【背景材料】华宸

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1、恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。 1华宸大钟寺中坤广场租金收益权投资集合资金信托计划 背景材料 华宸大钟寺中坤广场租金收益权投资集合资金信托计划 背景材料 第一部分 项目基本信息 第一部分 项目基本信息 一、项目背景 一、项目背景 北京中坤长业房地产开发有限公司(以下简称“中坤长业”)开发建设的“大钟寺中坤广场”已经开业， 位于北京市北三环联想东桥南侧， 是北京市三环内最大的综合性商业地产项目，也是唯一一个有城铁通过的大型商业项目。大钟寺现代商城项目总投资约 45 亿元人民币，总建筑面积 43 万平方米。该项目以其前瞻性的定位、领

2、先的商业模式、绝佳的地理位置、强大的运作团队以及巨大的商业潜力，受到市政府的关注。 华宸信托有限责任公司 （以下“简称华宸信托”） 发行“大钟寺中坤广场租金收益权投资集合资金信托计划”， 资金总规模为 3.5 亿元人民币。 资金用于购买中坤长业持有的大钟寺中坤广场物业未来五年（20122017 年）租金收益权（以下简称“租金收益权”），信托到期后由中坤长业回购租金收益权，为投资人获取相应的信托收益。 二、交易结构 二、交易结构 交易结构的关键环节包括： 1、华宸信托发行“大钟寺中坤广场租金收益权投资集合资金信托计划”，资金总规模为 3.5 亿元人民币；购买中坤长业持有的大钟寺中坤广场物业未来五

3、年（20122017 年）租金收益权（以下简称“租金收益权”），信托到期后由中坤长业回购租金收益权，为投资人获取相应的信托收益。 恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。 22、华宸信托将募集的信托资金专门用于购买中坤集团特定资产的受益权，期限自信托资金实际拨付至中坤锦绣、中坤长业监管账户之日起最长不超过 12 个月。 3、信托资金将由中坤长业全部用于大钟寺中坤广场（中坤长业的自持物业）的精装修工程。 4、信托存续期间，在投资期每满半年，中坤锦绣和中坤长业用经营收入支付投资收益；到期后，一次回购信托投资本金，实现信托计划的退出。 5、抵押

4、担保措施：（1）中坤锦绣持有的碧河花园 A14 号楼、A2-109 底商及中坤长业持有的大钟寺中坤广场部分地下车库以及中坤灵川旅游持有的斋堂山庄酒店 （一期） 等资产提供抵押担保，资产评估总值为 74124.53 万元，抵押率为 47.22%；（2）北京中坤投资集团有限公司（以下简称“中坤集团”）为信托本息提供担保；（3）实际控制人黄怒波先生提供连带责任保证。 第二部分第二部分 参与方介绍参与方介绍 一、融资方介绍 一、融资方介绍 1、基本情况 1、基本情况 中坤长业于 2003 年 1 月 29 日成立，注册地址为海淀区高粱桥斜街 59 号中坤大厦，经营期限 40 年，注册资本金为 1000

5、0 万元，房地产开发二级资质，主要经营房地产开发及商品房销售、机动车公共停车场服务。 中坤长业目前开发建设的 “大钟寺中坤广场” 项目东区已于 2010 年 9 月全面开业,西区也已开业，该项目位于北京市北三环联想东桥南侧，东临北京市城铁大钟寺站，是北京市三环内最大的综合性商业地产项目， 也是唯一一个有城铁通过的大型商业项目。 大钟寺现代商城项目总投资约 45 亿元人民币，总建筑面积 43 万平方米，由 B、C、D、E 四座相对独立的建筑组成，占地面积 14 万平方米，主题商业区域建筑面积约 27 万平方米。大钟寺中坤广场项目定位为“第四代商业模式”，该项目以其前瞻性的定位、领先的商业模式、绝

6、佳的地理位置、强大的运作团队以及巨大的商业潜力，受到市政府的关注，是“北京市 60 项重大工程”之一，荣获建设部与商务部共同颁发的“中国商业地产国际范例奖”、 2006 年度“北京最具影响力综合商业体”及 “北京首席商务旗舰”等十余个奖项，被广大客户一致认可。 2、财务情况 2、财务情况 2009 年，公司资产合计 38.91 亿元，负债合计 21.80 亿元，资产负债率为 56%。2010年，资产合计 47.59 亿，负债合计 29.94 亿元，资产负债率为 62.91%。2011 年，资产合计恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。

7、353.97 亿元，负债合计 34.85 亿元，负债率为 64.57%。中坤长业近几年资产规模不断增加，保持了一个良好的增长速度， 产品的毛利率和净利率都较高， 商业地产项目的产品定位准确，竞争优势较大，有较强的盈利能力。目前净资产收益率较低，因为商业地产初期有一段的培育期，说明资产的盈利能力后续的发展还有很大的拓展空间。 二、担保人介绍 二、担保人介绍 1、中坤集团 （1）基本情况 1、中坤集团 （1）基本情况 中坤集团成立于 1995 年 4 月 11 日， 是经北京市工商行政管理局批准登记注册的企业法人单位，法定代表人：黄怒波；注册资本（实收资本）：10000 万元人民币；公司类型：其他

8、有限责任公司；经营范围：投资，投资管理，投资咨询，信息咨询（中介除外），组织文化交流活动 （除演出外） ， 销售五金交电、 化工产品 （不含一类易制造化学品及危险化学品） 、电子设备、金属材料、建筑材料、办公自动化设备、工艺美术品、百货、针纺织品、酒、土产品。 （2）财政情况 （2）财政情况 中坤集团资产规模雄厚，2011 年底，总资产 74.34 亿元，负债总额为 56.29 亿元。2011年，公司净利润 1.30 亿元，营业收入总额 10.93 亿元。公司资产规模雄厚，资产流动性良好，偿债能力较好。 资产负债简表（单位：元） 资产负债简表（单位：元） 2009 年 2010 年 2011

9、年 负债合计 3,885,403,847 5,064,592,536 5,628,555,719 所有者权益合计 2,046,169,476 2,154,466,260 3,834,913,089 资产总计 5,931,573,323 7,219,058,796 9,463,468,808 中坤集团财务状况较好，盈利能力稳步增长，企业资产负债率逐年降低，表明企业还有较大的融资潜力；企业长短期负债配比合理，负债 70%以上为长期负债，利率较低，大大降低企业的融资成本，有利于企业的长期发展，负债偿还的安全边际较高，偿付能力较强。 2、实际控制人 2、实际控制人 中坤集团的实际控制人为黄怒波先生，

10、2011 年福布斯中国富豪位列 129 位 （65.2 亿元） ，2009 年，以 3.03 亿元捐赠位列 2009 胡润慈善榜第 9 位。曾在中共中央宣传部干部局、外宣局工作，任处长，部党委委员，现任北京中坤投资集团董事长、中国市长协会会长助理、同济大学兼职教授、美国中坤公司董事长、墓士塔格-宏村中坤旅游集团董事长、大钟寺商恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。 4业有限公司董事长等职，具有很高的社会知名度。 第三部分 目标物业情况 第三部分 目标物业情况 一、地理位置 一、地理位置 大钟寺中坤广场(又名 “大钟寺现代商城” )项目位

11、于海淀区东升乡大钟寺， 用地四至为：东至京包铁路线及城铁大钟寺站，南至四道口水产公司，西至中国农业科学院试验田，北至北三环西路。 二、物业基本情况 二、物业基本情况 大钟寺中坤广场项目用地面积为 72431.29 平方米，建筑面积为 384278.89 平方米（包含地下车库和人防、设备用房），根据北京新兴华安房地产工程测绘事务所出具的房屋土地测绘技术报告书，项目详细面积情况见下表： 物业建筑面积情况汇总表 物业建筑面积情况汇总表 三、功能分布 三、功能分布 该物业是由 B、C、D、E 四栋相对独立的建筑组成。B 栋为体育运动中心，一至二层为国内外一线品牌运动服饰，三层为户外、健身器械、高尔夫用

12、品，四至五层为健身中心。C栋为商务休闲娱乐中心，一、二层东南角为独立门面的高档餐厅，二层西南部分至六层为商务会馆各项功能分布。北侧步行街一、二层为流行餐饮、部分精品零售及配套，三层新华角川影院。D 栋为时尚娱乐购物中心，东区一至五层整租给大型主力百货店王府井百货，西区一至五层为自营招商。 E 栋为少年儿童活动中心， 一至二层步行街部分为流行快餐、 咖啡店、面包房及少量配套。二层南部为家居、家纺。三层、四层为儿童城，五层为特色餐饮。此外，项目地下一、二层为国美电器、家乐福等。 恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。 5四、项目经营管理情况

13、 四、项目经营管理情况 1、大钟寺现代商城项目办公用房部分以销售为主，剩余少量未售部分采用租赁的方式经营。商业用房部分，运营采取统一管理模式。 该物业的业态是 SHOPPING MALL，并由北京中坤长业房地产开发有限公司负责商场的整体布局， 商场的招商， 商场投入使用后的物业管理的协调，商场的租金收入，商场的收银系统、POS 机的安排等。对于每个商户的日常经营，由各商户自己负责。 2、聘请北京中坤长河房地产经纪有限公司负责项目整体招商的对外合同签订工作，以其名义对项目进行招商代理； 聘请大钟寺商业有限公司负责项目的整体商业策划宣传及商业服务工作。 2011 年是大钟寺中坤商业广场还处于养商期

14、。全年共策划和执行 26 场活动，其中包括 4 个为期 1-3 个月的大型品牌活动，如团购节、啤酒节、中华风情节等，均成为了海淀区乃至北京市商业推广的典范项目。 此外，作为一种行业创新模式，成功引入中央人民广播电台都市之声直播间，协助其举办了一系列明星歌会、签售会和访谈， 2011 年，大钟寺中坤广场共举办主题活动 26 场，明星活动 4 场，明星访谈 88 场，此项活动不仅为商场直接带来了数以万计的客流，同时更推动了商场品牌的推广。 3、截止到 2011 年 12 月 31 日，租赁情况良好，已租面积达到 149,637 平米，首年租金总额达到 1.9 亿元，2011 年租金收入 2.5 亿

15、元，租金收缴率达到 82.5%。 第四部分 资金用途及还款来源 第四部分 资金用途及还款来源 一、资金用途 一、资金用途 为了扩大招商，提高竞争能力，增加单位商业营业价值，中坤集团旗下中坤长业将对其自持物业大钟寺中坤广场进行全面精装修， 并根据具体客户需求进行定制精装， 装修总预算83656 万元，其中信托资金 35000 万元，其余为企业自筹。 二、还款来源分析 二、还款来源分析 1.第一还款来源 1.第一还款来源 中坤长业主营业务收入包括写字楼销售收入、 大钟寺中坤广场租金收入等， 除用于公司运营及归还其他金融机构借款本息外，剩余部分用于归还信托本息。 （1）周边同类型物业销售租赁、情况

16、（1）周边同类型物业销售租赁、情况 大钟寺中坤广场写字楼为甲级 5A 智能写字楼，选取地理位置类似、品质类似的调查情况如下： 恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考，不构成对客户的要约，各项条款最终以信托法律文件为准。 6（2）大钟寺中坤广场商业及写字楼销售情况 （2）大钟寺中坤广场商业及写字楼销售情况 大钟寺中坤广场 2012 年 5 月开始销售，截止到 9 月份，销售情况正常，月均销售额在4000 万元，单价逐步稳定上升。 （3） 租金预测假设 （3） 租金预测假设 根据已签租约，平均房租为 3.8 元/平米天，周边商业平均在 1015 元/平米天，房租增长潜力较大，但保守预测，未考虑增长因素，按已签租约单价 3.8 元/平米天预测租金收入。 （4） 写字楼销售预测 （4） 写字楼销售预测 写字楼平均单价为 50000 元/平米，可售面积为 123,994.5 平米，预测一年销售面积25,300 平米，销售收入 12.65 亿元。目前未售面积达 89000 平米，市值接近 40 亿元。 恒天财富产品资料 免责声明：本材料仅供参考