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1、第 1 页 共 18 页关于广东世荣兆业股份有限公司非公开发行股票关于广东世荣兆业股份有限公司非公开发行股票投资分析报告投资分析报告投资分析人：邹定兵投资分析人：邹定兵日期：日期：20162016 年年 0404 月月 1111 日日第 2 页 共 18 页关于世荣兆业股票定向增发投资价值分析报告关于世荣兆业股票定向增发投资价值分析报告1 1、广东世荣兆业股份有限公司基本要素分析：广东世荣兆业股份有限公司基本要素分析：（一）公司概况：广东世荣兆业股份有限公司（以下简称“公司”）前身为广东威尔医学科技股份有限公司（以下简称“威尔科技”），于 2004 年7 月 8 日在深圳证券交易所挂牌上市，股
2、票代码：002016。威尔科技于 2008 年 2 月 25 日完成重大资产重组，公司的主营业务由医疗器械业务成功转型为房地产开发与经营，之后公司专注于房地产主业，并取得良好的经营业绩，公司的市场竞争力和持续发展能力不断得到提升。而目前公司主营业务转型为包括房地产开发经营和医疗器械生产销售两部分业务。公司是广东省高新技术企业、技术创新优势企业和专利试点企业，是国内较早通过 ISO9002 国际质量体系认证及中国医疗器械行业 CMD 认证的医疗器械企业，为国内医疗器械行业的龙头企业。 （二）公司目前股本股东分析截至 2015 年 12 月 31 日，广东世荣兆业股份有限公司累计发行总股本 8.0
3、9 亿股，其中流通 A 股 6.46 亿股，前十大股东累计持有62597.65 万股，累计占总股本 77.38%，较上期变化：1184.5 万股，前十大股东如下：名 次股东名称股份 类型持股数 （万股）占总股份 比例增减 (万股）变化比 例1梁社增流通 A 股4334453.57%不变-2梁家荣限售流通1630020.15%不变-第 3 页 共 18 页3全国社保基金一零七组合流通 A 股1036.851.28%新进-4中国建设银行股份有限公司-民 生加银研究精选灵活配置混合 型证券投资基金流通 A 股535.650.66%新进-5日喀则市世荣投资管理有限公 司流通 A 股3000.37%未变
4、-6中国农业银行股份有限公司-国 泰金牛创新成长混合型证券投 资基金流通 A 股2600.32%新进-7天治基金-浦发银行-天治凌云 6 号特定多客户资产管理计划流通 A 股256.670.32%新进-8吴润富流通 A 股199.520.25%未变-9陈英梅流通 A 股190.450.24%新进-10潘元穆流通 A 股174.510.22%新进- 合计-62597.6577.38%1184.5（3）公司财务分析：1 资产负债表和偿债能力科目/年度2015/12/312015/09/302015/6/302015/3/312014/12/31基本每股收益0.080.060.04-0.040.02
5、净利润（万元）638844453388-25831470净利润同比增长率（%）334.5354.04-14.08-217.87-97.35营业总收入（亿元）13.58.766.180.184.21营业总收入同比增长率（%）220.39144.76106.87-86.01-56.72每股净资产2.102.072.052.082.41第 4 页 共 18 页净资产收益率（%）3.822.672.02-1.670.93净资产收益率摊薄（%）3.772.662.04-1.530.94资产负债比例（%）66.0667.0466.4166.9161.66每股基本公积金（元）0.060.060.060.06
6、0.062 .流动比率和速动比率盈利能力指标2015/12/312015/9/302015/6/302015/3/312014/12/31毛利率（%）30.4329.9830.19-4.0832.51净利率（%）4.594.795.17-150.221.65实际税率（%）43.7144.7750.10-2.77流动比率1.511.502.122.242.52速动比率0.350.390.580.660.69财务状况综述.2015 年度公司实现营业收入 13.49 亿元，同比增长220.39%，其中主营业务收入 13.10 亿元，同比增长 244.83%，主要原因是本期可结转的商品房销售收入较上年
7、同期大幅增加。由于结转收入增加，报告期公司主营业务成本 9.07 亿元，同比增长270.56%；主营业务利润为 1.79 亿元，同比增长 531.71%。第 5 页 共 18 页销售费用 5,302.64 万元，同比增长 70.56%，主要原因是商品房销售增长，营销费用增加；管理费用 6,695.34 万元，同比增长 3.51%，金额与上年基本持平；财务费用 933.12 万元，同比增长 931.54%，主要原因是本期费用化利息支出增加。报告期公司现金流状况良好，经营活动产生现金流量净额3,031.10 万元，上期为-83,424.91 万元，主要原因是销售商品房收入增长以及销售资金回笼情况较
8、好，以及本期土地出让金的支出减少；投资活动产生的现金流净额-26,454.62 万元，同比减少 334.27%，主要是投资玉柴船舶动力股份有限公司股权；筹资活动产生的现金流量净额为 3,794.62 万元，同比减少 90.70%，主要原因系本期借款减少，还款增加。截至 2015 年 12 月 31 日，公司总资产 50.41 亿元，同比增长11.33%，归属上市公司股东所有者权益 16.96 亿元，同比增长8.72%，资产负债率 66.06%，处于稳健水平。3 杜邦分析世荣兆业的的杜邦分析排名较低，排在同行业的 43 位，但是净资产收益率（ROE）的高并不意味着具有良好的投资价值，相对于其他股
9、票来说，世荣兆业的三年的净资产收益率波动非常大，而且净利润率有不断下滑的趋势，理论认为进行投资的风险大。ROE(%)净利率（%）代码简称3 年平均13A14A15A3 年平均13A14A15A第 6 页 共 18 页002016世荣兆业15.2640.930.933.92826.573.251.654.59行业平均13.1013.4913.8711.9616.7213.2514.8222.07行业中值10.279.457.737.679.8210.659.678.992 2、世荣兆业世荣兆业 SWOTSWOT 分析分析a. a.优势(strengths)：1 1） 区域竞争优势在房地产开发方面
10、，公司实施从设计开发、工程建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要以住宅开发销售为主，辅以配套商业。公司主要项目里维埃拉经过十余年的开发经营，品质不断优化，加上商业、医疗、教育、交通等配套的日渐完善成熟，品牌影响和大型社区价值日益凸显，在区域内处于领先楼盘位置。虽然随着珠海西区房地产市场的快速发展，国内主要大型房地产开发企业均进入了这一市场，公司在区域内依然有着有力的竞争优势。2 2） 核心竞争力优势区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优
11、于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品牌都已获得市场高度认可，竞第 7 页 共 18 页争优势愈发明显。 b. b. 劣势（wea) 1） 土地集中，项目单一公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，今年来主要开发的项目也主要集中在珠海市斗门区的“里维埃拉”项目，本次非公开发行募集的资金主要投资于该项目，虽然目前公司业务也涉足山东等外地市场，但珠海市斗门区的业务仍占绝对比重，“里维埃拉”项目的开发，销售情况将直接决定公司未来几年的经营业绩。如果珠海市斗门区的区域房地产市场出现不景气情况，将直接对募集资金投资项目及公司
12、的经营业绩产生较大的影响。2） 公司的经营效率低，盈利能力较差从公司近几年的财务数据了解到，公司的盈利能力普遍较弱，每股收益仅有几分钱，甚至在 2016 年一季度出现亏损，盈利指标低于行业平均水平。根据公司杜邦分析，相对于其他股票来说，世荣兆业的三年的净资产收益率波动非常大，而且净利润率有不断下滑的趋势。 c. c. 机遇机遇(opportunities)(opportunities)受益于珠海经济近年来的快速发展及国家政策等多重利好，公司主要房地产项目所在城市珠海 2015 年的房地产市场呈现出量价齐升的良好局面。根据 2016 年 2 月 28 日广东省人民政府印发的广东省供给侧结构性改革
13、总体方案（20162018第 8 页 共 18 页年）及五个行动计划，珠海属于库存规模小、需求旺盛的城市，珠海商品房库存面积为 206 万平米，行动计划下达了广东省各城市的去库存任务指标，唯珠海和深圳不设去库存任务。d. d. 威胁威胁(Threats)(Threats)1） 政策风险房地产业是关系到国计明生的重要产业，国家根据房地产行业的发展状况，利用行政，税收，金融，信贷等多种手段，从土地供应，住宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。如果本次非公开发行后公司未来不能适应宏观调控政策的变化，则有可能对募集资金投
14、资的项目实施以及公司的未来发展造成不利的影响。2） 行业竞争加剧房地产属于资金密集型行业，行业技术门槛较低，投资回报期较短，因此吸引了一大批资金实力雄厚的企业进军房地产行业，行业的竞争日益激烈。公司目前的主要业务集中在珠海市，由于珠海市房地产市场的发展潜力愈加得到认可，吸引了国内外知名的大型房地产商抢滩珠海，如香港的和记黄埔，新世界地产，新加坡的仁恒地产等，国内的万科，招商地产等。如果公司不能及时适应房地产市场环境，以公司的品牌，项目质量等赢得当地住房需求群体的认可，则可能影响募集资金投资项目及公司的经营业绩。第 9 页 共 18 页3 3、具有代表性同类上市公司比较分析具有代表性同类上市公司
15、比较分析( (截止截止 20152015 年一季度末年一季度末）排名代码简称总市值流通市值营业收入净利润每股收 益市盈 率 1002016世荣兆 业79.29 亿63.32 亿13.49 亿0.64 亿0.08 元119.9 5行业平均178 亿134 亿69.6 亿6.87 亿1.06 元57.07行业中值97.1 亿74.8 亿15 亿1.07 万1.24 元28.45 2600657信达地 产87.04 亿87.04 亿81.34 亿7.68 亿0.56 元10.213000540中天城 投330.4 亿277 亿153.86 亿26.07 亿0.60 元9.374601155新城控 股
16、236 亿73.41 亿235.69 亿18.36 亿1.51 元9.165000732泰禾集 团263.3 亿215 亿148.13 亿13.25 亿1.23 元17.17表中，我们可以看到，世荣兆业的市盈率排在同行业 69 位，市值总额则排在同行业 85 位，均排在行业的后部位，竞争力较弱，盈利情况及其余各项指数也在同行业尾部。世荣兆业目前股价 9.50 元/股（16 年 4 月 8 日）相对同行业估值来说较高。4 4、行业分析行业分析1）公司涉足的房地产行业未来发展分析随着三十多年的高速发展，中国经济进入了新常态发展阶段，经济增速由高速转换为中高速；随着中国参与全球化进程的加深，中国经济与世界经济已经密不可分，世界经济 2015 年维持小幅温和增长。内外因素的叠加既给中国经济带来了挑战，也给中国经济的结构化调整、保持中长期平稳发展带来了机遇。房地产去库存属于供给侧改革的重要方面之一，货币政策持续宽松的同时，国家不断调整信贷政策，已经到达历史上信贷政第 10 页 共 18 页策最佳时期，很大程度上释放改善性需求，房地产市
