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1、 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 1 1 . 天津市场对于户型偏好分析 通过本行多年对市场的了解以及丰富的实战经验积累，总结出天津市 居民对于住房需求和喜好情况，以期对本项目户型设计方面起到借鉴 意义。 1 . 1热销房型分析 特点描述 本地居民对于居住舒适度的看法主要由于天津气象条件因素制约、多 年居住习惯及市场产品供应情况等因素构成： ? 南北朝向：楼体坐落朝向为坐北朝南，或东西各偏 1 5 度以内，天 津消费者对于起居室朝南和主卧室朝南要求较高。 ? 通风：户内可实现自主通风，最好能够达到对流的通风效果。 ? 南向窗户可观看到社区景观 ? 全明设计：尽可能的让卧室、客厅、厨
2、房、卫生间、书房等均可 获得自然采光。 ? 大开间小进深：关于起居室的开间进深的尺度要适中，不易过大 也不要太小。主卧设计开间尺寸区间为 3 . 3 - 3 . 9 米之间为最好，客厅 开间尺寸区间为 3 . 9 - 4 . 5 米为最好。过大或过小都会影响居住的舒适 性。进深则视功能区的设计而定。房间的开间进深比应小于 1 . 2 。 ? 起居厅带观景阳台：对于起居室要有外跨阳台（景观台） ，阳台外 部为落地窗（外窗的玻璃块数尽可能的少） 。尽量减少对景观视觉和 采光的影响。 ? 主卧设卫生间：对于两室及以上户型，主卧通常设计带有独立卫 生间并做到干湿分离 （两室户型通常设计为单卫， 也有部
3、分两卫设计， 至少有一个卫生间为明卫） 。保证舒适度与高品质享受。三室户型实 现双卫生间，有一个卫生间可放置浴盆。 ? 卫生间干湿分离：卫生间的尺度设计不宜过小，不应小于 4 平米， 可考虑做干湿分离的设计。 ? 户内设计独立的储物空间； ? 私密性设计：对于入户处宜设计过厅及玄关，以便获得更好的私 密性及能够提供衣帽及更鞋的空间。 ? 餐厨隔而不断：厨房的位置应接近入口，避免流线穿厅和油烟、 噪音对卧室的影响，餐厅与厨房应当联系方便，最好能隔而不断，厨 房开间宜为 2 . 1 米以上，且厨房可考虑连接生活阳台。 ? 全封闭阳台：避免北方天气因素造成风沙较大，污染严重。 案例分析 1 . 华夏
4、津典: 建筑面积：1 6 5 . 8 m 2 三室两厅户型 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 2 户型点评： ? 户型结构较合理，各个房间方正完整，布局紧凑。 ? “明厨明卫明卧明厅”四明设计，室内空气通爽。 ? 餐厅与厨房紧邻，隔而不断，方便就餐。 ? 厨房跨杂物阳台，增加实用性。 ? 客厅方正，开间足够，便于布置和摆放家具。 ? 卧室为独特的角窗设计，具有美化居室和增大室内可利用空间的 作用。 2 阳光星期八 建筑面积：1 0 3 . 1 3 m 2 两室两厅户型 户型点评： ? 户型结构较合理，各个房间方正完整，布局紧凑。 ? “明厨明卫明卧明厅”四明设计。 天津市场规划及产
5、品偏好分析 戴德梁行天津公司 3 ? 入户玄关的设计比较巧妙，同时增加了储物空间。 ? 客厅方正，开间足够，便于布置和摆放家具。 ? 卧室外跨阳光室使生活更加多样化采光更加充足。 3 . 天津富力城 建筑面积：1 3 3 . 4 8 m 2 两室两厅户型 户型点评： ? 户型结构设计合理，南北通透，观景台设置较多。客厅敞亮。 ? 大开间设计，完善设计布局，使得室内空间动线流畅。 ? “明厨明卫明卧明厅”四明设计。 ? 餐厅紧邻厨房，使得就餐更加便利。 ? 玄关人性化设计，确保生活足够私密。 ? 主卧带卫生间设计，保证了居住品质的同时，卫生间采取明卫通 透设计。 ? 厨房跨工作台设计。 1 .
6、2缺陷房型 特点描述： ? 坐落朝向为东西向房型。 ? 不能够达到南北对流的通风效果。 ? 获得自然采光房间较少。 ? 关于起居室的开间进深的尺度不适中，过大或过小。影响居住的 舒适性。 ? 对于起居室没有设计外跨阳台，使采光度大大降低。 ? 对于入户处没设过厅及玄关，使生活缺乏私密性 。 ? 厨房没有外跨工作台。 ? 卫生间采光、通风性较差。卫生间的尺度设计过小，不能提供干 湿分离的空间设计。 ? 居住动线较乱。 ? 布局不合理，浪费面积较大。 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 4 案例分析 1 . 阳光星期八 建筑面积：1 2 1 . 4 2 m 2 两室两厅户型 户型点评：
7、? 户型结构、布局舒适度较低。 ? 虽然采用了“明厨明卫明卧明厅”四明设计，而且是全阳面的布 局，但过多的异型空间使得无论是从整体的布置还是空间的视觉 效果上都不甚理想，浪费面积较大。 ? 厨卫相连，且卫生间通过厨房服务阳台采光，降低舒适度。 2 尚府云台 建筑面积：1 9 4 . 5 3 m 2 三室 两厅 两卫 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 5 户型点评： ? 房型起居厅进深过长，开间过窄，舒适度极低 ? 走道空间浪费面积较多。 ? 卫生间得不到自然采光 ? 厨房进深过长，开间过窄，造成操作不便 ? 仅主卧朝南，其余均采光较差。 ? 起居厅北向开窗，且进深大，采光差，通风差
8、。 1 . 3市场对规划的注意事项 在目前的天津市场上，消费者对于住宅产品的选择，主要焦点集中于 产品的地段、周边环境、户型合理性以及产品总价位，对于规划的关 注往往仅体现在看房时对社区整体环境的感受以及对于景观的是否 欣赏， 换言之， 目前消费者尚未对规划形成某种消费习惯或评价标准， 但这不意味着社区规划的水准无关紧要，因为毕竟在消费者看房时， 社区带来的整体感受会对他们的最终决定产生重要影响，此外随着市 场的不断成长与成熟，会有越来越多的客户更加挑剔，更加关注每一 点要素。 对于规划的关注，目前消费者主要集中于以下几点： 1 ）建筑朝向； 在目前的天津市场，对于建筑的南北朝向摆位至关重要，
9、除个别低档 楼盘，非南北向楼盘销售难度很大。 对于大多数客户南偏东或偏西 1 5 度范围内为最佳朝向。 2 ）社区景观绿化环境； 高绿化率、 环境优美的社区给人以愉快的居住体验， 尤其在选择期间， 良好的环境能起到一定的刺激购买欲的作用。平庸的满足绿化已不能 适应市场的要求，难以体现楼盘价值。 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 6 对于社区景观绿化的组织，现在的消费者尤其是较高档次消费者已经 不能满足于简单的绿化栽植，有主题有情调的景观，不仅能强有力的 吸引消费者，更能提升产品价位。 追求细腻与人性，是景观竞争的关键因素，是打动消费者的亮点。 3 ）地上停车组织； 随着机动车保有量
10、的激增，已有部分消费者对于车位的关注日益加 强，且这一现象正在日益成为趋势，对于社区而言，本行建议不仅仅 考虑车位数量，还要考虑组织形式，很多居民对于设置不当的停车场 造成的干扰意见强烈。 以植被将停车场与住宅有效分隔，避免噪音与夜间光污染。 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 7 结合绿化设置地面停车已被广泛接受。 机动车停至窗下，是消费者最厌烦的方式。 4 ）交通流线； 组织良好的交通流线可为社区带来安静、安全的环境，虽然百姓很少 分析社区的交通是否合理，但车辆组织是否有序，会直接影响居住者 的体验。 结合景观、人车分流，既带来安全，更带来静谧的居住氛围。 天津市场规划及产品偏好分析 戴德梁行天津公司 8 人车混流为社区带来不安全因素，但如果组织有序，依然能为市场接 受。 5 ）入口； 入口与城市的关系与人们的选择有很直接的关系，出社区大门是否有 方便的配套、便捷的公交，一方面取决于周边整体环境，另一方面也 有赖于入口的合理选择。 除去入口位置，入口造型也会对消费者产生重大影响，美观气派的入 口章显社区品质与业主品味。 新颖大方的入口能够吸引市场的眼球。
