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1、 分类号 密级 UDC1注学 位 论 文 “无理由退房”销售模式的风险分析 （题名和副题名） 单 敏 （作者姓名） 指导教师姓名 马永开 电子科技大学 成 都 申请专业学位级别 硕士 专业名称 工商管理（MBA） 论文提交日期 2009 年 4 月 论文答辩日期2009 年 5 月 学位授予单位和日期 电子科技大学 答辩委员会主席 评阅人 2009 年 5 月 20 日 注 1：注明国际十进分类法 UDC的类号。独 创 性 声 明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果
2、，也不包含为获得电子科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 签名：单 敏 日期： 2009 年 5 月 20 日 关于论文使用授权的说明 本学位论文作者完全了解电子科技大学有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权电子科技大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 （保密的学位论文在解密后应遵守此规定） 签名： 单 敏 导师签名： 日期： 2009 年 5 月 20
3、 日 摘 要 - I - 摘摘 要要 近年来经济的繁荣促进了房地产市场的迅猛发展，为了抑制经济过热 2007 年下半年国家实施紧缩的货币政策，调整经济的发展速度与结构。同年因美国次贷危机形成的全球性金融危机对我国的实体经济造成巨大冲击，导致了国内的经济滑坡。在国内外因素的影响下，房地产市场销售额大幅度萎缩、销售回款大幅下跌，国内的房地产市场出现拐点。在市场低迷的情况下“无理由退房”销售模式开始出现，并在全国范围内被迅速复制、推广，但是这种销售模式背后所蕴含着巨大的风险并没有被市场所重视。 本文首先通过对目前房地产市场的现状，无理由退房的发展过程进行分析，揭示无理由退房被普遍推广的根本原因，并以
4、无理由退房销售模式涉及的三方：开发商、购房者、金融机构为主体，揭示该销售模式所蕴含的市场风险、信用风险和法律风险。在对开发商风险分析的过程中采用理论分析与定量分析相结合的方法，运用 KMV 模型度量购房者的预期违约概率，暴露开发商面临的资金风险；运用定性分析和理论分析法以购房者为主体进行研究，揭示出购房者所面临的信用风险与法律风险；对于金融机构采用理论分析法，揭示银行在“无理由退房”销售模式下所面临开发商与购房者的信用风险。在对各主体风险详细分析的基础上，本文提出切实可行的风险防范措施和建议，降低各主体在此销售模式下的风险，保证我国房地产市场的平稳健康发展。 通过综合分析，本文得出的结论是“无
5、理由退房”的销售模式具有较高的信用风险，政府与各个主体要重视其带来的风险转移与传递特征，采取有效的应对措施，在保证这种销售模式对现房地产市场的促进作用下，降低其可能诱发的金融风险的可能，保证整个房地产市场的健康运行。 关键词： 风险分析，实物期权，KMV 模型，信用风险 ABSTRACT II A ABSTRACBSTRACT T The flourishing economy has promoted the rapid development in real estate market for the past few years. In order to prevent the econ
6、omy from overheating, the Chinese government implemented “Tighter monetary policy ”to adjust the pace and structure of economic development in the second half of 2007. In the same year ,the global financial crisis , which caused by the U.S. subprime mortgage crisis , made enormous impact on our enti
7、ty economy and led to an economic slowdown. Affected by domestic and international elements , the inflection point of national real estate market has turned up ,the saleroom of the market has shrunk dramatically and the same as the debt collection .Under this condition ,a so-called sales mode “Uncon
8、ditional returned house ” appeared and be promoted rapidly in the nationwide .However, the great risk hidden behind this sales mode was not taken into accout by the market and the consumers. In this article, we will reveal the root cause leading to the promotion of this sales mode through the analys
9、is of both the current market situation and the process of development of “Unconditional returned house”, and then we will discover the market risk, credit risk and legal risk of this model from the three subjects :developers ,buyers and financial institutions . It includes three details : Firstly ,
10、in the process of risk analysis to developers ,theoretical analysis and quantitative analysis with KMV model are used to calculate the probability of the anticipatory breach buyers and also to expose the capital risk which developers are faced with . Secondly ,with the method of quantitative analysi
11、s and theoretical analysis ,we will analyze property buyers in order to reveal the credit and legal risk they are facing .Finally , we analyze financial institutions with theoretical analysis to show the credit risk that the bank will confront in mode of “Unconditional returned house”. Besides , in
12、the basis of detailed analysis of three subjects risk ,this article provide practical measures and suggestions to decline the risk that is suffered by the subjects and assure the smooth development of our national estate . Through comprehensive analysis ,the conclusion can be drawn that the mode of
13、ABSTRACT - III - “Unconditional returned house” takes high credit risk ,which should be specially paid attention to by the government and other subjects. The effective measures should be carried out to promote its advantages to the real estate and reduce the financial risk may induce , so we can ensure the healthy operation of real estate market. Keywords : Risk analysis, The real option , KMV model, Credit risk 目 录 IV 目 录 第一章第一章 绪论绪论 . 1 1.1 选题的背景和意义 . 1 1.1.1 房地产业在国民经济中的地位 . 1 1.1.2 房地产业的现状 . 2 1.1.3“无理由退房”销售模式风险研究的意义 . 5 1.2 文献综述 . 6 1.2.1 关于房地产行业风险研究的文献综述
