林玉器街、十甫名都 、清平路水族世界、南方名酒批发中心、杨巷服装配件街等批发业态的存在，但是又没 有专业的精品批发类别，使BEST GO百得购时尚精品城这个专业
8、精品批发市场在康王路商 圈出现成为大势所趋，理所当然。房地产E网BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 核心概念四：地铁概念地铁成为周边居民与上班族的聚集地地铁带来庞大的区域外人流根据调查，康王路商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人 ，商用面积约80万平方米。商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。地铁成为商圈周边居民与上班族的聚集地。由于临近地铁，并连接地铁与周边多个写 字楼和住宅小区，康王城内能保证稳定的人流量，据统计，康王城日平均人流量超过3万 人。BEST GO落户康王城后四区，将有效利用区域内人流形成消费，并借
9、助这些人的口碑 力量，让品牌得到广泛传播。“坐上地铁，走遍广州”这句流传甚广的顺口溜非常直接地表现了地铁给市民们带来 的便利。由于临近地铁，来BEST GO逛街就非常方便。一旦BEST GO在广州消费群中具有一定的 知名度以及很好的美誉度后，地铁将为项目带来庞大的区域外人流，对项目的经营及品牌 形成很好的良性循环，使项目在不知不觉中得到最大化的推广。毗邻地铁的优势，使毗邻地铁的优势，使BEST GOBEST GO的项目推广相对更加容易的项目推广相对更加容易BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 结论BEST GO百得购项目抓住女性化、潮流精品、批零兼营
10、、地铁概念这四个核心概念，是立足于项目自身优势，并且符合现代消费潮流趋势的，是切实可行的。BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网二.BEST GO百得购项目分析对BEST GO百得购项目所处的区位、商圈情况，以及竞争情况、自身的SWOT进行分析。BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 项目区位天河城商圈江南西商圈英雄广 场商圈北京路商圈康王路商圈环市路商圈项目区位项目位于康王路商圈北端BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网n 商圈分析康王路商圈概况荔湾区俗称“西关”，是最具
11、广州民俗风情的地区，也是广州传统的商业区，广州素有“东山少爷，西关小姐”之说。康王路位于荔湾区的中心，北起东风西路，南接人民桥，全长2.8公里，路宽40米，双向八车道，是荔湾区的南北向主干道。荔湾区商业基本围绕康王路沿路及通过康王路四个重要节点（陈家祠地铁站、康王中路工艺街玉器街、下九路步行街、沙面、西堤）向东西两个方向放射分布。整条康王路及围绕其四个重要节点产生的商业，统称“康王路商圈”，康王路商圈基本代表了荔湾区的商业情况。 http:/ GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网康王路商圈四个重要节点A、陈家祠地铁站：主要物业有：陈家祠、康王商业城、世纪 广场、
12、新光城市广场、西门口广场、富力儿童用 品商城、东浚荔景苑万佳百货等。 B、康王中路工艺街、玉器街： 主要物业有：惠城花园玉器城、源胜工艺 玉器街等。 C、下九路步行街：主要物业有：荔湾广场、名汇商城、赛博 数码生活广场、华林寺、恒宝广场、华林玉器街 、十甫名都、清平路水族世界、南方名酒批发中 心、杨巷服装配件街等。 D、沙面、西堤：主要物业有：白天鹅宾馆、沙面公园、沙 面西餐走廊、文化公园、水蛇村、南方大厦、爱 群大厦、广州电影院、清平路药材批发中心等。 东风西至中山七路路段为康王北路，长700米 中山七路至长寿路路段为康王中路，长1000米 长寿路至六二三路路段为康王南路，长1100米n 商
13、圈分析BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网康王路商圈总体情况一览表范围围：康王路、上下九路十字交叉路段及 联系路段，约4.5平方公里。商用物业总业总 面积积：超过80万平方米总总客流量：黄金周超150万人次/日，周六 、日约100万人次/日，平时约 60万人次/ 日 地铁铁站客流量：长寿路站约40000 人次/日，陈家祠站约20000人次/日核心商圈居民人口约40万人通勤人口约20万人商圈商业业定位：利用西关文化和商业资 源 以现代化与传统风 貌充分协调 的方法， 发展成为以观光旅游、商业贸 易、休闲 购物为主导的商圈商圈形象定位：西关文化 旅游商业、
14、市民消费、岭南风情商圈内标标志性建筑：上下九商业步行街商圈民俗风风貌特色：骑楼、西关大 屋、西关小姐雕塑、西来初地、西 关小吃康王路商圈范围占荔湾区总面积的1/3有多，同时也是荔湾区居民密集区， 本地人占80以上，是广州最本地化的老城区。通勤人口大多从事商业。n 商圈分析BEST GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网交通状况公交巴士线路多路公交车途经，通往全市各地地铁站及乘客特征陈家祠站（康王路上）、长寿路站（距康王路约5分钟不幸路程）以区域内居民、从事商业的通勤人口及来商圈旅游、休闲、购物消费人士为主。步行舒适安全度康王路路面较宽 ，车速快，沿路基本没有遮阳挡
15、雨的地方，舒适度较差。而横跨康王路呈东西走向的上下九舒适度较好。康王路商圈交通状况一览表康王路商圈公交车线路较密集，主要集中在六二三路、中山路、康王路、而长寿路 、十八甫路等由于是单行线，公交线路较少。区域内除康王路较宽外，其他路段较窄， 而停车场较少，自驾车不方便。所以，到商圈消费的人群基本以公交车为主，地铁为辅 ，而本区居民则喜欢步行。n 商圈分析http:/ GOBEST GO百得购项目商业规划书百得购项目商业规划书房地产E网商圈情况小结： 商圈范围约4.5平方公里，居住人口约40万人，通勤人口约20万人，商用面积约80 万平方米。 商圈交通主要靠公交车及地铁，自驾车购物较少。 商圈功能定位：观光旅游、商业贸易、休闲购物。 商圈形象：西关文化、旅游商业、市民消费、岭南风情。 消费者特征：年龄：1625岁，4560岁；职业：学生及工薪阶层、荔湾区个体户 、部分年轻白领；区域：以主次排序：荔湾区、越秀区、海珠区西北部、南海黄歧 、广州其他区域、珠三角、港澳及华侨、省外。 商业气氛南浓北淡。主要是南段有西堤、沙面及上下九步行街等成熟商圈带动，而北段由于开通时 间较短，且商业分布零散，未能产生集聚效应。其中主要物业
