房地产投融资及基金操作

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1、新形势下房地产投融资和基金运作实务新形势下房地产投融资和基金运作实务 张健张健 20162016年年3 3月月2727日日 张健简介张健简介 资深房地产投融资和战略专家、中国房地产投资基金联盟副会长、国家发改 委最早一批备案的股权基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞轼基金总裁， 近年参与管理基金数量超过35个、投资项目18个（包括万科、麦格理等项目 ）、基金的资金量超过50亿（包括东方资产和信达资产及信托的资金等）； 熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最 大的房地产投资集团之一的联实集团（Lend Lease）、澳大利亚最大的投资 银行麦格理银行（Macquaire

2、 Bank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金 融企业高级管理职位。在房地产市场、投资、管理、开发、金融和战略方面 有20多年经验。 为万达集团、万科集团、华润置业、世茂集团、金融街、中冶置业、中国铁 建、中国银行、中国建设银行、交通银行、上投摩根、麦格里银行、上海市 委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、上海交通大学等培训和授课。 毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有房地产基金房地 产金融和房地产投资等七部，合著领导干部学金融。 课程的主要目的课程的主要目的 深入理解我国深入理解我国房地产投资和融资包括基金的现状和前景房地产投资和融资包括基金的现状和前景 掌握掌握各种房地产投资和

3、融资方式的特点及创新和机遇各种房地产投资和融资方式的特点及创新和机遇 掌握房地产基金运作方式及创新和机遇掌握房地产基金运作方式及创新和机遇 制定最佳的房地产投资和融资包括房地产基金方式制定最佳的房地产投资和融资包括房地产基金方式 新形势下房地产投融资创新和战略实务新形势下房地产投融资创新和战略实务 一房地产行业的现状和发展趋势一房地产行业的现状和发展趋势 二二. . 不同房地产产品投资策略不同房地产产品投资策略 三三. . 房地产公司银行贷款房地产公司银行贷款、债券债券、上市和外资上市和外资 四四. . 互联网金融互联网金融 五五房地产信托和资管房地产信托和资管计划、保险资金、房地产并购、计划

4、、保险资金、房地产并购、 六六房地产资产证券化、房地产轻资产化房地产资产证券化、房地产轻资产化 七七房地产私募房地产私募基金基金的融、投、管、退的融、投、管、退 新常态，其特征： 中高速：GDP7%或更低 优结构：服务业、新兴产业、消费提高 新动力：改革创新 多挑战：财政金融风险 思路：宏观政策稳定、微观政策放活、社会政策托底 不动产抵押贷款占银行贷款的比例超过一半，占我国银行担不动产抵押贷款占银行贷款的比例超过一半，占我国银行担 保贷款的六成以上保贷款的六成以上。在所有的资产中房地产价格是核心。保在所有的资产中房地产价格是核心。保 持资产价格稳定至关重要。持资产价格稳定至关重要。 1.1.房

5、地产行业的现状房地产行业的现状 一房地产行业的现状和发展趋势一房地产行业的现状和发展趋势 房地产行业现状房地产行业现状 城市化和人口增长，带来地产业的黄金十年； 地产结合行业的发展，诞生了诸如万科、万达 等模式地产商； 房地产企业面临转型房地产企业面临转型 土地价格趋高；贷款困难，销售不畅；土地价格趋高；贷款困难，销售不畅； 地产商必须做好战略转型；地产商必须做好战略转型； 20142014年销售商品房近年销售商品房近1212亿平方米，小于亿平方米，小于20132013年的年的 13.113.1平方米，大于平方米，大于20122012年的年的11.111.1平方米。平方米。 20152015年

6、全国成交上升，年全国成交上升，12.812.8亿左右，一线城市增亿左右，一线城市增 相对大，二线其次。相对来说，价格微升，投资增速相对大，二线其次。相对来说，价格微升，投资增速 下滑。下滑。 尽管2014年全国楼市成交同比下滑，TOP50房企表现却不乏亮点： 第一阵营房企金额门槛大幅提高；TOP50行业集中度加速上升。 资料来源：国家统计局 资料来源：国家统计局 中小房企面临的挑战中小房企面临的挑战 地价上涨的拿地成本压力地价上涨的拿地成本压力 大型房企市场的挤压（品牌和价格）大型房企市场的挤压（品牌和价格） 持续经营的资金压力持续经营的资金压力 银行设立了门槛（销售收入、净资产）/上市公司与

7、 非上市公司/海外和国内上市公司 机会：房地产区域化的特点鼓励机会：房地产区域化的特点鼓励专注、特色专注、特色 影响房地产市场长期趋势的主要因素影响房地产市场长期趋势的主要因素 城镇的人口增长（人口导入也是由于经济发展）城镇的人口增长（人口导入也是由于经济发展） 经济增长（经济发展带来人口导入）经济增长（经济发展带来人口导入） 政府政策政府政策 2 2. . 房地产行业发展趋势房地产行业发展趋势 影响房地产市场包括房价短中期趋势的主要因素影响房地产市场包括房价短中期趋势的主要因素 1. 1. 总体国家政策和地方政府政策总体国家政策和地方政府政策 2. 2. 供求关系的不平衡供求关系的不平衡 3

8、. 3. 消费者预期消费者预期 4. 4. 资金流向资金流向, , 外商投资外商投资, ,人民币汇率变化人民币汇率变化 5. 5. 人口和结婚数量的变化及人口的分布人口和结婚数量的变化及人口的分布 6. 6. 投资的预期回报投资的预期回报, , 租金租金 7. 7. 实际和预期通货膨胀及建筑成本实际和预期通货膨胀及建筑成本 8. 8. 实际收入和就业水平实际收入和就业水平 9. 9. 城市（或地区）的发展前景城市（或地区）的发展前景 房地产投资策略分析房地产投资策略分析 时间位置时间位置 地理位置地理位置 投资产品定位（位置）投资产品定位（位置） 位置、位置和位置的新概念位置、位置和位置的新概

9、念 产业地产：产业地产：未来十年，中国的行业大发展将会集中在商业、商业、 旅游、旅游、物流、物流、文化、文化、教育教育、农业、农业等崭新新的领域。非住宅投 资在2015年占房地产总投资的35%左右。 金融化：金融化：资金渠道和成本是决定性因素之一 轻资产轻资产化：化：从重资产模式走向轻资产模式，从赚取资产升值 收益走向赚取增值服务收益。 国际化国际化：中外双向投资的趋势出现 互联网、智能化和集中化互联网、智能化和集中化等。 房地产行业发展趋势房地产行业发展趋势 我国房地产金融现状、创新和前景我国房地产金融现状、创新和前景 房地产间接投资品种少 房地产融资渠道少 银行风险大 市场体系和信誉体系未

10、建立 立法不健全 专业人才少等 我国房地产资本市场资金来源我国房地产资本市场资金来源 资金来源资金来源 目前状况目前状况 股权融资股权融资 债权融资债权融资 企业银行贷款 难度加大 房地产公司上市 直接IPO不多 房地产债券 较少 ，今年增加 房地产信托和资管计划房地产信托和资管计划 规模较大规模较大 房地产投资信托基金房地产投资信托基金 还没有立法还没有立法,最新试点的私募有一个最新试点的私募有一个 房地产私募基金房地产私募基金 开始实行，发展较快开始实行，发展较快 房地产互联网金融房地产互联网金融 发展很快发展很快 海外资金 不鼓励 (部分限制) 保险资金保险资金 主要进入商业地产主要进入

11、商业地产 1. 1. 住宅住宅 2. 2. 办公楼办公楼 3. 3. 商场商场 4. 4. 宾馆宾馆、旅游和养老旅游和养老 5. 5. 工业和物流工业和物流 6. 6. 其它其它( (房地产房地产) ) 二不同房地产产品投资策略二不同房地产产品投资策略 传统上投资者(开发商)主要从事住宅房地产开发 可以预售,现金流较好 单元房:多层和高层房产有较好周边设施(商店和娱乐)和公 共交通 别墅: 有规划的和一定形态的建筑的社区 酒店公寓:市中心及附近 其它 住宅需求住宅需求:移民水平、出生率、当地经济活动、 买房承受力等， 各城市情况不同，但需求比供应更加主动。各城市情况不同，但需求比供应更加主动。

12、 1. 1. 住宅住宅 目标客户群(使用者) 自身定位 地点(一般位于城市的中心商业区和公共交通方便的地方 附近) 工期较长 现金流安排 其它 办公楼需求办公楼需求: 白领就业,譬如金融、保险和房地产业， 譬如上海的浦东和浦西等。譬如上海的浦东和浦西等。 2. 2. 办公楼办公楼 3. 3. 商场商场 目标客户群(商家和买家) 自身定位 地点(譬如大型商场(中心)一般位于人流大和好的公共 交通方便的地方) 工期有长有短 现金流安排 其它 商场需求商场需求: 就业，消费者年龄段、 生活方式、 花费和信心等.购物中心加入娱乐和休闲的功能 受购物网络冲击，餐饮和娱乐部分增加 增量市场增量市场近年综合

13、体开发呈井喷状态，预计3-5年内增量主要集中在中西部 地区 中西部 为主 商业地产的盈利模式商业地产的盈利模式 序号序号 基本模式基本模式 优势优势 劣势劣势 1 整体销售 资金回笼可能较快 售价较低 2 整体持有 可以统一经营 享受物业升值 资金回笼慢 3 散售 资金回笼可能较快 较难统一经营 4 部分持有部部分持有部分销售分销售 可以统一经营可以统一经营 资金回笼可能较快资金回笼可能较快 - 无论哪种方式,招商,运营和资金能力是商业地产可持续繁荣的关键 中国商业地产行业的四大特征和四大趋势中国商业地产行业的四大特征和四大趋势 四大特征是：四大特征是： 首先，运营难问题表现得越来越突出，行业

14、从开发商的招 商难与品牌商的选址难进入招商难、选址难和运营难并存 的“三难”时代; 其次，线上线下融合有共识无模式，电商对实体商业造成 的冲击，心理影响大于实际影响; 再其次，商业运营竞争由实转虚，儿童游乐与餐饮等非购 物类体验业态大受追捧; 最后，开发商预期由上调改为下调，许多原本定位为奢侈 品卖场的转向轻奢，原本设定为市级项目的调整为区域商 业。 呈现四大趋势：呈现四大趋势： 主流开发模式由住宅依赖转向产业依赖; 商场由“经营商品、经营品牌”转向经营消费者; 商业品牌由重规模转向重创新，不同业态之间的复合是 未来创新的一大方向; 开发商由重资产转向轻重资产并行。在万达为代表的一 些专业商业

15、地产企业引导下，商业地产行业的轻资产模 式悄然兴起，地产投资与商业运营分离这一模式在中国 的出现是行业洗牌的开始，也是行业走向专业化、更加 成熟的必由之路。 旅游、休闲、养生和养老的区别旅游、休闲、养生和养老的区别 旅游：景点和住宿等； 休闲：舒适和住宿等； 健康（养生）：住宿、配套和环境等； 养老：住宿、医疗、配套和环境等。 4. 4. 宾馆、旅游、健康和养老宾馆、旅游、健康和养老 目标客户群(为商务和旅游业服务) 自身定位 地点 酒店管理 工期较长 现金流安排 其它 商务和旅游酒店（传统酒店和精品酒店） 宾馆宾馆 酒店酒店( (宾馆宾馆) )的几个特性的几个特性 投资额大，回收期长 筹备期较长，技术要求较高 高星级全能酒店高星级全能酒店 品牌有限服务酒店品牌有限服务酒店 12-15年 5-10年 单体酒店单体酒店 品牌酒店品牌酒店 24个月 20-36个月 不要为做酒店而去做酒店，酒店是为地产服务的 酒店是工具，资产配置和融资工具。 酒店或许是做去化的工具之一。 旅游地产旅游地产 2020年全国旅游业总收入将达到33000亿元人民币，相当于国内总产值的 8%，真正成为国民经济的支柱产业。届时，中国将成为世界第一大旅游