资产评估的基本概念和理论 理论讲解

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1、资资 产产 评评 估估对资产进行估价的理论与方法教材与参考书教材与参考书指定教材：资产评估（第二版），东北财经大学出版社，姜楠 王景升参考书：1、年度注册资产评估师考试用书资产评估学 （此外还有：经济法、财务会计、机器设备评估基础、建筑工程评估基础）2、2008年以后出版的各类教材：复旦大学出版社，朱萍；（上海财经大学出版社）中国人民大学出版社，乔志敏西南财经大学出版社，陈建西； 主要内容主要内容第一章、基本概念和理论 第二章、基本评估方法 第三章、机器设备评估 第四章、房地产评估 第五章、流动资产及长期投资评估 第六章、无形资产的评估 第七章、企业价值评估 第八章、资产评估报告 第九章、资产

2、评估评估管理及规范第一章第一章 基本概念和理论基本概念和理论n资产评估的概念和内涵n资产的涵义及评估目的n资产评估的价值类型n资产评估的原则和假设n资产评估的程序第一节第一节 资产评估的概念和内涵资产评估的概念和内涵 资产评估的概念 资产评估的产生与发展资产评估的种类与特点 资产评估与会计计价的区别 资产评估亦称评估、估价或估值。一般意义上的评估是指专业人士根据所掌握的相关数据资料，对评估对象价值进行定性、定量的分析、评价和说明的过程及活动。资产评估作为一个词组，是我国对评估、估价或估值的一种习惯性表达方式。一、资产评估的概念一、资产评估的概念 资产评估资产评估资产评估概念资产评估概念: :

3、n资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法 规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目 的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和 过程。(资产评估准则-基本准则)n资产评估是指由专业机构和人员，按照国家法律、 法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则 ，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方 法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行 为和过程。（学术概念 ）资产评估的要素资产评估的要素资产评估的功能资产评估的功能评价及评值 评价和评值是指资产评估具有的最基本的内 在功效和能力。评价：评定价值的高低评值：估算价值的数值评估包括了对资产的性质和价值量的评价 和估计。

4、资产评估的基本作用资产评估的基本作用 l咨询作用评估的结果只是资产交换价值的专家意见，不能取代当 事人的交易决策 l管理作用作为国有资产管理的重要措施 l鉴证的作用鉴别专家的判断举证为该判断提供的理论和事实支撑 二、资产评估的产生与发展二、资产评估的产生与发展 商品经济产生带来商品交换商品市场随着现代商品经济的发展商品市场生产要素市场资产评估生产要素流动、组合的市场化程度日益提高资产业务的社会化、多样化资产评估发展成 为一个专门的行业 资产评估是随着商品经济的产生而产生，并随着 商品经济的发展而发展。资产评估在我国的发展资产评估在我国的发展u伴随我国市场经济体制改革的不断深入，生产要素市场、资

5、本市 场的起步和发展，资产评估业得到了快速发展。 u1989年，原国家国有资产管理局颁发了关于国有资产产权变化 时必须进行资产评估的若干暂行规定。u1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全 国的国有资产评估管理工作。 u1991年11月，国务院第91号令发布了国有资产评估管理办法 ，国家国有资产管理局也先后于1992年和1995年发布了国有资产 评估管理办法施行细则和资产评估操作规范意见（试行）等 资产评估业务方面的法律法规。u1993年12月，中国资产评估协会（中评协）成立，评估业开始行 政和行业自律双重管理。1995年3月，中评协代表中国评估行业加入 了国际评估准则委员

6、会。u1995年5月，我国建立了注册资产评估师制度，多次注册评估师全 国统一考试 。u1996年，国家国有资产管理局和林业部发布了森林资源资产评估技术规范(试行)（以下简称技术规范）。u2001年，财政部发布了资产评估准则无形资产。u2003年，中评协制定了注册评估师关注评估对象法律权属的指导意见和珠宝首饰评估指导意见u2004年2月，财政部发布了资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则。u根据资产评估基本准则，中评协2007年11月发布了资产评估准则评估报告等7项资产评估准则，资产评估准则体系的建立标志着资产评估的管理体系日趋完善。u目前，中国资产评估协会正在组织制定森林资源资产的

7、评估准则。u全国现已有注册资产评估师近3万人，从业人员6万多人，评估机构3千多家。三、资产评估的种类三、资产评估的种类u按资产评估活动的性质，资产评估可以分为评估、评估复核和评估咨询u按资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度划分，资产评估又可分为完全资产评估和限制性资产评估。u按评估对象的构成和获利能力，划分为单项资产评估和整体资产评估。 n从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类：（1）评估，类似于我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体，对评估对象的价

8、值进 行评估。（2）评估复核，是指评估机构（评估师）对其他评估机构(评估师）出具的评估报告进行的评判分析和再评估。它服务于特定的 当事人，对某个评估报告的真实性和合理性做出判断和评价。（3）评估咨询，是一个较为宽泛的术语，它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物 的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的 市场分析、可行性研究等。n按是否有背离条款，分为：完全资产评估，一般是指严格遵守资产评估准则， 按照资产评估准则的各个条款的要求，在执业过程中没 有违背资产评估准则的规定所进行的资产评估。限制性资产评估，一般是指评估机构及其人员由于 评估条

9、件的限制不能完全按照资产评估准则的要求进行 执业，或在允许的前提下未完全按照评估准则的规定进 行的资产评估。完全资产评估和限制性资产评估对评估结果的披 露程度和要求是不同的，限制性资产评估需要做更为详 尽的说明和披露。n按资产评估对象的构成和获利能力划分：（1）单项资产评估。是对以单项可确指的资 产为对象的评估。例如，机器设备评估土地使用 权评估、建筑物评估、无形资产评估等。（2）整体资产评估。是对若干单项资产组 成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能 力的评估。最为典型的整体资产评估就是企业价 值评估。 单项资产评估和整体资产评估在评估的复杂程度 和需考虑的相关因素等方面是有较大差别的，

10、整 体资产评估更为复杂，需考虑的因素更为全面。n此外，按引起资产评估的经济行为，资产评估还可分为：资产转让评估，企业兼并评估，企业出售评估，企业改制评估，股权重组评估，中外合资、合作资产评估，企业清算评估，税基评估，抵押评估，资产担保评估，债务重组评估等。四、资产评估的特点四、资产评估的特点 p市场性p公正性p专业性p咨询性u市场性：资产评估来源于市场，服务于市场的经济活动，资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告，并且，该评定估算结果要接受市场的检验。 u公正性：是资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。体现在：资产评估是按公允、法定的准则和规程

11、进行的，具有公允的行为规范和业务规范；评估人通常是与资产业务没有利害关系的第三者，客观公正地判断资产价值。u专业性（技术性）：对某一项资产进行评估时，要由相关的专业人员及技术人员实施，使得评估活动专业化。u 咨询性：是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身符合职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。五、资产评估与会计计价的区别五、资产评估与会计计价的区别 n二者发生的前提条件不同 n二者的目的不同 n执行的操作者不同 注意联系：会计计价有时要依据资产评估价值为依据 前提条件不同前提条件不同会计计价以企业会计主体的持续经营为假设前

12、提的。资产评估则用于发生产权变动、会计主体变动或者会计主体的企业生产经营活动中断 目的不同目的不同会计计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息资产评估则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度 执行的操作者不同执行的操作者不同会计计价主要由本企业的会计人员完成；资产评估由具有资产评估资格的社会中介机构完成，并且需要有资产评估、会计及工程技术和经济法律等综合知识。 本节练习本节练习一、单项选择题1. 下列选项中不属于资产评估的基本作用的是( )。A.评价和估值 B.咨询 C.管理 D.鉴证2. 资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按( )标准划分的 。A.评估时收集资料的数

13、量 B.评估人员的水平C.评估时遵守准则和报告披露的要求 D.评估经历的时间二、多项选择题3. 资产评估的基本作用包括( )。A.咨询的作用 B.管理的作用 C.核算的作用 D.鉴证的作用 E.清算的作用【正确答案】： 4. BDE/ 5.ABCD本节练习本节练习4.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面看，在世界范围内，资产评估主要分为( )。 A.完全资产评估 B.评估 C.限制性资产评估 D.评估复核 E.评估咨询5.资产评估与会计的区别有( )。A.基本的职能不同 B.基本目标不同 C.技术方法不同 D.确认和计价的依据不同 E.评估需要参考会计数据【正确答案】：1.

14、A/2.C/3.ABD案例分析案例分析据新京报等多家媒体报道： 2011年09月07日，华尔森集团董事局主席兼总裁谢根荣，从银行骗贷6亿多元，一审被认定犯贷款诈骗罪，判处无期徒刑。谢根荣托人自制的 “金缕玉衣”，被包括故宫博物院原副院长杨伯达等专家鉴定为价值24亿元，正是有这个“宝物”，银行放贷更为“放心”。5位顶级专家，据说包括中国收藏家协会原秘书长王文祥，故宫博物院原副院长杨伯达，北京大学宝石鉴定中心原主任教授杨富绪，曾任 国家文物鉴定委员会副主任委 员的史树青等。这群专家当时在装“金缕玉衣”的玻璃柜子外，只“走了一趟看了看”，就给这件“金缕玉衣”写了个文字说明并估价为24亿元，这“24亿

15、元” 的鉴定又给谢根荣的诈骗起到推波助澜的作用。时至今日，多名当时鉴定的专家，都以“史老在场，说了24亿不好驳”为由，将责任推到已去世的史树青先生身上。5位顶级专家当时竟“隔着玻璃估价”，谢根荣给了专家几十万元的评估费。n资产的概念n资产的分类n资产的价值与价格n资产评估目的第二节第二节 资产及评估目的资产及评估目的对于资产的认识（1）经济学对资产的定义经济学中资产的概念相对而言是较宽泛的。如果按 经济本质来定义，资产是指未来的经济利益。D.格林沃 尔德主编的现代经济词典（商务印书馆，1983年中 文版，第25页）将资产定义为：“由企业或个人拥有并具有价值的有形的财产或无形的权利。资产之所以对

16、物 主有用，或者是由于它是未来事业的源泉，或者是由于 它可以用于取得未来的经济利益。”一、资产的概念一、资产的概念（2）会计学对资产的定义美国财务会计准则委员会（FASB）在1985年公开发 布的第六号财务会计概念公告（SFAC No.6）中的定 义是：“资产是可能的未来经济收益，它是特定个体从已经 发生的交易或事项中取得或加以控制的。”1993年，我国企业会计准则中对资产定义为：是企业拥有或者控制的，能以货币计量的经济资源，包括各 种财产、债权和其他权利。2000年6月，国务院第287号令企业财务会计报告条例 资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或 者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。2006年颁布的企业会计准则基本准则第二十条