留庄项目后评估报告

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1、 发展绿城留庄项目后评估报告 - 1 - 前 言 发展绿城 留庄项目是浙江省铁路投资集团和绿城房地产集团继翡翠城项目后的第二个合作项目 也是双方股东集团在华东地区首个实施全精装修交付的法式电梯官邸公寓通过 3 年的打造目前留庄项目已成为国内知名的低密度高端精装楼盘。 作为双方集团公司的在西溪板块首个建设完成且圆满完成销售的全精装修高端物业项目锤炼了翡翠城团队建设高端品牌的经验。通过彻底梳理反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各阶段工作对后续项目拓展和营建具有重大的参考价值。 留庄项目用地于2005年 5月13日由浙江发展房地产开发有限公司通过公开招标方式竞得 同年 9 月成立浙江发展绿城房

2、地产开发有限公司应董事会要求由翡翠城团队负责营造开发。项目于 2006年 5 月正式动工2007 年 10 月一期官邸开盘 2009 年 5 月底全面交付入伙2010 年 8 月基本完成税务清算工作。 虽然 05 年 9 月接手留庄项目时正处于国家宏观调控后杭州房地产市场长期低迷的形势但在留庄项目的经营开发过程中发展绿城公司团队思路清晰重点明确紧抓目标项目定位、客户营销和前期报建三条主线成功树立项目在同类型产品的标志性地位。 一是准确定位项目档次 在解决容积率的同时做大面积大进深的精装修差异化产品充分挖掘项目价值以高端项目支撑高房价。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 2 - 二是踏准销售的最佳

3、时点做好优质客户的维护在 07 年房地产回暖之际果断决策提前开盘快速回笼资金。 三是克服规划限高、地铁轻轨穿越、90/70 新政和 3#路建设等前期规划报建壁垒为项目顺利开展扫清障碍。 同时由于项目土地成本较高在成本控制方面加大了管控力度注重投入产出效益比以确保项目有良好的经济效益。 综合项目品牌塑造、盈利能力、品质营造、销售策划、团队建设等各方面的表现留庄项目应该是圆满成功的。通过回顾留庄项目开发的全过程客观评价项目得失总结成功经验和反思不足之处希望能为浙江铁路集团和绿城集团今后开发类似项目提供一定的借鉴。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 3 - 核心内容提要 一、项目投资管理评估 由于留庄

4、项目的土地成本较高、原始地形南高北低加之规划限高为做足容积率经反复论证最终定位为高档精装修法式平层官邸大宅。 经过 3 年半的经营建设目前留庄项目在业界品牌认可度高交付 1 年多入住率达到 50%除 50 个车位外全部房源已基本销售完毕资金回笼迅速各项财务指标表现优良项目总体是成功的。 二、项目财务成本管理评估 留庄项目收入指标完成良好收入增幅超过成本增加幅度使得销售收入增加而带来的效益得到体现 项目超额实现了股东双方的投资预期是高投资高利润的一个项目。 但加强成本控制,特别是从各个环节加强工程成本的控制仍然是项目开发过程中的重要工作,要总结经验,做到以成本预算表为刚性控制大纲完善成本预警体系

5、,提高成本控制水平。 建议税务筹划要提前介入项目前期策划和设计全过程管控提前做好项目税务清算的各项准备工作。 三、项目规划设计工作评估 发展绿城留庄项目后评估报告 - 4 - 本项目规划设计工作紧密结合市场定位 在江南地区首创法式高端全装修低密度平层官邸公寓这类住宅产品,掀起了省内高端低密度楼盘的法式全石材干挂外立面的风潮 在项目的概念策划、 规划布局、单体研究、成本控制等方面取得了一定的成绩积累了宝贵经验并得到了客户、市场和行业的认可。 四、项目前期工作评估 留庄项目在前期报建上通过公司经营班子和团队上下的不懈努力克服了西溪湿地限高 18 米黄海高程对做足容积率和整体规划的不利限制、天目山路

6、轻轨噪音对住宅环评的障碍、东侧 3 号市政道路未能由政府牵头先行建设、项目 90 平米以下小户型由酒店式公寓承担比例不足部分由丽江公寓异地解决等诸多困难为项目的顺利推进起到了保驾护航的作用。 五、项目营销工作评估 本项目营销工作的重点是准确进行目标客户定位和产品定位 准确判断市场形势一期官邸大宅果断提前开盘形成市场追捧营造项目热销氛围充分利用产品高端定位和绿城品牌提高销售价格在面对 08 年宏观调控时能及时快速地调整销售策略按计划 3 年完成销售任务。 由于准确做到了各类目标客户定位、产品定位及价格差异化定位从营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制发展绿城留庄项目后评估报告 -

7、 5 - 订等大方向来看留庄项目整体运营及操作较为成功。 官邸精装修住宅的成功销售 改变了杭州市场对西溪版块高端住宅区的观念奠定与巩固了精装大户型公寓市场领导者的地位酒店式公寓的销售积累了大量市场需求和实际经验 同时更清晰的认识到税务筹划先期介入的重要性。 六、项目工程管理评估 留庄项目开发周期总体控制符合计划要求 工程建设周期为一期30 个月二期为 23 个月。留庄项目作为全精装修交付的住宅项目面对户型多样外立面复杂质量要求高的特点和难点工程营造能克服重重困难做到按期竣工备案和入伙工程进度控制总体比较成功。但从签订土地出让合同到一期正式开工长达 18 个月较大影响了整个项目合理开发周期安排。

8、 留庄官邸和酒店式公寓的精装修管理具有分包多时间紧成品保护困难等特点通过实施装修主包制、现场管理高效灵活等方法较好的实现了工程管理和质量控制为今后装修工程提供了宝贵经验。 工程管理中采用了样板区现行的做法针对楼幢多、作业面广的特点通过样板区的施工为大面积施工后的工程管理和质量控制提供经验。 七、项目团队建设评估 发展绿城留庄项目后评估报告 - 6 - 留庄项目是翡翠城团队从单一项目建设向集团化管理转变的契机。由于中途绿城集团因结转利润的要求提出希望项目于 2008 年底交付工程管理系统经受住了巨大的压力付出了艰巨的努力。 通过留庄这样的高端项目的锤炼 磨合出一支能吃苦打硬仗、 凝聚力强的队伍培

9、养了一批工程、精装修、财务和成本管理的专业人才。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 7 - 目 录 第一章 项目概况 一、项目情况简述 二、项目总投资 三、项目开发主要合作单位 四、项目开发大事记 第二章 项目开发主要环节回顾和总结 一、项目策划定位 二、项目设计管理 三、前期报批管理 四、项目销售管理 五、项目工程管理 六、项目成本管理 七、客户服务管理 八、项目竣工交付 九、项目财务管理 十、项目经营管理 第三章、项目总结评价 第四章、对类似项目开发和集团后评估工作的建议 发展绿城留庄项目后评估报告 - 8 - 第一章 项目概况 一、项目情况简述 浙江发展房地产开发有限公司于 2005 年

10、5 月 13 日经过 13 轮激烈的书面竞价以公开竞买的方式竞得杭政储出【2005】2 号地块地块系住宅含公建配套和公共设施用地。 后经集团董事会斟酌再三决定与绿城集团合作开发本地块于2005年9月组建浙江发展绿城房地产开发有限公司 注册资本金5000万元绿城集团占股比 45%由翡翠城项目团队负责营造。并取“西溪且留下”之意命名为留庄。 1、项目区位和地理位置 留庄项目隶属西溪板块位于西湖区西溪国家湿地正南侧东至浙江化工科技集团有限公司南至杭州大自然磁带厂西至中国人民解放军 73021 部队北至天目山路。 项目周边主要的配套设施有留下西湖高级中学、 规划中小学及医院。5-10 分钟车程内的配套

11、有 学校星洲求是小学、文新小学、育华小学、育华中学、留下西湖高级中学、杭州第十五中学 幼儿园育华幼儿园、杭州省级机关府苑幼儿园等 休闲购物集新华书店、UME 影院、银乐迪 KTV、物美超市、购物、餐饮、游乐园等为一体的西城广场 五星级酒店西溪天堂悦榕庄酒店和喜来登酒店。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 9 - 项目原始地貌: 地块西南角 留庄项目区位图 发展绿城留庄项目后评估报告 - 10 - 2、规划指标 杭政储出 【2005】 2 号地块出让的规划总用地面积为 51062 折合 76.6 亩 规划指标为容积率 1.1-1.3即可建地上面积区间为51062-66380 平米限高黄海高程 18

12、 米建筑密度37%绿化率25%。 3、项目建设规模 留庄项目由 14 幢建筑单体组成1-9 号楼为 120 套平层官邸公寓10-13 号楼为 229 套酒店式公寓一层人防地下室面积为 19576平米地下车位 344 个地上车位 8 个车位配比为 11.02。 地块东北角 发展绿城留庄项目后评估报告 - 11 - 容积率 地上建筑面 积平米 地下建筑面积 平米 地上可售面积 平米 楼面地价 元/平米 规划指标 1.1-1.3 51062-66380 7547-9812 报建指标 1.17 59960 17607 54157 8356 实测面积 1.15 58623 19576 53178 854

13、6 注本表的楼面地价按地价款 5.01 亿元计算理论最低的楼面地价 7547 元/平米。 项目不可售面积 10480 包括会所、酒店、多功能厅、物管用房、经营用房、人防设施、自行车库等 。 4、规划布局 留庄项目的总平图 总平面的布局以会所和泳池景观为中心和轴线,布置各个组团。住宅的布局强调围合式组团布局同时通过不同户型的错落组合打破组团封闭的形式把中心绿化、自然风景引入到组团之中使每户获得最大范围的景观。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 12 - 酒店式公寓布置在小区北侧北可尽揽西溪湿地盛景同时遮挡天目山路部分行车噪音。会所布置在东侧入口广场是业主进入整个小区的公共客厅和相互交流的主要空间。

14、 5、项目产品描述 留庄项目各楼幢均设电梯包含两种精装修产品类型260 平米-430 平米的平层层官邸大宅和公建配套的拎包入住型产权式酒店公寓。是继北京御园后在华东地区的首个圆厅十字户型平层官邸大宅项目。 留庄共设有 4 个地下室园区还配备独立 4000 多平米的 2 层豪华会所 是杭州极为少见的低层、 低密度、 豪华全精装修高尚住宅区。 6、项目开发周期 留庄于 2005 年 5 月 13 日与杭州市国土资源局签订 国有土地使用权出让合同 截止到 2009 年 5 月 30 日留庄全面入伙交付项目发展总周期为 4 年共计 47 个月。其中一期 4-9 号楼开工时间 06 年12 年 28 日

15、施工周期为 2 年零 6 个月二期包括会所、1-3 号楼以及 10-13 号楼开工时间 2007 年 6 月 12 日施工周期为 1 年零 11个月。 发展绿城留庄项目后评估报告 - 13 - 2006.12.28102户4#-9#楼开工日期组成户数组成楼号留庄一期2007.6.12开工日期213户酒店式公寓18户大户型1-3#、10#13#楼和 会所组成楼号留庄二期8#4#6#7#9#5#12#13#10#11#会 所1#2#3#二、项目总投资 1、项目立项决策批复投资 8 亿元所需资金自筹解决。其中项目土地中标价为 50100 万元。 2、初步设计批复概算 130100 万元。 3、项目总预算 128705 万元 发展绿城留庄项目后评估报告 - 14 - 留庄高级公寓总成本预算分析表 序 号 项目内容 金 额 万元 建筑面积单方 成本 元/平米 销售面积单 方成本 元/平米 组成比例 1 土地成本 52473.74 6764.96 9689.19 40.77% 2 前期费用 3737.79 481.88 690.18 2.90% 3 工程费用 50064.18 6454.31 9244.27 38.90% 4 期间费用支出 12339.59 1590.83 2278.48 9.59% 5