项目三 房地产评估

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1、项目三房地产评估房地产评估的成本法房地产评估的收益法房地产评估的市场法房地产评估的剩余法任务导入：v待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000 平方米，允许用途为住宅建设允许容积率为6，覆 盖率为50，土地使用权年限为70年，要求估测 该宗地公平市场价值。有关数据指标如下：v预计建设期为2年第一年投入60的总建筑费，第 二年投入40的总建筑费，总建筑费预计为1000万 元专业费用为总建筑费的6，利息率为10，利 润率为20，售楼费用及税金等综合费率为售楼价 的5，假定住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计 为3000元，折现率为10。第一部分 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房

2、地产的特性 房地 产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、受政策面因素影响较大（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供给弹性小于需求弹性）二、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考

3、虑原则4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二部分 房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它 们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格 是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由 生产成本和利润构成。此外，在我国，地价是指土地 使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的， 因此了

4、解土地价格的特性很重要。v土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性v土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征 。二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土 地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非 所有权。v1. 根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不 能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决 于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得

5、的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单 独转让、出租、抵押。2. 土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土 地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使 用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方 式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文 、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其 他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。v 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价城镇大面积土地的平均地价 2、标定地价在基准

6、地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。 3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市 场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二 级市场价格，由市场竞争决定价格。二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格 （二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格建筑总面积楼面地价土地单价容积率v例题 7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单 价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元 /平方米。假使

7、两幅土地的其他条件相同，问投资者应 该选择哪一幅土地进行投资更为经济？三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素 （二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分 为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑物价格的个别因素第三部分 房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房 地产的价格构成。 二、适用范围主

8、要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的 价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时 ，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价 格时，成本法较适宜。 三、新开发土地评估中成本法的操作步骤 （1）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +投资利息+税费+开发利润 （2）土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（一）估算取得待开发土地的成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金； 是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。1、从农村取

9、得土地（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用 。（2）支付给政府的土地使用权出让金。 （二）估算土地开发成本1、基础设施建设费2、公共配套设施建设费 （三）估算管理费用 （四）估算投资利息v注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本+管理费（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发 费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）

10、估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费 用），也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出 让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩 ，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万 元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总 开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为 10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价 格。 1、估算土地取得成本土地取得成本出让金拆迁费203050万元/亩750元/平方米 2、估算土地开发成本土地开发成本开发费其他费用3亿

11、元/平方公里5万元/亩300元/平方米75元/平方米375元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成 本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.5192.7013.706.65113.05元/平方米 4、估算开发利润开发利润（750375）10%112.5元/平方米 5、计算土地价格土地单价750375113.05112.51,350.55元/平方米土地总价1,350.5580,000108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 四、新建房地产评估的操作步骤

12、新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建安工程费4、公共设施建设费5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费1、销售费用2、销售税金及附加3、其他销售税费（六）估算开发利润五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤v旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在

13、评估基 准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地 产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。（一）估算重置成本1. 可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。2. 注意两种重置成本(1)、复原(2)、更新在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。3. 建筑物重置成本的求取方法一般有两种： (1)直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及 所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种 单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承 包商利润后

14、，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担 的附加费后算出重新建造价格。（2）间接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建 筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以 此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常 经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准 造价，再乘以待估建筑物的总面积。（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限 2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素） （1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年 的折旧为：例：某建筑物建筑面积为320

15、m2，重置价为2500元/m2，耐 用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用耐用 年限法估算（定额法）其现值。V800000192007665600（元） 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构：60年，0 砖混结构一等：50年，2 砖混结构二等：50年，2 砖木结构一等：40年，6 砖木结构二等：40年，4 砖木结构三等：40年，3 简易结构：10年，0 耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限（2）打分法（观察法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝 土结构混合结构砖木结构其他结构结构 部分 G装修 部分 S设

16、备 部分 B结构 部分 G装修 部分 S设备 部分 B结构 部分 G装修 部分 S设备 部分 B结构 部分 G装修 部分 S设备 部分 B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1 四至五层0.750.120.130.550.150.3 六层 七层以上0.80.10.1 v例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部 分80 分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系 数C 0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2v在实践中，