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1、金金 地地 景景 园园 营营 销销 执执 行行 报报 告告 商商 业业 篇篇 21 世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司 2005 年 9 月 10 日21 世纪不动产深圳区域分部 深圳北新房地产经纪有限公司 2005 年 9 月 10 日 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 2 目 录 第一部分第一部分 项目商业功能定位项目商业功能定位 . 5 一一、商业策划依据 . 5 二、商业功能策划 . 7 三、两种商业模式的关系 . 15 四、销售方式 . 17 第二部分第二部分 价格定位价格定位 . 19 第三部分第三部分 客户定位客户定位 . 21 第四部分第四部分 商业形象
2、定位商业形象定位 . 22 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 3 第五部分第五部分 入市时间计划安排入市时间计划安排 . 28 一、商业开发顺序 . 28 二、时间安排 . 28 第六部分第六部分 总体营销思路总体营销思路 . 31 第七部分第七部分 销售策略销售策略 . 37 第八部分第八部分 项目总结项目总结 . 40 第一部分第一部分 项目商业功能定位项目商业功能定位 商场定位原则：根据项目自身特点，发挥项目优势、规避项目劣势，由市场导向而填补商圈空白点，引导市场而激发潜在需求，改变商业格局。 一、商业策划依据 本项目可以规划一定量的商业面积，如果将全部或部分改为住宅，销售速度可
3、能会较快，但我司看重的不仅仅是销售速度，更重要的是利润，将项目价值最大化。而规划一定量的商业是可行的，也是必要的，其原因在于： 1、片区规划人口 1、片区规划人口 根据长沙市政府规划，天心生态新城片区规划总人口为 20 万人；根据现场调研，在项目 300-500 米的较舒适的步行范围内-即北至友谊路北侧居民区，南至湘府路北，西至芙蓉南路，东至韶山南路的范围内，规划居住人口约为 7 万人，有旺盛的商业需求。 2、交通组织 2、交通组织 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 6 项目三面临城市及片区主干道，交通方便，人流畅达，具备成为社区型商业中心的交通及人流条件。 3、目前商业状况 3、目前
4、商业状况 本片区为新规划区域，住宅和商业都不成熟。主要有：井湾子家居广场、红星建材市场：经营方式为主题式商业和零售店，规划和经营方式传统，层次较低；南城工艺品交易市场：以集中的零售店形式经营的专业型市场，因周边整体商业发育不完善，营销方式落后，目前招商只完成 30%左右，经营惨淡；友谊路沿街小商铺：主要为汽车零部件销售及汽车修理商行，形象杂乱，档次低。 4、现有商业规划 4、现有商业规划 ? 韶洲路上与我司项目同一线上的电力小区六个街铺； ? 奥林匹克花园规划的体育中心有部分商业，沿韶高路一侧规划有沿街商铺； ? 韶山南路上海城对面橙子 498 商业广场规划有四星级酒店和商业广场约 2.8 万
5、平方米，已有肯德基和步步高超市进驻。 5、小结：、小结： 该片区虽然目前商业氛围没有形成，商业配套不完善，但未来随着大量住宅项目的建成，人气渐旺，该区域的金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 7 商业潜力较大。 同时也应该看到未来商业市场将存在激烈的竞争， 故商业规划模式、 形象、 销售方式显得更加重要。 根据以上分析，本项目共策划了两种商业模式，建议规划面积约为 3 万平方米左右,目的是在功能和形式上同业差异、异种业态互补，不形成单一模式的竞争，给商业销售带来更多机会 二、商业功能策划 本项目商业面积为 3 万平方米左右，其功能规划的主要目的一是增加项目价值，二是商业部分可以成为项目内小
6、环境的配套部分；三是集聚人气。 根据我司招商实力及多年商业操作经验，我司建议本项目商业部分按照以下两种模式运作。 模 式 模 式 面 积 面 积 主力店模式 1500018000 平方米 步行商业街 1500018000 平方米 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 8 模式一、主力店商业模式 模式一、主力店商业模式 沿友谊路住宅主体下设置 3 层底商，设计成集中式商业，目标为主力店招商。 规划主力店模式的原因为: 1）片区商业特点 1）片区商业特点 项目为典型的前期性商业，前期性商业的特点为： ? 目前人流不足，但将来有提升的空间。 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 9 ? 有一
7、定人口，但是有异地购物的习惯。 ? 核心商家的进驻是提升人气的最佳方案。 本片区是新兴片区， 正处于建设当中， 传统的超市、 百货行业需要旺盛的人气， 本项目商业暂不具备经营条件。 片区居民消费以居家为主，因此主力店的业态建议以建材、家居为主要方向，建材家居行业随着片区逐步的施工建设和住户的入住，将有一个较长的兴旺时期，积累的人气，更重要的是同时提升项目住宅、商业的价值。故主力店招商是商业销售的关键。 2）我司资源优势 2）我司资源优势 中国建材集团是 1984 年经国务院设立的国家级建材行业控股型管理模式企业，是直属国务院国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团之一。 中国建材集团现有资产
8、200 亿元，员工 30000 名，全资、控股、参股企业 200 余家，其中下属子集团控股 4家上市公司，参股 11 家上市公司。 金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 10 作为中国建材集团的核心企业，我司依托北新建材（深圳上市公司，证券代码：000786）和中国玻纤（上海上市公司，证券代码：600176）两家上市公司的雄厚背景，大力拓展商业连锁、综合分销和商业地产三大业务单元。 我司现已成功开发了北新物流（深圳）中央配送中心；与世界 500 强英国 Kingfisher 集团合作，在北京和深圳成功开设了 7 家百安居仓储式建材连锁超市，充分展现了我司综合建设项目开发和商业地产开发的实力。同时，我金地景园营销执行报告金地景园营销执行报告 11 司引入世界最知名房地产经纪品牌21 世纪不动产（Century 21） ，并拥有综合实力位列深圳装饰装修市场前 3名的北新家居装饰设计工程有限公司。公司拥有从建设项目开发、二级市场营销到三级
