盐城亭湖新区地块分析报告

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1、盐城亭湖区地块 拿地可行性分析报告一、土地属性分析地块分析希望大道黄山路世纪大道地块内部纬三路地块内部土地平整，地形方正，动迁力度小，周边道 路系统完善，无重大不利影响，便于项目开发。地块概况：（具体数据有待确认 ）两宗地块各200亩，容积率2，总 建筑面积约53.4万方。其中一幅 地块商业面积约占40%（建筑面积 约11万方）.盐城国际机场、盐城火车站、汽车 客运中心，构成联通外部主要通道 。地块周边的迎宾大道、亭湖大道、 希望大道，形成内部交通网络，几 条东西向市政主干道，将直接到达 老城区。宗地盐城机 场迎宾大 道新世纪 大道亭湖大 道火车站老城区希望大 道客运中心交通分析地块交通便捷，

2、通达性强；目前公共交通尚缺乏。火车站亭湖区政府工学院宗地盐城师范东方公园国际会展中心开发区政府周边配套分析盐城工学院盐城师范亭湖区政府开发区政府国际会展中心两级政府所在地，会展中心、大学城，大型市政公园， 但商业配套匮乏。宗地LED及光伏产业园会展中心国际软件园悦达起亚汽车城大学城商务商贸区环保产业园老城商贸中心北靠LED及光伏产业园、东临环 保产业园、南依国际软件园和 汽车城，西面大学城与商务商 贸中心，并于老城区隔河相望 。商务商贸区周边新兴产业密集围绕，后续产业人口支撑力强。产业价值分析本地块规划范围： 北至迎宾大道，东至规划东环路 ，南至世纪大道，西至规划天山 路，总面积为7.8平方公

3、里。功能定位： 融商业金融、休闲娱乐、生态居 住为一体，空间尺度宜人、环境 品质优良的现代化、生态型、综 合性城市新区。人口容量： 规划片区居住人口为9万人。亭湖新名片：现代化、生 态型、综合性城市新区区域规划前景展望总体布局 规划结构为“两心、三轴、双带、四片 区”。“两心”：为行政文化中心和商办综合 中心，行政文化中心位于希望大道西侧 ，商办综合中心位于希望大道、亭湖大 道交汇处东南区域；“三轴”：为沿希望大道、亭湖大道和 世纪大道的公共设施发展轴；“双带”：为小新河、新丰河滨水绿带 ；“四片区”：为由城市主干路分隔形成 的3个居住片区和1个高教片区。区域规划前景展望本地块位于规划区核心区

4、位，升值潜力大。地块价值点：地块价值：地块方正、内部平整，动迁力度小，无重大不利影响、利于项目 开发交通价值：周边路网完善，道路标准高，通达性强配套价值：两级政府、国际会展中心等高端配套，为项目价值提升提供可能 。产业价值：环保产业园, 国际软件园以及悦达起亚汽车城等现代高端产业集 群不断聚集，提供大量产业人群。区域规划价值：核心规划区位，中央商贸区规划目标，未来发展潜力巨大。土地属性城市新区 核心商贸区 具备打造高端项目条件的地标性地块风险预警：政府对区域规划的推动执行力，是影响到本地块发展价值的决定性影响因素，因此当地政府的执政能力和公信力是是否拿地需要参考的重要指标。二、盐城市房地产分析

5、盐城房地产市场总体特征分析成交价格快速上升，成交量相对稳定，未受政策影响。l2010年2-12月，盐城累计成交商品房147.2万平方米，其中12月成交35.3万平方米，占全年的24% ，呈现年终放量走势。l成交均价整体呈上升趋势，2010年全年均价达5023元。区域认知：属于河东板块。区域关键词：开发区政府、大学城、开 发区中学、盐小（东校区）、国际会展 中心已落成；新区医院、大型市政公园 待建。河东板块：继城南板块后，盐城重点打造的又一城市房 地产新兴发展区域。城北板块：现代物流商圈中心、城市 综合商贸居住区城中板块：传统商业中心、地段稀缺 价值属性南城板块：大市区核心商圈、城市发 展主导方

6、向河东板块城北板块城中板块城南板块宗地板块格局分析城北板块：案名建面（m2 ）容积积率建筑类类型开盘时间盘时间主力面积积（m2）销销售均价（元 /m2）海韵林湾花园8万1.3多层、小高2010.585(两房) 87/115（三房）3950星河晨光10万1.2多层、小高2010.1277/87(两房) 94/102（三房）4500(洋房)四季新城20万1.6小高、多层 、高层2010.890（两房) 104/116/130（三房）3900盐城主要的商贸物流中心，集 中了大型专业市场。在售项目以多层、小高层为主 ，多层产品较小高层有5%-8%之 间的溢价空间。现代商贸物流商圈中心 、城市混合商贸居

7、住区板块销售量分析：2010年商品房月均销售约1.6万平米，年均销 量19万平米。板块价格走势分析：2010年初不足4000元，12月份已上涨至 4580元，年均上涨率约22.5%。城北板块：年均销售2200套，总价承受力增强板块销售套数分析：2010年商品房月均销售186套，年均去化2232套。板块客户承受力分析：售市场产品供应结构影响，套均金额呈现波段 走势；但整体呈现上升走势，2010年初约30万，到12份41.5万，总价 上涨超过10万，涨幅达38%城中板块：案名建面（m2 ）容积积率产产品类类型开盘时间盘时间主力面积积（m2）销销售均价（元 /m2）华府景城20万3高层、商业2008

8、.12123-135（二期三房）5900苏豪名邸 9.6万1.8高层、小高/96(两房) 109/115/123（三房）二期未开盘 （预计 5500）城中壹号公馆16万1.8小高、高层 、别墅2010.1296（两房) 116/125/133/143（三房 ）6800-7000盐城传统商业中心区，地段稀 缺属性。生活配套齐全，交通 便捷，出行方便，实小学区房传统商业中心、地段 稀缺价值属性板块销售量分析：2010年商品房月均销售约3.4万平米，年均销 量为42万平米，是盐城最集中区域之一。板块价格走势分析：2010年初4600元，12月份已上涨至5600元 ，年均上涨率约21.5%。城中板块：

9、板块销售套数分析：2010年商品房月均销售318套，年均去化超 3800套。板块客户承受力分析：受市场产品供应结构影响，套均金额呈现波 段走势；但整体呈现上升走势，2010年初约51万，到12份61万，总 价上涨约10万，涨幅约20%城南板块：大市区核心商圈、城市房地产市场发展主导方向城南板块是盐城主城发 展的主导方向；作为盐城的新城区，其 市政设施最完善、周边 配套最齐全区域，客户 认可度较高；盐城房地产开发强度最 大区域，也是市场成交 量最大和竞争最激烈区 域。城南板块：大盘聚集，打造城市新核案名建面 （m2 ）容积积率产产品类类型开盘时盘时 间间主力面积积（m2）销销售均价（元/m2 ）

10、凤凰汇34万2.7高层、商 业2010.8100/114/124/137/（三房 ） 145(四房)5850中庚海德公 园 62万2.3高层、小 高预计 2011 年1月78-112待定凤鸣缇 香45万2小高、高 层预计 2011 年1月78-92（两房） 95/117/127/132(三房)待定中南世纪城 280万2.6高层2010.1295（两房） 135/141/146(三房)5300主要在售项目列表板块销售量分析：2010年商品房月均销售约4.9万平米，年均销 量为59万平米，是盐城房产成交量最大区域。板块价格走势分析：2010年初4560元，12月份已上涨至5950元 ，年均上涨率约

11、29.7%，成为全市板块均价上涨最快区域。城南板块：板块销售套数分析：2010年商品房月均销售466套，年均去化超 5500套。板块客户承受力分析：受市场产品供应结构影响，套均金额呈现波 段走势；但整体呈现上升走势，2010年初约56万，到12份63万，总 价上涨约7万，涨幅约12.5%河东板块是以亭湖新区为主导的 房产板块商业配套有待完善，全市价格洼 地，性价比高；随着亭湖新区市政配套不断完善 ，区域居住环境不断提升，房产 价值也将不断提升。案名建面（ m2）容积积率产产品类类型开盘时间盘时间主力面积积（m2）销销售均价（元/m2）郎地英郡20万1.6多层、小高2010.699/99（两房）

12、 110/114/124(三房)4500伯乐达加州 东郡 15万1.5多层、高层 、小高六期2011年 初84(两房) 96/123/132(三房)4500华景园 16万2多层、小高 、高层2008年9月87-92（两房） 103/120/127/130(三房)4200高教公寓 44万2高层2010.12130-145（两房） 170-180（四房)4100（高教员工3000）河东板块：城市新区概念，高性价比区域，继城南后盐城房 地产发展重点方向。l板块销售量分析：2010年商品房月均销售约3万平米，年均销 量为36万平米，是盐城房产成交量规模最小区域。l板块价格走势分析：2010年初2570

13、元，12月份已上涨至3280元 ，年均上涨率约22.8%。河东板块：l板块销售套数分析：2010年商品房月均销售289套，年均去化约 3500套。l板块客户承受力分析：受市场大量的教师定销房影响，板块总价 波动较大，但整体呈现平稳走势，2010年初约32万，最高为10月份 的55万，平均为32万，市场整体表现涨幅不大。板块市场影响力分析l城南板块市场成交量与成交套数，分别占盐城成交总量的37% 和36%，成为绝对的市场领导者地位！l河东板块，作为2010年新兴发展板块，目前比重约22%，但良 好的规划和不断完善配套，使其板块影响力不断增加，有盐城 “浦东”之称。板块价格格局分析l城南与城中板块

14、价格保持在5500-6000元之间，全市楼上价格 标杆，成为盐城房产价格领跑者；l河东板块目前整体价格水平还处于市场低位，2010年全年平均 成交均价在3200元左右，作为房产新兴板块，价格洼地效应明 显，发展潜力巨大市场均值市场总结：板块发展趋势看：城南板块是盐城发展重点区域，河东板块新兴崛 起，影响力不断增强，发展潜力看好。板块竞争态势来看：城南板块处于龙头地位，河东板块处于快速发 展阶段，竞争力有待加强。价格走势判断：城南板块处于价格领导者地位，河东板块处于价值 洼地区域，在建的大型市政道路以及相关商业配套不断完善，区域 价值将有大幅提升空间。盐城房地产市场整体处于快速成长阶段，供不应求

15、，价格快速上涨，年均涨幅均要超过20%；本地块所处河东板块，是新兴发展板块，未来发展潜力较大。三、区域房地产市场分析p典型个案分析项目位置：希望大道66号(新亭湖区政府东 ) 开 发 商：上海郎地建筑面积：25万方 容 积 率 ：1.6 物业类型：多层、高层、小高层、花园洋 房开盘时间：2010年6月目前单价： 4500 元/ （高层）p基本资料朗地英郡 p销售情况项目2010年6月销售，销售价格3400，6-8月为 项目强销期，月均销售在41套左右，目前一期 已无房源在售，二期将于2011年推出。目前项目对外报价，4500元左右，半年涨幅约 32%月份均价 （元/）成交 套数面积 （ ）总额

16、 （ 元）2010年6 月3407.48 555040.6 4171758562010年7 月3351.35 482617.3 18771526.62010年8 月4197.38 192151.1 19029020.62010年9 月4313.20 1115.14496023.12010年10 月3689.10 1124.04457459.5累计3575.74 12410048. 2435929886伯乐达加州东郡 项目位置：盐城市亭湖开发区经二路开 发 商：盐城市金马置业 建筑面积：15万方 容 积 率 ：1.4物业类型：多层、小高层开盘时间：2008年1月目前单价： 4400 元/ （高层）p基本资料p典型个案分析p销售情况月份均价（元/）成交套数面积（）总额 （元） 2010年10月38781110.06426812.68 2010年9月4208898663.836457270 2010年8月4195738380.435155778 2010年7月828560633