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1、国内房地产信贷风险不可低估国内房地产信贷风险不可低估2011-09-14摘要摘要 据估算，现在的 55 万亿元左右的银行信贷中，其中 60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然会小，但是如果房价下跌，其风险有多高是十分难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂，导致金融的系统性风险爆发，那么其金融风险不仅会全部暴露出来，而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。（中经评论（中经评论北京）北京）最近，国内各上市商业银行大报喜讯，其业绩增长保持在 30%以上的水平，工商银行更是成了最为赚钱的上市公司。不过，奇怪的
2、是，上市公司如此好的业绩，股市却连连下跌。不少上市银行的股价纷纷跌破了一年来的最低价。何也？市场担心国内商业银行这种业绩不可持续，担心国内商业银行未来将面临着巨大的风险。那么国内商业银行的巨大风险在哪里？为何这种业绩不可持续？估计最大的问题是房地产信贷的风险。国内银行房地产信贷风险有多高？根据银监会的压力测试，房价下跌 50%对国内商业银行的影响不会太大或国内商业银行在房价下跌50%的情况下仍可以承担其风险。也有人认为，这是过高地估计了国内商业银行抗房地产风险的能力。因为，这种压力测试仅是用静态的历史数据来看未来可能发生的变化，而没有考虑在动态的市场震荡中，国内银行的风险到底有多大。而且，最近
3、也有报道指出，尽管上市银行半年报透露出来的房贷不良率大多在下降，行业信贷风险还没有显露出来，但深圳个人房贷大增 17%以上也说明了住房信贷风险正在暴露出来。国内商业银行的房地产信贷风险有多高仍然是相当不容易计算出来的。对于国内银行房地产信贷风险有多高，我们要看房价快速飙升是从什么时候开始的，这个时候房价开始飙升的幅度有多大以及这种快速飙升的房价是由什么东西推动的。可以说，国内房价上涨可以分为两个阶段：2003 年2007 年和 2009 年2010 年。但从国家统计局公布的数据来看，这两个阶段房价上涨的幅度都不大，而且按照这些数据，房地产宏观调控根本上就不需要。因为全国每年的房价涨幅都不会超过
4、 10%，甚至更低。但实际上，从全国一手房均价 （即全国住宅销售总金额除以全国住宅销售总面积）的变化来看，其上涨幅度则不小。2003 年2007 年，这个时期全国住房的均价从 2092 元上涨到 3636 元，上涨幅度达 738%。这个时期不仅房价基数小，而且住房销售最大部分在沿海东部（占全国三分之二以上），房价上涨主要表现在一二线城市，而不是全国各城市房价普遍上涨。因此，尽管当时一线城市的房价上涨过快，其泡沫已经不小，但它还不具有全国的普遍性。不过，对于这些上涨过快的一线城市来说，其房地产信贷风险同样是高的。另一时期是 2009 年至 2011 年 6 月底。2007 年年底全国住房均价为
5、3636 元平方米，2008 年年底为 3576 元平方米，2008 年比2007 年住房均价下跌了 17%。2009 年年底全国住房均价为 4459 元平方米，比 2008 年年底上涨了 247%。2010 年全国住房均价为4724 元平方米，比 2009 年同比上涨了 561%。即使到房地产宏观调控一年多的 2011 年 6 月底全国住房均价为 5188 元平方米，也比2010 年年底上涨了 982%。从上述数据可以看到，2008 年年底到2011 年 6 月底,全国住房均价上涨了 451%。也就是说，这个时期房价上涨不仅在高基数的基础上仍然快速上涨，而且具有全国的普遍性，房地产泡沫已经全
6、面地向三四线城市蔓延。如果只关注一线城市，在这个时期这些城市的房价可能上涨了一倍以上。而这两个时期的房价快速飙升都是与银行信贷快速增长有关。前一个时期，银行信贷增加 14 万多亿元，后一个时期银行信贷增加 23万亿元左右（仅是指银行的表内业务不包括银行表外业务）。在前一个时期末，2007 年年底全国金融机构商业性房地产贷款余额为 5 万亿元左右，其中个人住房按揭贷款余额不到 3 万亿元。而 2011 年 6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额为 1026 万亿元，其中个人住房贷款余额达到 626 万亿元。如果用这些数据来测算，当前银行的信贷风险主要关注点就是2009 年房价变化及信贷增长变化。
7、也就是说，到 2011 年 6 月底，在这一个阶段，房地产信贷增长大约在 6 万亿元左右，其中个人住房按揭贷款增长 3 万亿元左右，其分别占当时银行贷款比重的 20%和12%。也就是说，如果这些贷款出现问题，或房价下跌 50%，那么国内银行所受到的损失也只有 5 万亿元左右，仅占整个贷款的 10%。以国内商业银行的基本条件，这点风险是可承担的或银行没有多少问题。但实际事情不是这样简单。一是这两个阶段银行进入房地产的信贷不仅在于统计口径内的商业性房地产贷款，而且应该加上住房抵押贷款及地方政府融资平台的土地抵押贷款。比如说，在 2009 年以来的银行信贷超高速的增长不仅表现为，2009 年2010
8、 年银行信贷分别增加 96 万亿元和 75万亿元 （此数据是 1998 年2002 年的 6 倍），而且还表现为近两年居民贷款分别增加了 246 万亿元和 290 万亿元（此类数据分别是 2008 年 4 倍和 5 倍）。其中的不少贷款在很大程度上都与房地产信贷有关，只不过，由于统计口径不同，而没有进入商业性房地产贷款统计项下。还有，从已经公布的数据来看，地方政府融资平台贷款达到近11 万亿元（也有估算为近 15 万亿元）。而这些贷款在很大程度上都与土地抵押有关。而土地的价格取决于房价，如果房价持续上涨，地方政府融资平台的风险当然是可控制的。因为，房价上涨只会把土地的价格进一步推高。在这种情况
9、下，土地抵押品的价值自然也会提高，地方政府融资平台的风险也就不大了。如果房价下跌，土地价格自然会下降，土地抵押品的价值也就会降低。如果地方政府建设项目仅是以土地抵押为主而没有合理的现金流，那么当土地价格快速下跌时，地方政府融资平台的风险就会全面暴露出来。可以说，该银行信贷风险一点都不可低估。另外，据估算，现在的 55 万亿元左右的银行信贷中，其中 60%的贷款都与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业贷款，还是企业和个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然会小，但是如果房价下跌，其风险有多高是十分难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂，导致金融的系统性风险爆发，那
10、么其金融风险不仅会全部暴露出来，而且这种风险也容易迅速放大与蔓延。2008 年雷曼兄弟的倒闭，并非是个体金融机构的风险暴露，而在于这种风险暴露使得某个金融环节流动性断裂从而导致整个金融体系的崩塌。而这些风险多大是无法用静态的方式来计算的。可见，当前国内房地产市场信贷风险有多高，从静态的统计数据来看，房价下跌 50%可在国内商业银行可承受的风险范围内，而且只要房价不下跌，国内商业银行住房贷款越多，其风险就越低；但是面对巨大的房地产泡沫，如果其泡沫破灭，商业银行所面临的信贷风险有多大是相当不确定的。如果房地产泡沫破灭形成系统性风险，那么国内商业银行将面临巨大的信贷风险。因为，就当前的房地产市场政策来看，要减弱商业银行的信贷风险，最为重要的就是要通过信贷政策及税收政策逐渐地挤出房地产泡沫，让国内房地产市场慢慢地过渡与转变。否则，国内房地产泡沫破灭将会引发出多高的金融风险是相当不确定的。最近，国际评级机构惠誉提出警告，可能下调中国人民币债务信用评级，因为在信贷高峰后，债务违约风险上升，经济将面临着调整。在这种情况下，应该对国内银行信贷风险做足够估计，特别是对房地产市场信贷风险更应该做足够的估计。
