绿色建筑的运营管理

《绿色建筑的运营管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《绿色建筑的运营管理（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、绿色建筑的运营管理 同济大学同济大学 程大章程大章 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 一、绿一、绿 色色 建建 筑筑 的的 实实 践践 二、现代物业设施管理概述二、现代物业设施管理概述 三、绿色建筑运营管理特点三、绿色建筑运营管理特点 四、四、 运营管理的评价要点运营管理的评价要点 五、小五、小 结结 与与 考考 核核 要要 点点 主要内容主要内容 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 一、绿色建筑的实践一、绿色建筑的实践 进入廿一世纪，全球城市化进程加快、经济快速增长，但是人口急骤增加、资源萎

2、缩、环境恶化，人类生存面临着严峻挑战。 人类的建设行为及其成果建筑物在生命周期内：消耗了全球资源的40%、全球能源总量的40%，建筑垃圾也占全球垃圾总量的40%。 绿色建筑强调人与自然的和谐，避免建筑物对生态环境和历史文化环境的破坏，资源循环利用，室内环境舒适，符合中国可持续发展的基本国策，因而受到了各级政府、工程界与房地产业的高度重视。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑是人类的建筑物第四阶段，其主要特征：大 量利用可再生能源和未利用能源，强调能源节约和建筑材料资源的循环使用，尽量减少建筑过程中对自然 生态环境的损害。 第一阶段 遮

3、风避雨建筑 第二阶段 舒适建筑（1700年-1970年） 第三阶段 健康建筑（1970年-至今 ） 第四阶段 绿色建筑：建设不仅是为了自身的需要， 更要为人类的后代留下生存的环境与资源、历史文化 遗产。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑在建筑的生命期内，最大限度地保护环境、节约资源（节能、节水、节地、节材）和减少污染，为人们提供健康、适用和高效地使用的空间。 绿色建筑将环保技术、节能技术、信息技术、控制技术渗透入人们的生活与工作，用最新的理念，最先进的技术去解决生态节能与居住舒适度问题。使建筑物与自然环境共同构成和谐的有机系统。 住

4、房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见 财建财建167167号财政部号财政部 住房和城乡建设部二一二年四月二十七日住房和城乡建设部二一二年四月二十七日 按照国务院关于印发“十二五”节能减排综合性工作方案的通知（国发201126号）统一部署，为进一步深入推进建筑节能，加快发展绿色建筑，促进城乡建设模式转型升级，特制定以下实施意见: 到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%，建筑建造和使用过程的能源资源消耗水平接近或达到现阶段发达国家水平。 2012年奖励标准为：二星级绿

5、色建筑45元/平方米（建筑面积），三星级绿色建筑80元/平方米。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 推进绿色生态城区建设，规模化发展绿色建筑 申请绿色生态城区示范应具备以下条件：新区已按绿色、 生态、低碳理念编制完成总体规划、控制性详细规划以及建 筑、市政、能源等专项规划，并建立相应的指标体系；新建 建筑全面执行绿色建筑评价标准中的一星级及以上的评 价标准，其中二星级及以上绿色建筑达到30%以上，2年内绿 色建筑开工建设规模不少于200万平方米。 中央财政对经审核满足上述条件的绿色生态城区给予资金 定额补助。资金补助基准为5000万元，具体根

6、据绿色生态城 区规划建设水平、绿色建筑建设规模、评价等级、能力建设 情况等因素综合核定。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 综上所述，中国近年来在绿色建筑领域所做的这些工作，反映了政府、工程界和房产业的建设行为正从生态意识走向生态尽责，从生态意识走向生态尽责，这是中国可持续发展的重大转折点。这是中国可持续发展的重大转折点。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 在绿色建筑的工程建设过程中每一专业都是绿色建筑建设链的一部分，任何阶段都在绿色建筑的生命周期之中。 为能有效实施，绿色建筑的生命期必须具

7、有一个协同支撑的模式。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑工程实践中的问题绿色建筑工程实践中的问题 绿色建筑因符合中国政府可持续发展的国策与世界节能环保主流，得到了快速发展，无论是工程界还是房地产业都已经把绿色建筑的建设作为主要的工作内容。 作为新技术集成的产物，绿色建筑在中国还是处于初级阶段，就如20年前的智能建筑，人们在以高涨的热情、前卫的理念去构造心中的理想物时，往往缺失了科学严谨。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿

8、色建筑评价标识专家培训会 缺少生命期成本评价缺少生命期成本评价 现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。现代社会的人工设施必须进行生命期成本评价。 建设投资建设投资 + +生命期内维持功能的费用生命期内维持功能的费用 生命期成本生命期成本 住宅建筑 30-50元 50-80元 80-150元 公共建筑 40-60元 60-180元 180-380元 绿色建筑建设的增量成本概算统计绿色建筑建设的增量成本概算统计 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 7类运行成本 设施维护费：信息与控制系统一般为造价的2-4%，机械 电气设备一般为造价的2-3%。

9、 设施更新费：信息与控制系统的更新周期一般为6-8年， 机械电气设备的更新周期一般为8-10年。 设施运行消耗：主要为设施本身的能耗和材耗，如水处 理设施运行所需投放的药剂等。 养护费：绿化养护（人工,肥料,农药等）费用。 清洁费：中央空调投运后。其风管需2年清洗一次。清 洗费用为风管展开面积20-30元/m2。 垃圾分类收集与处理费。 检测费：运行中所排放污水和废气的检测，非传统水源 水质的检测等。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 重形式与理念，轻实效与长效 一些绿色建筑项目，强化了绿色理念，把各种绿色建材、绿色设计方法、节能技术、节能设

10、备等组合在一幢孤立的建筑物中，虽然获得各类荣誉称号，但却没有完整的测试数据与运行数据，不能提供建设与运行的成本资料。一些低/零能耗建筑，多以设计的理想值表示效能，而太阳能光伏发电系统提供的能量、太阳能制冷系统的出力，地源热泵的供能热量；建筑物内的舒适度等等，或为数据不全，或是羞于启齿。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑的建设目标，要依靠建筑物的运营管理的保障，在运营过程中得到体现。 绿色建筑的建设质量，只能在建筑物的运营管理过程中得到反映。 但是，在建设领域，重建轻管是一个因制度导致错误观念与行为的痼疾。 运营管理是绿色建筑评价的关

11、键，必须用真实的数据说话! 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 二、现代物业设施管理概述二、现代物业设施管理概述 物业设施管理FM （Facility Management） 建筑物的使用寿命在60-70年左右，而设施设备的寿命则在6-25年不等。建筑物一经投入使用，就需要良好的经营管理和维护管理。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 国际物业设施管理协会IFMA (International Facility Management Association） FM定义：“以保持业务空间高品质的生

12、活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 FMFM目标三大要素目标三大要素 质量目标质量目标 财务目标财务目标 供给目标供给目标 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑物采用通信技术、计算机技术及控制技术，提高建筑物的自动化与信息化水平，能为用户提供大量的生活服务与信息服务，提供更好的服务质量与服务效率，并且为物业设施管理提供了先进的技术手段去实现 FM 的工作目标。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家

13、培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 建设费建设费 15%15% 修缮费修缮费 15%15% 设备设备更更 新新费费 23%23% 能耗费能耗费 27%27% 清洁费清洁费 20%20% 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 T1试运行期 T2偶发故障期 T3摩耗故障期 不同维护水平的可靠性曲线 1 1无维护，无维护，2 2故障后维修，故障后维修，3 3预防性保养预防性保养 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 三、绿色建筑运营管理特点三、绿色建筑运营管理特点 如何体现绿色建筑的建设目标

14、得到实现? 如何保证绿色建筑的技术措施运行正常? 如何使绿色建筑的环境效益、经济效益与社会效益得到长期的实现？ 必须有良好的运必须有良好的运营营管理！管理！这也是绿色建筑评价标准设立“运营管理”章的意义。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 绿色建筑运营管理是在传统物业服务的基础上进行提 升，在给排水、燃气、电力、电讯、保安、绿化、保洁、 停车、消防与电梯等的管理以及日常维护工作中, 坚持 “以人为本”和可持续发展的理念，从建筑全寿命期出 发，通过有效应用适宜的技术，实现节地、节能、节水、 节材与保护环境的目标。 在建筑设备、资源利用、管理信息

15、、生态等领域，有 大量需要解决的智能控制与信息管理的课题。如果不能 有效地实现各类设备系统的智能控制，不能完备地进行 建筑物建设、运行与更新过程的信息管理，绿色建筑的 主要目标是难以达到的。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 信息 绿色建筑工程需要广泛采集环境（大气、水体、气象等）、生态（植物、动物等）、建 筑物（结构、地基、建材等）、设备（能源、空 调、水处理、供电、固体废弃物处理等）、社会 （安全、资讯、服务、管理、行政等）等领域的信 息，为人类社会活动与生活提供准确可靠的信息， 为绿色建筑的控制、管理与决策创造良好的环境。 住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会住房和城乡建设部绿色建筑评价标识专家培训会 控制 绿色能源从太阳能，风能，地热应用到区域热电冷三联供系统等的控制； 利用峰谷电价差的冰/水蓄冷系统的控制； 采用最优控制技术充分利用自然能量来采光、通风（照明 控制与室内环境）控制，实现低能耗建筑，辅以可再生能 源则成为零能耗建筑； 随环境温湿度、照度